Pytania o TBS-y

Towarzystwa budownictwa społecznego zaczęto tworzyć w kraju od roku 1995, na mocy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Celem TBS-ów jest budowanie domów z mieszkaniami na wynajem wyłącznie dla osób fizycznych. Zasady działania Towarzystw ściśle określa ustawa, która powstała w oparciu o wzorce zaczerpnięte w dużej mierze z krajów zachodnich, a np. w Holandii ok. 43 proc. całego zasobu mieszkaniowego to lokale czynszowe budowane przez gminy, przy wsparciu rządu.
 W Polsce mamy dwa rodzaje TBS-ów, prywatne lub należące do gmin. Ilość Towarzystw stale się powiększa, w samym tylko Krakowie jest ich już czternaście (w tym trzy z udziałem Gminy Kraków). Zainteresowanie budownictwem czynszowym jest bardzo duże, choć uzyskanie mieszkania w zasobach TBS-ów wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów i spełnieniem określonych warunków. O tym, jak starać się o lokal czynszowy, rozmawiali z naszymi Czytelnikami, podczas dyżuru telefonicznego, zaproszeni do redakcji goście: Wiesław Misztal, wiceprzewodniczący Rady Miasta Krakowa, członek Komisji Mieszkalnictwa i Inicjatyw Lokalnych oraz Leszek Gołda, przewodniczący rady nadzorczej TBS "Złocień". Najciekawsze pytania i odpowiedzi zamieszczamy w dzisiejszej relacji z dyżuru.
 - Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać mieszkanie z zasobów TBS-u?
 - Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, która w dniu objęcia lokalu nie posiada tytułu prawnego do innego mieszkania. Wymóg ten odnosi się także do osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania. Drugi warunek dotyczy dochodu gospodarstwa domowego osób starających się o lokal. Nie może on przekroczyć (w dniu zawarcia umowy) kwoty równej 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie o 20 proc. w gospodarstwie jednoosobowym, o 80 proc. w dwuosobowym i o dalsze 40 proc. na każdą dodatkowa osobę w gospodarstwie domowym, w którym jest więcej osób.
 - Czy w budownictwie czynszowym, realizowanym przez TBS-y, obowiązują normy metrażowe?
 - Tak. Minimalna powierzchnia użytkowa, jaką powinno posiadać mieszkanie oddawane w najem jednej osobie wynosi 25 - 32 m kw; dwóm osobom - od 32 do 44 m kw; trzem - od 44 do 52 m kw; czterem - od 52 do 63 m kw; pięciu - od 63 do 69 m kw, a sześciu i więcej osobom - 69 m kw.
 - Kto ustala wysokość czynszu w mieszkaniach towarzystw?
 - O wysokości czynszu regulowanego - za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu - decydują rady gmin. Zgodnie z ustawą, nie może on być wyższy w skali roku niż 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. W Małopolsce, w III kwartale br. wartość ta równa się kwocie 2997 zł.
 - Jak wysoki jest miesięczny czynsz w lokalach prowadzonych przez TBS-y w Krakowie?
 - Różnice są minimalne, wahają się w granicach 6,5 zł - do 8,05 zł za metr kwadratowy.
 - Czy do czynszu doliczany jest też kredyt mieszkaniowy?
 - Kredyt spłacany jest w ramach czynszu.
 - Ile może wynieść czynsz za mieszkanie np. o powierzchni 50 m kw.?
 - Łącznie z kredytem będzie to kwota od około 350 do 400 zł.
 - Kto zaciąga kredyt na mieszkanie czynszowe, TBS czy lokator?
 - Kredyt udzielany jest bezpośrednio TBS-om przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy i tylko towarzystwa, jako właściciele mieszkań czynszowych, zobowiązane są do spłaty zadłużenia.
 - Na jaką kwotę oprocentowany jest kredyt mieszkaniowy?
 - Aktualne oprocentowanie, za rok 2001, wynosi 8,8 proc.
 - Mieszkam i pracuje na terenie innego województwa. Czy mogę starać się o mieszkanie z TBS-u w Krakowie?
 - Jeśli chciałby pan uzyskać skierowanie do TBS-u przez gminę Kraków, musiałby pan spełnić określone warunki: być mieszkańcem tej gminy albo udokumentować, że przez ostatnie pięć lat Kraków to pana centrum życiowe, że mieszka pan w tym mieście, pracuje lub jest na stałe zameldowany. Kryteria takie nie są wymagane przez prywatne TBS-y.
 - TBS-y gminne i prywatne działają na podstawie tej samej ustawy, a jednak stosują różne kryteria. Czy są jeszcze jakieś inne różnice między tymi towarzystwami?
 - Zasadnicza różnica dotyczy wysokości wpłaty wnoszonej przy ubieganiu się o mieszkanie. Jeśli zainteresowany stara się o lokal przez gminę, wpłaca tylko 10 proc. wartości mieszkania (kaucja), w TBS-ach prywatnych wpłata wynosi przeważnie 30 proc. (kaucja i partycypacja w budowie). W niektórych TBS-ach wpłata jest niższa lub nieznacznie wyższa. Podobnie jest z kaucją, jej wysokość waha się w granicach 1 - 10 proc.
 - Czy kaucję można odzyskać w momencie opuszczenia lokalu?
 - Tak, ale pomniejszoną o kwoty przeznaczone na pokrycie zniszczeń w lokalu powstałych z winy lokatora.
 - Na jakim etapie załatwiania formalności przyszły lokator zaczyna spłacać kredyt?
 - Spłaty rozpoczynają się dopiero po podpisaniu umowy z TBS-em, po przejęciu mieszkania przez najemcę.
 - Od jakich formalności należy rozpocząć procedurę dotyczącą starań o lokal czynszowy?
 - W pierwszej kolejności trzeba poszukać partycypanta, który dokona wpłaty.
 - Dlaczego wpłaty nie może wnieść rodzina lub osoba starająca się o lokal?
 - Jest to wymóg ustawowy i muszą się mu podporządkować wszystkie strony, gmina, TBS-y i osoby występujące o mieszkanie.

 - Kto może zostać partycypantem i jaka jest jego rola wobec TBS-u oraz osób przejmujących mieszkanie?
 - Partycypant to ten, kto wpłaca wymaganą kwotę i wskazuje najemcę. Ma on prawo do kierowania lokalem, lecz nie może w nim zamieszkać. Może też sprzedać swój udział innemu partycypantowi.
 Partycypant powinien być osobą, która nie zażąda kiedyś wyprowadzenia się najemcy z lokalu i nie wskaże nowego. Na partycypanta wybiera się więc najczęściej rodziców, rodzeństwo, bliskich krewnych, przyjaciół, dobrych znajomych itp.
 TBS-y nie mają żadnego udziału w wyborze partycypanta.
 - Jakie okoliczności mogą doprowadzić do wypowiedzenia umowy najemcy?
 - Podstawą do wypowiedzenia jest niepłacenie czynszu przez najemcę i zmiana kryteriów, na mocy których mogł on zamieszkać w lokalu czynszowym. Do wypowiedzenia może też dojść na żądanie partycypanta.
 - Kiedy TBS podpisuje z najemcą umowę?
 - W momencie zasiedlenia lokalu.
 - I tylko wtedy brane są pod uwagę wszystkie kryteria, także te, które dotyczą dochodów rodziny?
 - Dochód trzeba udokumentować w tym momencie ale też, zgodnie z ustawą, najemca zobowiązany jest składać towarzystwu, raz na dwa lata, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe oraz o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.
 - Czy to oznacza, że wzrost dochodów lub uzyskanie przydziału na inny lokal może zmienić warunki umowy?
 - Tak, może na przykład wpłynąć na wysokość czynszu.
 - Na jakich warunkach można kupić od TBS-u mieszkanie czynszowe?
 - Zgodnie z ustawą o niektórych formach popierania budownictwa, wykupienie mieszkania nie jest możliwe. TBS-y powołane są przecież tylko po to aby budować i eksploatować domy mieszkalne na zasadzie najmu.
 - Powszechnie uważa się, że mieszkania czynszowe nie dorównują standardem lokalom spółdzielczym, nawet tym, które budowano z wielkiej płyty. Czy taka opinia jest zgodna z prawdą?
 - Standard mieszkań czynszowych określony jest w ustawie. Muszą być one wyposażone we wszystkie urządzenia: kuchnię gazową, elektryczną, wannę, umywalkę, baterie, zlew. Na podłodze kładzie się terakotę, montuje panele czy wykładziny panelowe itd. Ściany w mieszkaniach są pomalowane. Lokale oddaje się więc do użytku w takim stanie, że najemcy mogą od razu w nich zamieszkać.
 - Ile mieszkań, w ramach TBS, oferuje mieszkańcom miasta Gmina Kraków?
 - W bieżącym roki Gmina przeznaczyła na partycypację w budowie 10 mln zł, co oznacza, że do końca 2002 r powstanie w Krakowie około 300 mieszkań czynszowych.
 - Czy TBS-y oferują atrakcyjne lokalizacje domów, blisko centrum Krakowa?
 - Ze względu na ograniczone możliwości finansowe towarzystw i wysokie ceny gruntów w centrum miasta, mieszkania powstają raczej na obrzeżach Krakowa.
Notowała
DANUTA ORLEWSKA