Polska ziemia pod ochroną

Z dniem 1 stycznia 2016 roku zacznie obowiązywać nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, zmieniająca m.in. przepisy regulujące nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców oraz dotyczące gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Ustawa ma zapobiegać licznym, jak do tej pory, przypadkom wykorzystywania ziemi rolnej na cele nie związane z produkcją rolną oraz wykupowi tych gruntów przez cudzoziemców, tym bardziej, że z dniem 1 maja 2016 roku przestaną obowiązywać zezwolenia na nabywanie gruntów rolnych przez kapitał zagraniczny.

Podstawa ustroju rolnego - gospodarstwa rodzinne

Według prawnej definicji, to gospodarstwa rolne, prowadzone przez rolnika indywidualnego. Łączna powierzchnia użytków rolnych takiego gospodarstwa nie może być większa niż 300 ha. - W ustawie sprecyzowano też pojęcie rolnika indywidualnego - mówi Henryk Jankowski, rzeczoznawca majątkowy. - Kim on jest w świetle prawa? To osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Dodatkowy wymóg to posiadanie kwalifikacji rolniczych.

Ubiegający się o zakup ziemi musi co najmniej od 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzić je przez ten okres osobiście.

Nabywcą ziemi rolnej może więc być tylko rolnik prowadzący gospodarstwo rolne, posiadający już nieruchomość na terenie gminy, w której chciałby kupić ziemię.

Komu przysługuje prawo pierwokupu

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną (inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych), obowiązuje prawo pierwokupu, przysługujące jej dzierżawcy, jeżeli spełnione są następujące warunki:

umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, w tym w formie aktu notarialnego, oraz była wykonywana co najmniej 3 lata;

nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

W przypadku braku osoby uprawnionej do pierwokupu albo niewykonania tego prawa, prawo to przysługuje rolnikowi indywidualnemu, który jest właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością.

W przypadku braku uprawnionych do pierwokupu, tj. dzierżawcy lub rolnika-sąsiada, prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych (jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha). O prawie pierwokupu zawiadamia osoby uprawnione notariusz sporządzający umowę sprzedaży nieruchomości rolnej.

Droga ma bardzo ważne znaczenie

Nieruchomość rolna może być sprzedana tylko wtedy, gdy ma zapewniony dostęp do drogi publicznej albo dostęp ten ma nieruchomość nabywcy, granicząca z tą nieruchomością. Jeżeli takiego dostępu nie ma - przeniesienie własności nieruchomości rolnej jest nieważne! Prawomocność transakcji może być też podważona, gdy została ona dokonana bez zawiadomienia rolnika uprawnionego do prawa pierwokupu (posiadacza sąsiadujących gruntów). Oczywiste jest również, że transakcja jest nieważna, gdy została zawarta bez wymaganych dokumentów lub dokumentów potwierdzających nieprawdę.

Znaczenie prawa pierwokupu

Podczas dyskusji nad ustawą o ustroju rolnym padały uzasadnienia, dlaczego grunty mają być prawnie chronione, a nie traktowane jak każdy inny towar na rynku.

- Ziemia rolna nie jest zwykłym towarem. Powinna należeć do tych, którzy na niej pracują. To istota gospodarstwa rodzinnego - przekonywał we wrześniu br. poseł Stanisław Kalemba z ZSL. Partia nie weszła do Sejmu, ale zdanie PiS nie odbiega od tego poglądu.

Według nowej ustawy, przepisów o prawie pierwokupu nie stosuje się, jeżeli nieruchomość rolną lub jej część nabywa:

rolnik indywidualny na powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni maksimum 300 ha;

osoba bliska zbywcy;

osoba fizyczna, będąca właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jej gospodarstwa rolnego, które osobiście prowadzi, z tym że powierzchnia użytków rolnych w tym gospodarstwie wraz z nabywanymi użytkami rolnymi nie przekracza 300 ha;

członek spółdzielni produkcji rolnej będący osobą fizyczną, którego wkład gruntowy stanowiący jego własność jest użytkowany przez tę spółdzielnię, nabywający nieruchomość albo jej część stanowiącą wkład innego członka tej spółdzielni;

spółdzielnia produkcji rolnej, której większość członków stanowią osoby fizyczne będące właścicielami wkładów gruntowych użytkowanych przez tę spółdzielnię, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części dotyczy wkładu gruntowego członka tej spółdzielni;

jednostka samorządu terytorialnego na cele publiczne; Skarb Państwa.