Prowadzenie inwestycji

PRAWO BUDOWLANE. Relacja z redakcyjnego dyżuru (II)

Zamieszczamy dziś dalszy ciąg relacji z telefonicznego dyżuru.
- Zamierzam nadbudować jedno piętro do istniejącego już budynku mieszkalnego. Posiadam prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę i dziennik budowy. Czy przed rozpoczęciem prac wymagane są jakieś dodatkowe formalności?
- Na siedem dni przed rozpoczęciem budowy należy zgłosić ten fakt w stosownym do miejsca położenia inwestycji wydziale nadzoru budowlanego. Gdyby budowa została rozpoczęta wcześniej nadzór budowlany może nałożyć na inwestora mandat. W momencie zgłoszenia robót, w formie zawiadomienia, kierownik budowy, którego inwestor zatrudnia, powinien złożyć oświadczenie o podjęciu się tej funkcji. Inwestycja nie może być prowadzona bez kierownika budowy. Nawet w sytuacji, gdy kierownik rezygnuje z pracy, inwestor zobowiązany jest powołać niezwłocznie na tę funkcję inną osobę, mającą odpowiednie uprawnienia.
- Kierowania budową podejmowali się dawniej sami inwestorzy, uznając, że jest to zajęcie nie wymagające szczególnych umiejętności.
- Dziś mamy inne prawo. Na każdej budowie musi być kierownik z odpowiednimi uprawnieniami. Inwestorzy często zapominają, że leży to w ich interesie. Większość z nich uważa, że kierownik budowy jest potrzebny tylko do wypełnienia odpowiednich papierów, tymczasem zły fachowiec, nieznający przepisów prawa, może wpędzić inwestora w kłopoty skutkujące dużymi karami. Również kierownik budowy, jeżeli nie chce poświadczać nieprawdy powinien zrezygnować z pracy. Każda ze stron może napisać przed inspektorem nadzoru budowlanego oświadczenie o rezygnacji, nie podając jej powodów.
- Jakie dokumenty trzeba złożyć w nadzorze budowlanym przed przyjęciem nowego obiektu do użytkowania?
- Przede wszystkim będzie to dziennik budowy, z ostatnim wpisem o zakończeniu inwestycji. W przypadku budynku jednorodzinnego inwestor składa: wypełniony przez siebie wniosek o zakończeniu inwestycji; kopię decyzji o pozwoleniu na budowę; kopię protokołów wszystkich przyłączy; protokół kominiarski; mapę geodezyjną powykonawczą, na której geodeta wytyczył dokładnie obrys obiektów wraz z mediami. Od 1 stycznia 2009 r wymagane jest również świadectwo energetyczne (z wyjątkiem budynków gospodarczych, letniskowych, obiektów sakralnych). Od momentu zgłoszenia zawiadomienia o zakończeniu budowy (z kompletem dokumentów) inspektorat nadzoru budowlanego ma 21 dni na rozpatrzenie sprawy.
- Czy przy odbiorze budynku do użytkowania inspektorzy mogą kwestionować stan, w jakim się on znajduje, na przykład jego estetykę, stopień wykończenia?
- Budynek powinien być gotowy do użytkowania. Budową kieruje kierownik budowy i to on, zgodnie ze swoją wiedzą stwierdza, że inwestycja jest zakończona, co oznacza, że obiekt powstał zgodnie z projektem i nadaje się do zamieszkania. Nadzór sprawdza wszystkie dokumenty, oświadczenia wydane przez osoby kompetentne, biorące na siebie odpowiedzialność zawodową i, jak się czasem zdarza, również karną.
- Czego można się spodziewać, gdy prace na budowie zostaną przerwane na dłuższy czas?
- Jeżeli nadzór budowlany wykaże, że przerwa w budowie trwała dłużej niż trzy lata (brak zapisów w dzienniku budowy), to pozwolenie na budowę zostaje uchylone.
- W jaki sposób można zalegalizować samowolę budowlaną?
- Jeśli inwestor wystąpi o zalegalizowanie samowolnie wybudowanego obiektu (pełna budowa, nadbudowa, rozbudowa) inspektorat musi zbadać, czy zamierzenie jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania terenu. W przypadku zgodności inwestor przystępuje do opracowania projektu zamiennego, a następnie składa go w inspektoracie nadzoru budowlanego wraz z orzeczeniem osoby mającej uprawnienia budowlane (np. kierownika budowy), że obiekt jest wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną. Musi do tego dołączyć protokoły wykonania wewnętrznych instalacji (gdy obiekt jest już w instalacje wyposażony - dokumenty potwierdzające ich prawidłowe wykonanie). Dla obiektów znajdujących się na terenie parków krajobrazowych wymagana jest zgoda wydziału architektury (zgodność z przepisami dotyczącymi parków krajobrazowych).
Jeśli organ nadzoru stwierdzi, że można samowolę zalegalizować (na podstawie zgodnych z prawem dokumentów), na inwestora zostaje nałożona opłata legalizacyjna. W przypadku domów jednorodzinnych wynosi ona 50 tys. zł, a garaży - 25 tys. zł (inne obiekty - według ustawowej tabeli). Opłat nie stosuje się do obiektów samowolnie wybudowanych przed 1995 r.
- Mam pozwolenie na budowę, ale chciałbym wybudować dom o nieco większej powierzchni niż zakłada projekt. Czy będzie to traktowane jak samowola budowlana?
- Tak, ponieważ zmiana powierzchni użytkowej, kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości obiektu, kąta nachylenia dachu, to istotne odstępstwa od projektu. W takiej sytuacji nadzór budowlany występuje do starosty o uchylenie decyzji pozwolenia na budowę, bo została ona samowolnie przez inwestora zmieniona. Następnie inwestor zobowiązany jest do wykonania projektu zamiennego, który zostaje zatwierdzony przez nadzór budowlany. Po zakończeniu inwestycji, zgodnie z projektem zamiennym, inwestor składa w inspektoracie nadzoru wniosek o przyjęcie do użytkowania obiektu. Inspektorzy dokonują wówczas kontroli obiektu w terenie.
Notowała: Danuta Orlewska
W Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w Krakowie udzielane są informacje pod nr tel.: 012 - 633 03 47. Można również kontaktować się osobiście (Kraków, al. Słowackiego 20) lub przez internet. Kontakt e-mail: [email protected]