Przezorny zawsze traci mniej

Coraz więcej osób posiada dziś mieszkanie na wynajem i stara się szybko znaleźć najemcę. To zrozumiałe. Tymczasem przy wynajmie pośpiech jest niewskazany. Lepiej wynająć lokal nieco później, niż narazić się na poważne kłopoty.

Sprawdzić najemcę
Właściciel mieszkania powinien najpierw sprawdzić wiarygodność potencjalnego najemcy. Należy to oczywiście zrobić przed podpisaniem umowy najmu. Niestety, najczęściej dane personalne najemcy są mechanicznie przepisywane do umowy. Często wynajmujący nie wymaga nawet okazania dowodu osobistego, ograniczając się do wpisania danych przekazanych ustnie przez klienta. Bywa, że przyczyną jest to, iż jesteśmy skrępowani pytając o szczegóły dotyczące życia prywatnego. Tymczasem, w innych krajach jest to niemal normą.

- Na Zachodzie Europy nikogo nie dziwi, gdy właściciel mieszkania pyta potencjalnego najemcę o miejsce pracy, stanowisko, wynagrodzenie czy nawet referencje - mówi Bartosz Turek z Lion's Banku. - W naszym kraju większość takich pytań mogłaby być niezbyt dobrze odebrana i nawet potraktowana jako ingerencja w życie prywatne.

Nie powinniśmy się jednak tym zrażać. Trzeba za wszelką cenę próbować wydobyć od przyszłego najemcy możliwie najwięcej informacji. Najlepiej byłoby je też jakoś zweryfikować, przynajmniej w części. Przecież mieszkanie to istotna część naszego majątku.

Lepszy najem okazjonalny
Umowę z osobą, która wynajmuje lokal, można podpisać w formie zwyczajowo przyjętej lub tzw. najmu okazjonalnego. - W odróżnieniu od zwykłej umowy najem okazjonalny pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z umowy - zwraca uwagę Bartosz Turek.

Umowa o najem okazjonalny obejmuje dodatkowo notarialnie potwierdzone oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości. W tym oświadczeniu najemca musi wskazać dokładny adres, pod którym będzie mógł zamieszkać. Potrzebna jest też zgoda właściciela wskazanego przez niego lokalu.

Przyjęte jest, że koszt notarialnego oświadczenia jest pokrywany przez właściciela wynajmowanego lokalu. Maksymalna opłata to 1/10 minimalnego wynagrodzenia krajowego, czyli w roku 2015 jest to 175 zł.

Wysokość czynszu
W umowie powinno być wyraźnie określone, jakie opłaty będzie ponosił najemca. Nie wystarczy napisać np. "500 zł miesięcznie plus opłaty licznikowe". Trzeba wyraźnie określić, co kryje się pod pojęciem opłat licznikowych, np. energia elektryczna, gaz, ewentualnie zużycie wody. Gdy napiszemy np. "300 zł miesięcznie plus czynsz plus opłaty licznikowe", wówczas także należy wyjaśnić, co rozumie się pod pojęciem "czynsz".

Np. miesięczne opłaty wnoszone do spółdzielni lub wspólnoty, związane z administrowaniem i utrzymaniem nieruchomości. Trzeba także ująć opłaty za istniejące łącze inter- netowe lub telewizję kablową. Ważnym elementem umowy najmu jest też kaucja wpłacana przez najemcę. To zabezpieczenie dla właściciela mieszkania, w przypadku ewentualnego zniszczenia lokalu lub jego wyposażenia. Najczęściej jest to kwota jednomiesięcznego czynszu. Może być także inna kwota.

Dobrze jest również sprecyzować, co w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Może tu być np. stwierdzenie, że w takiej sytuacji kaucja lub jej część nie podlega zwrotowi.

Inne ważne zapisy
Sporządzający umowę często zapominają o zawarciu w tym dokumencie stwierdzenia: "Po zakończeniu umowy lub przerwania jej trwania najemca zobowiązuje się oddać lokal w takim samym stanie, w jakim go wynajął". Tu używa się określenia "w stanie niepogorszonym". (w przypadku dewastacji najemca będzie miał obowiązek pomalowania ścian lub całego mieszkania).

Trzeba pamiętać, że może on też wpaść na pomysł podnajęcia części lokalu innym osobom. By tego uniknąć, powinniśmy zadbać o odpowiednie sformułowanie w umowie. Wystarczy krótkie zdanie: "Najemca lokalu nie może go podnajmować innym osobom. Skutkuje to natychmiastowym wypowiedzeniem umowy przez właściciela".

Po podpisaniu umowy należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Powinny się w nim znaleźć się przede wszystkim wskazania liczników gazu, wody itp., aby uniknąć późniejszych nieporozumień. W protokole trzeba też wymienić przedmioty należące do wyposażenia mieszkania, które pozostawia właściciel (pralka, lodówka). Dobrze jest też opisać stan pomieszczeń wchodzących w skład mieszkania.