Pod rozwagę inwestorowi

Jakie kwestie nabywca mieszkania powinien gruntownie przemyśleć? Najważniejszą stanowi cel transakcji. Jeśli jest nim zaspokojenie podstawowej potrzeby, czyli braku dachu nad głową, to pozostałe sprawy schodzą na dalszy plan. Lokalizacja mieszkania powinna ułatwiać nam dojazd do pracy, a dzieciom do szkoły, dlatego powinno się ono znajdować w miejscu, z którego mamy blisko do środków komunikacji. Ważna jest też infrastruktura społeczna.

Najgorszy wybór: społeczna pustynia

Byłoby dobrze, gdybyśmy mieli w pobliżu sklepy, szkołę, bank, aptekę, może nawet przychodnię. Dla większości ważne są tereny rekreacyjne i zieleń. To oczywiście minimum. Wiele osób chciałoby, aby w pobliżu znajdowała się też galeria handlowa, kino, teatr, a nawet węzeł komunikacyjny z przystankami tramwajowymi i autobusowymi.

Wszystkie te czynniki odgrywają bardzo istotną rolę, szczególnie w przypadku tych nabywców, którzy kupują mieszkanie z myślą o jego wynajmie lub traktują je jako inwestycję. Dla atrakcyjnie zlokalizowanego lokalu mieszkalnego łatwiej znajdziemy najemcę, łatwiej też uda nam się go sprzedać w razie konieczności. Warto także zwrócić uwagę na fakt, że każdy zakup nieruchomości jest de facto inwestycją.

Nawet jeśli sami nie sprzedamy zakupionego mieszkania czy domu, to być może taki plan będą miały kiedyś nasze dzieci lub wnuki. Przed podjęciem decyzji o wyborze lokalizacji dobrze więc głęboko się nad nią zastanowić. Interesujące jest to, że z chwilą zakupu mieszkania stajemy się takim samym uczestnikiem „gry” rynkowej jak deweloper, który nam je sprzedał.

I to my możemy uzyskać większe korzyści niż ktoś, kto zrealizował cały proces inwestycyjny, kupując działkę pod budowę, opracowując projekt i budując obiekt. W Krakowie znane są setki, jeśli nie tysiące, przypadków zakupu mieszkań w cenie od 3 do 4 tysięcy zł za mkw., które następnie - po około trzech, czterech latach - sprzedawane były z dwukrotnym przebiciem, tj. za 6-7 tys. zł za mkw.

Tanio kupowano mieszkania np. w Podgórzu lub Krowodrzy, by następnie sprzedać je bardzo drogo. W takich przypadkach najbardziej stratne były firmy deweloperskie, które w określonych realiach rynkowych, najczęściej spowodowanych dekoniunkturą, nie były w stanie sprzedać we właściwym dla siebie czasie mieszkań zbudowanych w atrakcyjnej dzielnicy nawet za 4 tysiące zł za mkw.

Lokalizacja zawsze działa na naszą korzyść

Dlaczego rynek pierwotny jest tak atrakcyjny? Ano dlatego, że mamy do czynienia z lokalami kupowanymi bezpośrednio od producenta. Nabywając je od niego możemy postarać się np. o jakiś dodatkowy bonus. Wszystkie te mieszkania mają też walor nowości, mają starannie wykończone tzw. części wspólne - klatki schodowe, korytarze oraz zadbane otoczenie.

Mankamentem nie jest nawet to, że zwykle kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim. Materiały budowlane i robocizna nie są bowiem aż tak drogie, aby wykończenie mieszkania - według indywidualnych upodobań - nie przyniosło dodatkowego zysku, pokrywającego z naddatkiem ten wydatek. Paradoks polega na tym, że wspomniane już kryterium lokalizacji działa niejednokrotnie przeciwko deweloperowi, a na korzyść nabywcy mieszkania.

Nieraz słyszałem, że inwestor, który z myślą o szybkiej sprzedaży wybudowanych mieszkań, stara się wykończyć budynek przy użyciu bardziej szlachetnych materiałów, nie jest w stanie ustawić ceny metra kwadratowego lokalu na odpowiednio wysokim poziomie, gdyż w takim rejonie jak np. ul. Łokietka w Krakowie nie sprzeda on mieszkania drożej niż 6,5-7 tys. zł za mkw.

Efekt jest taki, że po wybudowaniu nowego, pięknego apartamentowca obserwowany jest ruch cen w górę w jego sąsiedztwie, w obiektach (często blokach z wielkiej płyty) zbudowanych dwie, trzy dekady wcześniej. Dlaczego? Bo przecież w nowym apartamentowcu - uważają sąsiedzi - mieszkania sprzedaje się znacznie drożej. Dlatego warto szukać.

Z doświadczeń wielu analityków rynku nieruchomości wynika, że nierzadko przy tej samej ulicy mamy do czynienia z dwiema inwestycjami, które diametralnie różnią się standardem mieszkań i wykończeniem samego budynku. Bywa, że w tej samej cenie jest sprzedawany produkt o wysokiej jakości i niskiej - niestarannie wykończony, ubogi i nieciekawy pod względem architektonicznym, z marnym układem mieszkań, pozbawiony balkonów, tarasów, w którym nie ma komórek lokatorskich i brakuje miejsc parkingowych - i świetnie wykończony.

W którym miejscu warto zainwestować?
Jakiś czas temu bardzo ciekawą analizę przeprowadził Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości oceniając krakowskie i podkrakowskie) lokalizacje pod względem korelacji ich atrakcyjności oraz zauważalności. Ocenę atrakcyjności umożliwiły wskazania pozytywne lub negatywne dotyczące danego miejsca.

Oto przykład. Lokalizacjami bardzo mocno zauważalnymi w Krakowie są według IA MRN - Mogiła i Ruszcza (około 50 proc. wskazań), ale ich atrakcyjność oceniana jest jako znikoma.

Do najatrakcyjniejszych lokalizacji w mieście należą: Krowodrza Górka, Górka Narodowa, Prądnik Biały, Łobzów, Witkowice, Bronowice, Wola Justowska, Salwator, Azory, Przegorzały, Bielany, Olsza, Prądnik Czerwony, Chełm, Zakrzówek, Grzegórzki, Stare Miasto, Rakowice oraz Borek Fałęcki (dokończenie za tydzień).