Obowiązek państwa

Krytyczna opinia Polskiego Zrzeszenie Lokatorów na temat nowelizacji ustawy mieszkaniowej

   Uznawana słusznie przez wielu prawników za jeden z największych bubli prawnych ustawa wymaga w zasadzie gruntownego przepracowania zarówno pod względem formalnym, jak i merytorycznym. W sytuacji nawału wielu pilnych zadań ustawodawczych przed wejściem do Unii Europejskiej,

podjęto jedynie

nowelizację

ustawy mieszkaniowej, mającą na celu poprawę w pewnym zakresie tego niechlubnego wytworu polskiej myśli prawniczej. Dlaczego tak krytycznie należy tę ustawę oceniać, odpowiemy na to innym razem, ze względu na bardzo złożony charakter zagadnienia oraz skomplikowaną i długą historię powstawania ustawy.
   W tym miejscu ograniczymy się jedynie do przedstawienia najważniejszych postulatów i uwag wyrażonych przez Polskie Zrzeszenie Lokatorów (PZL) do niektórych proponowanych rozwiązań legislacyjnych tych, które mają ulec zmianie oraz tych, które mają pozostać niezmienione, wymieniając je poniżej w kolejności numeracji kwestionowanych artykułów.
   Do art. 11 ust. 5, który brzmi: "Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4 (tj. lokalu zamiennego - przyp. red.)". - PZL postuluje sformułowanie przepisu, z którego wynikałby bezwzględny obowiązek dostarczenia przez gminę lokalu zamiennego w tej samej miejscowości, o ile takiego lokalu nie dostarczy najemcy właściciel.
   Do art. 20 ust. 1, który mówi, iż w celu realizacji zadań dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności, gmina "może__tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy" -_PZL postuluje, aby zamiast powyższego zapisać: "gmina tworzy zasób mieszkaniowy…"_ jako obligatoryjne zadanie własne gminy. PZL zawsze z całym naciskiem podkreślało słusznie, że organy administracji państwowej muszą za pośrednictwem gmin

ponosić odpowiedzialność

za skutki zniesienia publicznej gospodarki lokalami mieszkalnymi ze wszystkimi negatywnymi tego konsekwencjami dotyczącymi około 4,5 miliona najemców. Jeżeli bowiem tytuł prawny do lokalu mieszkalnego wynika z wydanej przez ówczesne władze ostatecznej decyzji administracyjnej o przydziale lub z prawomocnego orzeczenia sądowego, to w państwie prawa - do jakiego pretenduje Rzeczpospolita Polska - nie wolno dopuścić do sytuacji, w której państwo to zwolnione by zostało z ważnych społecznie zadań w kwestii skutecznej polityki mieszkaniowej.
   Tylko wtedy, gdy gminy będą dysponowały w tej samej miejscowości odpowiednią liczbą lokali zamiennych (a nie tzw. lokali socjalnych, czyli substandardowych slumsów), będzie można zaspakajać roszczenia prywatnych właścicieli do lokali, w których zamierzają zamieszkać. Do art. 28 ust. 2, który w nowo proponowanej wersji brzmi: "W stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy, w których w dniu poprzedzającym dzień wejścia ustawy w życie obowiązywał czynsz regulowany, wysokość czynszu nie może przekraczać w stosunku rocznym: 1) do dnia 31 grudnia 2004 r. - 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu; 2) do dnia 31 grudnia 2005 r. - 3,25 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, 3) do dnia 31 grudnia 2006 r. - 3,5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, 4) do dnia 31 grudnia 2007 r. - 3,75 proc. wartości odtworzeniowej lokalu; 5) do dnia 31 grudnia 2008 r. - 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu" - PZL stanowczo wnosi o powrót do zapisu obowiązującego dotychczas, to znaczy do utrzymania maksymalnej wysokości czynszu odpowiadającej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, oczywiście ze zmianą terminu obowiązywania co najmniej do 31 grudnia 2008 r.
   W kwestii nowo proponowanego ust. 3 do art. 28, który brzmi: "Jeżeli na skutek obniżenia wskaźnika przeliczeniowego, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 12 (tj. wskaźnika określającego_przeciętny koszt budowy 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych - przyp. red.), wysokość czynszu przekroczy w stosunku rocznym maksymalne wartości określone w ust. 2, wynajmujący nie ma obowiązku obniżenia wysokości czynszu"_ - PZL domaga się jego skreślenia w całości. Tym samym PZL protestuje przeciwko prawnemu sankcjonowaniu w ustawie przekraczania wysokości stawek czynszowych ponad ustalone w tejże ustawie kryteria wartości maksymalnych. PZL powołuje się tu słusznie na fakt, iż nawet z sentencji ostatniego tak kontrowersyjnego wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 października 2002 r. wynika wyraźnie, że wartość odtworzeniowa i wysokość czynszu stanowią między sobą

wielkości współzależne,

zatem czynsz może zmieniać się zarówno w górę, jak i w dół. W uzasadnieniu postulatów do art. 28 PZL stwierdza, iż wbrew rozpowszechnianej przez różne gremia opinii, 3 proc. wartości odtworzeniowej stanowi dla budynków mieszkalnych nie posiadających lokali użytkowych, kwotę całkowicie zabezpieczającą prawidłową eksploatację oraz zysk dla właściciela. PZL stwierdzenie to opiera na dokładnym rozeznaniu ekonomicznym uwzględniającym prace remontowe wchodzące nawet w zakres remontów kapitalnych. Wysokości kosztów przyjęto w oparciu o wyczerpujące informacje powzięte w odpowiednich koncesjonowanych firmach remontowych dla celów sporządzenia analizy ekonomicznej, której tą metodą nikt dotąd nie wykonał.
   PZL niezależnie od powyższych uwag wyraża pogląd, że nowelizacja nie rozwiązuje wielu nabrzmiałych problemów i dlatego konieczne jest podjęcie wkrótce prac nad stworzeniem nowej ustawy. "Należy jasno i jednoznacznie określić uprawnienia lokatorów posiadających tytuł prawny w formie ostatecznej decyzji administracyjnej o przydziale - zwłaszcza lokatorów, którzy nie mieli wpływu na tryb przydzielania dla nich mieszkań znajdujących się obecnie bez ich woli w zasobach prywatnych… Należy zaznaczyć, iż lokatorzy ci nie mogli ubiegać się o mieszkania w spółdzielniach mieszkaniowych, gdyż mieli tzw. dach nad głową jednak o bardzo dużym metrażu - często niefunkcjonalnym…. Są wśród tych lokatorów osoby będące w starszym wieku, mające przeważnie bardzo niskie emerytury oraz żyjące przy obecnie tak wysokich czynszach w stresie i przerażeniu przed najbliższą przyszłością…" - czytamy m.in. w rezolucji PZL-u.
   Do głosu PZL-u przyłączyła się także

Rada Dzielnicy I

Krakowa,

która w swojej osobnej rezolucji oceniła bardzo krytycznie projekt dopuszczalnego wzrostu czynszów wg art. 28 nowelizacji ustawy. Rada wnioskuje, aby do 2010 roku czynsze w budynkach prywatnych z lokatorami z tzw. przydziału, nie przekraczały 3 proc. wartości odtworzeniowej, która i tak dla wielu rodzin przekracza ich możliwości finansowe. "Już obecnie czynsz przy 3-proc. wartości odtworzeniowej wynosi przeciętnie ponad 6 zł za m kw. i jest 2-krotnie wyższy niż w zasobach gminy i wspólnotach mieszkaniowych, a 3-krotnie wyższy (jako opłata eksploatacyjna) niż w spółdzielniach mieszkaniowych." - czytamy w rezolucji.
   Na zakończenie warto jednak odnotować nieliczne pozytywne propozycje do nowelizacji ustawy, jak np. przywrócenie pochodzącego z dawnego prawa lokalowego szczegółowego wykazu obowiązków wynajmujących i najemców w zakresie technicznego utrzymania budynków i lokali; wprowadzenie możliwości żądania przez lokatora uzasadnienia ekonomicznego podwyżki czynszu, przy czym w razie sporu sądowego ciężar udowodnienia swoich racji ma spoczywać na właścicielu (szkoda, że warunkiem tym objęto tylko proponowane podwyżki powyżej 3 proc. wartości odtworzeniowej, ale jest to mimo wszystko istotny precedens w dalszych negocjacjach z ustawodawcą); wyłączenie spod działania ustawy lokali pozostających w dyspozycji tzw. służb mundurowych.
   Prezentowany projekt nowelizacji jest, niestety, tylko niewielkim przesunięciem w czasie podjętego kiedyś pomysłu uwolnienia czynszów najmu w prywatnych zasobach mieszkaniowych, czyli spauperyzowania najemców. Nowelizacja z pewnością nie powstrzyma rozpoczętego procesu opuszczania przez mieszkańców centralnych dzielnic polskich miast. Kto natomiast nie może tego zrobić, a nie jest w stanie płacić wygórowanych czynszów, ten poddany jest, zdaniem PZL, procesowi stopniowego ekonomicznego unicestwienia. Proces ten został przyspieszony przez orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 2 października 2002 r. podjęte na wniosek pewnego dobrze znanego organu społecznego zaufania. Tą interesującą sprawą zajmiemy się m.in. wkrótce, w następnych rozważaniach wokół ustawy mieszkaniowej.
(JR)