Rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie w Krakowie wzrosła w miesiąc o ponad 300 złotych. Czy to schłodzi rozgrzany rynek mieszkaniowy?

Po środowym (3 listopada 2021) podniesieniu przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych o 0,75 pkt. proc., rata przeciętnego kredytu hipotecznego wzrośnie o 135 zł, a w porównaniu z początkiem października (czyli po uwzględnieniu dwóch ostatnich powyżej stóp) o 221 zł. Zmniejszy się zarazem dostępna dla przeciętnego Polaka kwota kredytu: ktoś, kto na początku października mógł pożyczyć w banku 400 tys. zł, teraz dostanie maksymalnie 350 tys. zł – wynika z analiz Expandera.

Mocno niepokoi fakt, że ktoś, kto jeszcze rok temu mógł sobie pozwolić na 50-metrowe M-3 w Krakowie dziś może sobie kupić na kredyt jedynie 38-metrowe M-2.

Pewne jest, że podwyżka stóp NBP oznacza wzrost stawki WIBOR, od której uzależnione jest oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych. Raty kredytów zatem wzrosną, ale nie od razu. Banki najczęściej aktualizują oprocentowanie raz na trzy miesiące (i nie zawsze są to kwartały kalendarzowe). Wielu kredytobiorców podwyżkę raty zobaczy więc w styczniu 2022.

- Wzrost rat w skali kraju będzie znaczny, średnio z 1 539 zł do 1 760 zł, gdyż będzie uwzględniał zarówno podwyżkę październikową (o 86 zł) jak i listopadową (o 135 zł). Podane kwoty dotyczą przeciętnego kredytu w Polsce, czyli na 330 000 zł na 25 lat, przy 10-procentowym wkładzie własnym, udzielonego w ostatnim czasie. W przypadku starszych kredytów, np. udzielonych 10 lat temu, zadłużenie zwykle jest niższe, a okres pozostały do spłaty krótszy, więc wzrost raty może być mniejszy

– opisuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Mnóstwo zależy od lokalizacji. W Sosnowcu za 50-metrowe nowe mieszkanie trzeba zapłacić niespełna 300 tys. zł, a w Krakowie grubo ponad 500 tys. zł, co oznacza ogromne różnice w wysokości zaciąganych kredytów, a więc i miesięcznych rat. W Sosnowcu przeciętna rata za taki lokal wynosiła dotąd 1144 zł i wzrośnie teraz do 1308 zł. W Krakowie było to 2179 zł, a teraz będzie 2491 zł. Ten skok – o 312 zł – pogłębi jeszcze rozdźwięk między kosztami zakupu i wynajmu mieszkania w Krakowie. Wprawdzie koszty najmu ostatnio rosną, ale znacznie wolniej niż ceny mieszkań. W efekcie zdecydowanie bardziej opłaca się pod Wawelem mieszkania wynajmować niż kupić na kredyt: opłata za 50-lokal w dobrej lokalizacji wynosi dziś poniżej 2 tys. zł.

Jarosław Sadowski zwraca uwagę, że szybki wzrost cen mieszkań – w Polsce średnio o 13 procent rok do roku, a w Krakowie nawet o 20 procent (zależnie od wielkości lokalu) – wraz z podwyżką oprocentowania kredytów sprawia, iż przeciętny śmiertelnik może sobie dziś pozwolić na znacznie mniejszy lokal niż 12 miesięcy temu. Jeśli wtedy było go stać na M-3 o powierzchni 50 metrów kw., to teraz już tylko na M-2 o powierzchni 38,7 m kw.

A czy wyższe oprocentowanie zniechęci Polaków do zaciągania kredytów? Są już pierwsze tego objawy. Wprawdzie październikowy odczyt BIK Indeksu Popytu na hipoteki okazał się wysoki: w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do Biura Informacji Kredytowej zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 19,1 procent w porównaniu z październikiem 2020 r., ale już liczba chętnych do zaciągnięcia kredytu była podobna jak przed rokiem: 38.960 wobec 38.420 (wzrost o 1,4 proc.). Co istotne – potencjalnych kredytobiorców było o 5,6 proc. mniej niż we wrześniu 2021. Wartość indeksu BIK wzrosła więc niemal wyłącznie za sprawą rekordowej wielkości zaciąganych kredytów: przeciętnie pożyczana kwota zwiększyła się rok do roku aż o 36,2 tys. zł.

Po pierwszej, październikowej, podwyżce stóp procentowych BIK zlecił badanie Quality Watch dotyczące chęci zaciągania kredytów mieszkaniowych. Wynika z niego, że wobec informacji o podwyżce stóp ponad jedna trzecia Polaków straciła zainteresowanie kredytami. Po drugiej, jeszcze większej, podwyżce hamowanie na rynku kredytowym może być jeszcze ostrzejsze.

Jak to może wpłynąć na rynek mieszkań w Krakowie? Zapewne popyt nieco zmaleje, ale trzeba pamiętać o kilku czynnikach wyróżniających małopolską metropolię:

• popyt jest rekordowy, a liczba mieszkań dostarczanych na rynek przez deweloperów sporo niższa niż w najlepszych okresach, co wynika przede wszystkim z braku dostępnych gruntów lub ich absurdalnie wysokich cen (nawet po 20 tys. zł za metr kw.) oraz przewlekłości postępowań administracyjnych (część wynika z coraz silniejszych protestów grup mieszkańców przeciwko „betonowaniu miasta”)
• większość mieszkań kupują od deweloperów inwestorzy, dla których ta transakcja jest formą zabezpieczenia kapitału/oszczędności przed galopującą inflacją; są to zakupy za gotówkę, a więc oprocentowanie kredytów nie ma na nie bezpośredniego wpływu
• miasto cały czas rośnie – nowi mieszkańcy napływają zarówno z Małopolski, jak i innych regionów (Świętokrzyskie, Śląsk, Podkarpacie) oraz zagranicy (rozbudowywane są centra usług dla biznesu), co sprawia, że zainteresowanie zakupem mieszkań i ich wynajmem będzie się utrzymywać
• wzrost wynagrodzeń w Krakowie jest rekordowy w historii – średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw rośnie znacznie szybciej niż w pozostałej części kraju (o 15 procent), a w części branż ów wzrost przekroczył 20 procent rok do roku, co skłania krakowian o lepszych dochodach do poprawy warunków mieszkaniowych: sprzedają stare lokale (drogo) i kupują nowe, większe, lepiej położone, bardziej komfortowe (także drogo); to bardzo istotny czynnik wpływający na lokalną koniunkturę i nic nie wskazuje na to, by wkrótce zniknął.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera, przewiduje, że zdrożeją również inne typy kredytów, gdyż maksymalna stawka oprocentowania dla kredytów konsumpcyjnych wzrośnie do 9,5 proc. Równocześnie otworzyła się pierwsza od wielu miesięcy szansa na wzrost oprocentowania lokat.

- Podwyżki te będą jednak zbyt małe, aby ochronić oszczędności przed inflacją wynoszącą 6,8 proc. Do tego potrzeba byłoby lokaty z oprocentowaniem 8,4 proc., a dziś oprocentowanie większości nie przekracza 1 proc.

– komentuje ekspert.