Rekordowe ceny mieszkań w Krakowie: od dewelopera po 10,5 tys. zł, a na rynku wtórnym po 9,9 tys. zł za metr kw. Drożej tylko w Warszawie

Przeciętny krakowianin po 30 latach pracy ma wraz ze współmałżonkiem odłożone ok. 50 tys. zł (to jego przewaga nad młodym małżeństwem, które zazwyczaj nie ma nic): w sam raz na 10-procentowy wkład własny na 40-metrowe M-2 w Kurdwanowie. W stanie deweloperskim, bez parkingu. Które będą wykańczać przez 5 lat, a spłacać przez 25. Mimo to mieszkania sprzedają się pod Wawelem szybciej niż przed pandemią. Zwłaszcza za gotówkę – jako inwestycja, lokata oszczędności. Przy 5-procentowej inflacji, 15-procentowy wzrost cen zapewnia zysk. Pod warunkiem, że masz wolny milion na zakup lokalu. A najlepiej pięć na zakup pięciu.

Ofertowe ceny nowych mieszkań w Krakowie znowu wzrosły mocno powyżej inflacji: rok do roku o 15 procent, a od początku 2021 roku – o 11 procent – wynika z najnowszego raportu o rynku pierwotnym przygotowanego przez Expandera i Rentier.io. Mediana cen lokali pod Wawelem zbliżyła się tym samym do 10,5 tys. zł – wyższa lub podobna jest tylko w Warszawie i Gdańsku, a w większości dużych miast lokuje się poniżej 7 tys. zł. Z kolei eksperci Rankomat.pl odnotowali w Krakowie drugie najwyższe w kraju (po Warszawie) ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym: aż 9.891 zł za metr kw. Kraków podbił stawki w całej Małopolsce do astronomicznej kwoty 9.299 zł za metr kw., choć wyraźnie taniej można kupić lokale w Tarnowie i Nowym Sączu. Niemal dwukrotnie niższe są także stawki w województwach leżących za małopolską miedzą.

- Na rynku nieruchomości zapanowała prawdziwa gorączka – mówi Jarosław Sadowski z Expandera.

Z wrześniowego raportu tej firmy wynika, że aż w 11 z 18 wielkich miast ceny są o ponad 10 proc. wyższe niż przed rokiem. Rekord wzrostów ustanowił Sosnowiec, gdzie ofertowa stawka za metr okazała się wyższa o… 31 proc. niż rok temu. Nadal jest ona jednak – na tle większości metropolii, zwłaszcza Warszawy, Gdańska i Krakowa - śmiesznie niska: 5,5 tys. zł za metr kw. Pod Wawelem sprzedający żądają niemal dwa razy więcej (10,5 tys. zł), podobnie w Gdańsku (10,6 tys.). W stolicy rynek oszalał: mediana cen ofertowych dobiła do 12 tys. zł; wzrost rok do roku był tu jednak nieco niższy niż w Krakowie i wyniósł 11 proc.

Do rekordzistów wzrostów dołączyła natomiast Gdynia (20 proc. rok do roku!), gdzie metr kwadratowy kosztuje już ponad 9,6 tys. zł. Drogo jest również we Wrocławiu (9,1 tys. zł, wzrost o 11 proc.). Nieoczekiwanie do goniących czołówkę dołączył Białystok (wzrost o 17 proc. i 7,3 tys. zł za metr kw.). Względnie tanio jest natomiast w Częstochowie (wzrost o 8 proc. i 5,4 tys. zł za metr kw.; najtaniej wśród dużych miast). Warto zauważyć, że Kraków i Jasną Górę dzielą zaledwie dwie godziny jazdy samochodem, a Kraków i Sosnowiec – godzina i kwadrans. Na rynku mieszkań mamy tutaj jednak gigantyczną przepaść.

- O boomie na rynku mieszkaniowym świadczą nie tylko rosnące dynamicznie cen lokali, ale i to, że wystawiane oferty sprzedaży znikają szybko. Wzrosty napędzają już nie tylko niskie stopy procentowe przekładające się na rekordowo niskie ceny kredytów hipotecznych, ale także dobre wieści z rynku pracy, na czele ze wzrostem wynagrodzeń o 9,5 proc. rok do roku - wyjaśnia Jarosław Sadowski. Zwraca uwagę, że w tym roku nie mieliśmy na rynku wakacyjnego zastoju cen.

- Aż w dziewięciu miastach zanotowaliśmy najwyższe stawki w historii. Należy do nich Warszawa, gdzie mediana zbliżyła się do 12 tys. zł za metr kw. Wśród analizowanych przez nas miast nie ma ani jednego, w którym ceny byłyby niższe niż przed rokiem

– podkreśla ekspert.

Expander i Rentier.io znalazły w sierpniu na portalach 96 106 aktywnych ofert, co jest drugim najniższym wynikiem w tym roku. Nie wynika to jednak z małej liczby nowych ogłoszeń (było ich 32 390, a więc co jest wynikiem zbliżonym do poprzednich miesięcy), ale tego, że nowo wystawione lokale szybko znikały znajdując nabywcę. W ich miejsce pojawiały się kolejne, ale nie były w stanie zaspokoić popytu. Dłużej w serwisach utrzymują się jedynie oferty z ceną mocno odbiegającą od mediany lub dotyczące lokali ewidentnie nieatrakcyjnych, przeważnie z jakąś wadą.

Eksperci zauważają jednak sygnały wskazujące na to, że boom może się niebawem skończyć – i galopada cen wyhamuje. Spada liczba wniosków o kredyty hipoteczne: według BIK w sierpniu było 42 tys., czyli o tysiąc mniej niż w lipcu i 9 tys. mniej niż w kwietniu; to w dużej mierze efekt zaostrzenia kryteriów przez banki (pojawiła się m.in. nowa rekomendacja dotycząca obliczania zdolności kredytowej). Równocześnie rośnie oprocentowanie tych kredytów, a kilka banków wprowadziło podwyżki marż. Owszem kredyty pozostają wciąż zdecydowanie tańsze niż przed pandemią, ale – wedle ekspertów - będą wracały do znanych poziomów, co odstraszy pewną grupę potencjalnych klientów. Zaś w przyszłym roku niewykluczone są podwyżki stóp procentowych NBP – a to dodatkowo ograniczy krąg kredytobiorców, a więc i popyt na nowe lokale. Chyba że znów przybędzie inwestorów kupujących po kilka mieszkań za gotówkę…

Z kolei eksperci Rankomat.pl porównali ofertowe ceny mieszkań z rynku wtórnego w 77 polskich miastach liczących co najmniej 50 tysięcy mieszkańców (stawki pochodzą z portalu adresowo.pl). Wyszło im, że w Krakowie używane mieszkania wystawiano średnio po 9.891 zł za metr kw., a w województwie małopolskim przeciętna stawka wyniosła 9.299 zł.

Drożej jest tylko w Warszawie (11.757 zł za metr kw.) i na Mazowszu (10.617 zł). Minimalnie tańszy od Krakowa okazał się Gdańsk (9.843 zł). Na przeciwległym końcu zestawienia znalazły się: Jastrzębie Zdrój (3651 zł; stawka niespotykana w Krakowie w obecnym stuleciu), Bytom (3.738 zł), Ostrowiec Świętokrzyski (3.889), Wałbrzych (3.924 zł) i Bełchatów (3.968 zł). Najniższe regionalne stawki za mieszkania z rynku wtórnego znaleźć można w ofertach z województwa śląskiego (średnio – 4,9 tys. zł za metr) i świętokrzyskiego (5,4 tys. zł) oraz podkarpackiego (niespełna 5,7 tys. zł). Warto zauważyć, że wszystkie te regiony leżą za małopolską miedzą, a mimo to jest tam nawet dwukrotnie taniej niż u nas.

O tym, że ceny w Małopolsce winduje przede wszystkim Kraków, świadczy fakt, że stawki w innych dużych miastach regionu są wyraźnie niższe: w Nowym Sączu średnia z ofert wyniosła 5.948 zł, czyli mniej niż w Kielcach (22. miejsce wśród najdroższych miast w Polsce), zaś w Tarnowie – 5.208 zł za metr kw. , czyli mniej niż w Częstochowie (36. miejsce).

Eksperci zwracają uwagę, że stawki za metr wpływają nie tylko na wysokość rat kredytów, jakie muszą spłacać osoby decydujące się na zakup mieszkań za pożyczone pieniądze oraz na wysokość czynszów za wynajem (w Krakowie te koszty są dwukrotnie wyższe niż w większości miast), ale też na inne wydatki, m.in. ubezpieczenia lokali. W Krakowie przeciętna polisa mieszkaniowa kosztuje 504 zł, czyli nieco mniej niż w Warszawie (548 zł), w Tarnowie jest to 431 zł, a w Nowym Sączu 342 zł. Wiele zależy tu nie tylko od ubezpieczyciela, ale i od rodzaju oraz zakresu polisy. Rankomat zachęca do porównywania dostępnych na rynku ofert, bo różnice stawek – za to samo - bywają przeogromne.