Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Okazje za miliony złotych

GM
RYNEK NIERUCHOMOŚCI. W ostatnim roku inwestorzy wstrzymali się z zakupami kamienic, popyt praktycznie zamarł. Właścicieli zmieniło zaledwie 14 dawnych mieszczańskich domów.

W każdym mniejszym i większym mieście stoją kamienice, ale rozwinięty rynek kamienic istnieje tylko w jednym – w Krakowie. Jest to rynek wyjątkowy: sięgający daleko poza ścisłe centrum, poza miasto, daleko poza region, a nawet poza kraj. To rynek międzynarodowy. Większość inwestorów, która działa na rynku kamienic, to obcokrajowcy. Analiza transakcji na obszarze Kazimierza i Stradomia wskazuje na duże zaangażowanie kapitału z Unii Europejskiej, USA i Izraela. Dwa – trzy lata temu zagraniczni inwestorzy za horrendalne kwoty kupowali prawdziwe architektoniczne perełki. Dzisiaj je sprzedają. Kupującymi są niemal wyłącznie Polacy.

Choć na rynku nieruchomości widać symptomy ożywienia, w obrocie kamienicami panuje zastój. Trudno się dziwić. Na tym małym i wciąż kurczącym się obszarze (kamienic przecież nie przybywa, a wręcz przeciwnie) poruszają się wyłącznie inwestorzy z bardzo grubym portfelem. Za najtańszą kamienicę wystawioną w Krakowie do sprzedaży (ul. Zamoyskiego w Podgórzu) właściciel oczekuje 2,5 mln zł. Za najdroższą (ul. Dietla) aż 60 mln, rok wcześniej było to 65 mln zł. Znajdziemy też oferty za 50 mln i 30 mln zł (Rynek Główny). I jest to prawdziwa okazja!

– W ostatnim roku inwestorzy wstrzymali się z zakupami kamienic, popyt praktycznie zamarł. Właścicieli zmieniło zaledwie 14 dawnych mieszczańskich domów. W 2006 r. sprzedano ich 97! Jeszcze gorzej wygląda sytuacja, jeśli porównamy wartość rynku (obrót). W 2009 r. zaangażowano zaledwie 54 mln zł, podczas gdy w rekordowym 2007 r. aż 543 mln zł. To dziesięciokrotny spadek! – analizuje Krzysztof Bartuś, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Badania rynku realizowane przez krakowskiego analityka rynku nieruchomości wskazują, że w Śródmieściu ceny w 2009 roku spadły o 18 proc., a w 2010 r. spadną prawdopodobnie o kolejne 11 proc. Indeks cenowy obrazuje wyraźne odbicie cen w górę w latach 2003 – 2007 (z gorączką zakupów w 2006 r. i 2007 r.), stabilizację w 2008 r. i odwrócenie trendu na spadkowy w 2009 r.

– W 2009 r. inwestorzy wstrzymywali się z zakupami, a ofert sprzedaży przybyło, co jeszcze bardziej pogłębiło nierównowagę na rynku. W pierwszym kwartale 2010 r. oferowanych jest 220 kamienic i udziałów w kamienicach do sprzedaży. Rok wcześniej było 180 ofert. Największa ilość oraz wartość oferowanych kamienic dotyczy Śródmieścia (117), wyraźnie mniej tego typu nieruchomości jest do kupienia w Krowodrzy (33) i w Podgórzu (70). Średnia cena ofertowa kamienicy w Śródmieściu wynosi 9,1 tys. zł za m kw., a najdroższa sięga 25 tys. zł za m kw. W Krowodrzy średnia cena to 7 tys. zł, a maksymalna dochodzi do 12 tys. zł za m kw. W Podgórzu te kwoty wynoszą odpowiednio: 8 i 16 tys. zł – przytacza dane z gorącego jeszcze raportu dotyczącego obrotu krakowskimi kamienicami Krzysztof Bartuś.

W 2009 r. nie sprzedano żadnej kamienicy w Śródmieściu za ponad 10 mln zł. Najdroższa osiągnęła cenę 4 mln zł. W Krowodrzy znalazły nabywców jedynie udziały w kamienicach. Z wyliczeń analityka Monitora Rynku Nieruchomości wynika, że średni wydatek na zakup kamienicy w Krakowie to 2,5 mln zł (w 2008 r. 5,2 mln zł!).

– Cena za 1 m kw. powierzchni użytkowej kamienicy nie przekroczyła 12 tys. zł nawet w najdroższych punktach miasta, czyli w obrębie Plant. Dla porównania w 2008 r. maksymalna kwota za m kw. wyniosła 20 tys. zł – dodaje Krzysztof Bartuś.
Specyfiką rynku kamienic jest jego ograniczona podaż i stosunkowo ograniczony obszar występowania tych wyjątkowych budynków. Nowe oferty sprzedaży są najczęściej efektem regulacji stanów prawnych, zwłaszcza prawa własności. Kamienic nie przybędzie, a te, w których wydzielono lokale mieszkalne i sprzedano je, na zawsze wypadły z obrotu.

Najbardziej opłacalne wydają się gruntowne modernizacje starych kamienic i adaptacja do celów mieszkalnych o najwyższym standardzie Fot. Andrzej Wiśniewski

Najmodniejsze ulice, wzdłuż których rozciąga się przedwojenna zabudowa mieszkalna, to w Śródmieściu obszar Plant z najdroższymi ulicami. Następnie Kazimierz (Szeroka, Krakowska, Starowiślna). Atrakcyjne kamienice zlokalizowane są również na Stradomskiej, Długiej, Zwierzynieckiej, Lubicz, Grzegórzeckiej.

Najlepsze lokalizacje generują najwyższe dochody z czynszów i usług (handel, turystyka, gastronomia). Jednak w ostatnich latach najbardziej opłacalne wydają się gruntowne modernizacje starych kamienic i adaptacje do celów mieszkalnych o najwyższym standardzie. – Zostaje tylko fasada, bowiem niepowtarzalność architektoniczna i historyczna jest źródłem dobrej marki dla właściciela takiego budynku. W środku po gruntownej przebudowie powstaje w zasadzie nowy budynek z supernowoczesnymi instalacjami, szybkobieżnymi windami i pięknym podworcem – najwyższej klasy apartamenty w doskonałej lokalizacji. Takie luksusowe mieszkania sprzedają się bardzo dobrze w odróżnieniu od całych kamienic – mówi Krzysztof Bartuś. – W tym roku sprzedano apartament w starej kamienicy za 3,2 mln zł, a odnotowano również transakcje o niewiele mniejszej wartości. Powoli zbliżamy się do dna, jeśli chodzi o spadki na tym specyficznym rynku. A od dna można się tylko odbić – dodaje Piotr Krochmal, analityk MRN.

– Rok 2010 będzie okresem konsolidacji. Wkrótce pojawią się nowi inwestorzy, którzy zachęceni niskimi cenami, a nawet okazjami, zainwestują w kamienice mieszczańskie. Zachętą dla nich będzie stosunkowo dobra sytuacja makroekonomiczna kraju i znakomita marka Krakowa jako turystycznej stolicy Polski – optymistycznie prognozuje Krzysztof Bartuś.

Ewa Piłat

 

REKLAMA

 

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na dziennikpolski24.pl Dziennik Polski