Propozycja tańszego kredytu

Dopłaty do odsetek - jak korzystać

Z początkiem roku PKO BP zaoferował kredyt mieszkaniowy z dopłatą do odsetek. Oferty takie pojawiły się także w kilku innych bankach oraz w Spółdzielczych Kasach Oszczędnościowo-Kredytowych. Przypomnijmy, jak działają dopłaty, dla kogo są przeznaczone i czy warto z nich korzystać.

Kto może skorzystać?

Rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują tanie mieszkanie czy dom mogą liczyć na zwrot z budżetu państwa znacznej części odsetek kredytowych w pierwszych 8 latach spłaty długu. Mieszkanie nie może być jednak większe niż 75 m kw., a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 metrów. Sama dopłata obejmie 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio: mieszkania lub domu.
Koszt wybudowania lub zakupu nieruchomości nie może być jednak wyższy niż średnia z dwóch ostatnio ogłoszonych tzw. wskaźników kosztu odtworzenia mkw. powierzchni mieszkaniowej. I tutaj zaczynają się schody, bo wskaźniki te wyraźnie nie nadążają za cenami rynkowymi. Szczególnie w dużych miastach, gdzie podaż i popyt na nieruchomości są największe.

Niski limit

W Warszawie ustawowy sufit to obecnie 4300 zł za metr, podczas gdy średnia rynkowa to 7350 zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa - 2841,50 zł wobec 7200 zł na rynku! W efekcie, jeśli dołożyć ograniczenie powierzchni nieruchomości okaże się, że nieruchomości spełniających warunki jest bardzo niewiele. Zdaniem Macieja Dymkowskiego z redNet Property Group w Warszawie zaledwie 0,3 proc. mieszkań kwalifikuje się do dopłat.
Jak przystało na produkt trudno dostępny oferta jest dość atrakcyjna - daleko bardziej niż tzw. kredyt Pola, na który skusiło się kilkaset osób. Przez 8 pierwszych lat spłat kredytu odsetki są refundowane z budżetu. Sam mechanizm nie jest jednak taki prosty, jak często przedstawiają media. Nie chodzi o zwrot połowy odsetek, które faktycznie płacimy. Z powrotem dostajemy więcej.

Zero odsetek?

Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 100 000 zł na 20 lat. Przy oprocentowaniu 5,3 proc. rata wynosi 676,64 zł, z czego 441,67 zł to odsetki, a 234,97 zł to kapitał (część kredytu, którą oddajemy bankowi). Dla porównania, rata kredytu we frankach szwajcarskich w tym przypadku to ok. 550 zł.
Jest zostanie policzona dopłata? Bank najpierw obliczy tzw. stopę referencyjną.
W naszym przypadku to 6,2 proc. (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża - 2 pkt proc.). Następnie, od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 100 tys. zł) zostaną obliczone odsetki wg połowy stopy referencyjnej, a więc 3,1 proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie zatem 258,33 zł. W efekcie rata po dopłacie to 418,31 zł. Taką ratę równą zapłacilibyśmy, gdyby kredyt miał oprocentowanie… 0,05 proc.
Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty zadłużenia pomniejszonej o to, co spłaciliśmy w pierwszym miesiącu. W drugim miesiącu dopłata wyniesie niespełna 258 zł, a rata 418,91 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu, że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 490 zł ,a więc tyle, ile przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 1,7 proc.

Konkurencja dla franka

Gdyby ktoś postanowił po 8 latach sprzedać mieszkanie i nie spłacał dalej kredytu wówczas dzięki dopłatom odda bankowi 15,3 tys. zł zamiast 36,9 tys. zł odsetek. W przypadku spłaty w ratach malejących kwota dopłaty będzie niższa, lecz niższe też będą same odsetki (proporcja między dotacją a sumą odsetek będzie zachowana). Wynika to stąd, że w przypadku tego systemu spłaty szybciej oddajemy bankowi dług i w efekcie odsetki są liczone od mniejszych kwot zadłużenia.
Relatywnie hojną dotację zawdzięczmy temu, że ustawa była tworzona nieco w oderwaniu od realiów rynkowych. Bazą do dopłat jest 3-miesięczny WIBOR powiększony o 2 punkty procentowe, podczas gdy marże rynkowych kredytów to w złotówkach spadły do 1 pkt proc. lub nawet niżej. Kredytobiorcy, którym uda się załapać na dopłaty, z pewnością powinni z nich skorzystać. Szczególnie wówczas, gdy planują spłatę kredytu w 10 czy 15 lat. Jest to z pewnością - przynajmniej w teorii - konkurencja dla kredytów we frankach szwajcarskich, które dla osób o niższych dochodach od lipca 2006 roku są trudniej dostępne.

PKO BP na tle konkurencji

Oprocentowanie kredytów w złotówkach kształtuje się na średnim rynkowym poziomie, przy czym bank pobiera wyższe stawki w przypadku kredytów na niskie kwoty. Na przykład przy kredycie w wysokości 40 tys. zł i niskim wkładzie własnym oprocentowanie to aż 6,59 proc. (marża 2,4). Dopłaty do odsetek będą dostępne głównie dla osób z mniejszych miast pożyczających niewielkie kwoty, dlatego ten element oferty banku nie jest zbyt korzystny. Tym bardziej że wiele banków w tej chwili oferuje kredyty w złotówkach ze stałą marżą na poziomie ok. 1 pkt proc. niezależnie od wkładu własnego (BZ WBK, ING Bank Śląski, Pekao SA). Jednocześnie, powszechne są promocje polegające na redukcji marży w pierwszym roku lub dwóch latach spłaty (w PKO BP takiej promocji nie ma). Jedna z zalet oferty PKO BP to możliwość skredytowania opłat związanych z transakcją także wówczas, gdy pożyczamy środki na zakup całej nieruchomości (czyli kredyt na ponad 100 proc. wartości nieruchomości), a także brak prowizji za wcześniejszą spłatę i pierwsze przewalutowanie. Innowacją jest tzw. bilansowanie - każda wpłata na specjalny rachunek zmniejsza saldo zadłużenia i w efekcie płacimy niższe odsetki. Niestety, kredyt jest wówczas droższy o 1 pkt proc. To znacznie osłabia konkurencyjność tej oferty w stosunku do tego, co proponują mBank i MultiBank, które jako pierwsze na rynku zaoferowały takie rozwiązanie. Ciekawostką w PKO BP jest dołączana do kredytu karta kredytowa, która daje prawo do rabatów w sklepach z wyposażeniem mieszkań.
Maciej Kossowski
Autor reprezentuje Niezależnego Doradcę Finansowego Ekspander