Rekordowe transakcje mieszkaniowe w Krakowie

Fot. Ingimage

INWESTYCJE. Apartamenty kupują nieliczni. Powraca gomułkowszczyzna - coraz bardziej popularne są małe i jak najtańsze lokale w budynkach na peryferiach.

W minionym roku zanotowano największą transakcję w historii miasta - za ponad 6 mln zł sprzedano około 200-metrowy apartament przy ul. Sławkowskiej. Natomiast najwięcej za metr kwadratowy, bo aż 38 tys. zł, zapłacono w przypadku mieszkania w kamienicy przy ul. Brackiej.

- Dwudziestoletnia historia kapitalizmu w Polsce pokazała, że opłaca się inwestować w mieszkania. Podczas poprzedniej hossy podrożały dwukrotnie – mówi Krzysztof Bartuś z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. - Jeżeli nie wydarzy się nic negatywnego w sytuacji gospodarczej państwa i w bankowości to są przesłanki na wzrost cen mieszkań. W Polsce ich brakuje. Efektem trzyletniej dekoniunktury jest to, że popyt kumulował się poprzez wstrzymywanie się rodzin z zakupem mieszkania, które liczyły, że będzie jeszcze taniej, a teraz decydują się na kupno mieszkań.

Ceny znów idą w górę

Specjaliści od rynku nieruchomości zauważyli, że po okresie 3-letniej dekoniunktury w połowie minionego roku zwiększyło się zainteresowanie mieszkaniami i ich ceny nieco wzrosły. – W ciągu ostatniego półrocza ceny mieszkań używanych wzrosły nawet o około pięć procent. A deweloperzy widząc, że małe mieszkania się dobrze sprzedają, usztywniają swoją politykę cenową. Obecnie więc o wiele trudniej jest wynegocjować bonusy i rabaty, niż rok czy dwa lata temu – dodaje Krzysztof Bartuś.

Na większy ruch na rynku wtórnym reagują deweloperzy, którzy tylko czekają na to, aby szybko odpowiedzieć na zapotrzebowanie.

- Od połowy ubiegłego roku na rynku pojawia się coraz więcej inwestycji, co może świadczyć o optymistycznym nastawieniu inwestorów. Potwierdzają to dane statystyczne, które mówią o znacznym przyroście rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń na budowę, z jakim mieliśmy do czynienia w minionym roku w Krakowie – komentuje Robert Borzym z Krakowskiego Serwisu Mieszkaniowego Dominium.pl.

Zauważa że, po zapowiedziach rządu dotyczących zmian w programie Rodzina na Swoim, największą popularnością cieszą się mieszkania spełniające kryteria uprawniające do skorzystania z preferencyjnego kredytu, a więc w cenie do 6500 tys. zł za metr kwadratowy.

Na krakowskim rynku mieszkaniowym po kilkuletnim zastoju widoczne jest więc ożywienie, ale na razie nie ma co liczyć na hossę sprzed lat, kiedy inwestycje rozpoczynano jedna po drugiej.
- W zeszłym roku oddano około 5 tysięcy nowych mieszkań. To o połowę mniej niż w rekordowym 2009 roku, kiedy było ich ponad 10 tysięcy. W tym roku ilość nowych mieszkań powinna być na poziomie ubiegłego roku, a może nawet trochę mniejsza – prognozuje Tytus Misiak, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań. Dodaje, że coraz więcej będzie oddawanych do użytku mieszkań małych: - Jeszcze dwa, trzy lata temu jak się rozpoczynało inwestycję, to przeciętne mieszkanie miało 60 metrów kwadratowych powierzchni. Teraz jest ono dużo mniejsze i ma około 40 metrów. Deweloper musi dać produkt, który będzie się cieszył popytem.

Wracają czasy gomułkowszczyzny

- _Od 7-8 lat mieszkania są kupowane zazwyczaj na kredyt bankowy. Tak dzieje się w przypadku ponad 90 procent transakcji. Niestety, ale typowa polska rodzina ma coraz mniejsze zdolności kredytowe i kupuje coraz mniejsze mieszkania. Średnia wielkość mieszkań dwupokojowych jest więc obecnie mniejsza niż kilka lat temu. Wracają czasy gomułkowszczyzny. Nie dość, że buduje się mniejsze mieszkania, to jeszcze zazwyczaj bez jasnej oddzielnej kuchni, a jedynie z aneksem kuchennym _– informuje Krzysztof Bartuś.

Dodaje, że pośrednicy, z którymi współpracuje Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości sygnalizują, że rynek został wyczyszczony z małych mieszkań jedno i dwupokojowych na rynku wtórnym. Szansę wyczuli deweloperzy, którzy starają się zmieścić dwa pokoje na 36 metrach, a trzy na 50 metrach kwadratowych. - Obecnie około 80 procent budowanych mieszkań jest odpowiedzią na zapotrzebowanie na małe lokale. Po raz pierwszy od trzech, czterech lat wróciły czasy sprzedaży mieszkań na etapie dziury w ziemi. Na etapie zerowym inwestycji 30-40 procent ofert jest już zarezerwowanych – mówi Krzysztof Bartuś.

Przebudowa miasta

Można także zauważyć inne zjawiska na rynku mieszkaniowym w Krakowie, który jest drugim co do wielkości po Warszawie. A chętnych na kupno kolejnych lokali nie powinno brakować. Co roku uczelnie kończy około 50 tys. studentów. Na początku zostają w Krakowie jako najemcy mieszkań, a z czasem stają się ich właścicielami. Coraz częściej będę kupować nowe lokale.

W zeszłym roku odnotowano ponad 3 tys. transakcji na rynku wtórnym. Deweloperzy sprzedali natomiast ponad 4,5 tys. mieszkań. Rynek pierwotny stał się więc dużo większy i ważniejszy niż rynek wtórny.**- Tendencje się odwróciły. Jak widzimy Kraków wraca na tory systematycznego rozwoju, czyli przebudowy tkanki miejskiej. Powstaje nowa zabudowa lepszej jakości – zauważa Krzysztof Bartuś. - Rynek wtórny jest ograniczony swoimi zasobami, nie jest w stanie zaoferować większe ilości mieszkań przy coraz bardziej rosnącym popycie. A Polska to nie Stany Zjednoczone, gdzie średnio 50 procent mieszkań co dwa lata zmienia właściciela.
Młodzi ludzie kończący studia szukają jednak zazwyczaj mieszkań małych i tanich, a takie można budować głównie na obrzeżach miasta.

- Ceny działek w centrum są bardzo drogie. Kosztowne byłyby więc tam również nowe mieszkania. Deweloperzy dostosowując się do popytu wybierają miejsca odległe od centrum, gdzie można budować taniej – mówi Tytus Misiak.

Niektóre peryferyjne dzielnice są preferowane przez deweloperów. Dużą uwagę zwracają oni na czas potrzebny na pozyskanie zezwolenia na budowę. Najszybciej można je dostać, jeżeli inwestycję zrealizuje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Takich obszarów w Krakowie jest coraz więcej.

- Proces ubiegania się o pozwolenie na budowę nie stanowi już obecnie tak dużej bariery jak kiedyś. Coraz więcej obszarów miasta posiada bowiem plan zagospodarowania, a procedury urzędowe przebiegają sprawniej – potwierdza Robert Borzym z Dominium.pl.

Uchwalone dotychczas plany, uruchamiające**inwestycje w określonym rejonie, to m.in. „III Kampus UJ, Bonarka”, „Rejon ulicy Pachońskiego”, „Ruszcza”, „Wróżenice”, „Kościelniki”, „Grębałów – Lubocza”. Uchwalono również plany porządkujące proces inwestycyjny, m.in.:**„Górka Narodowa Wschód i Zachód”, „Ruczaj – Zaborze”, „Kliny – Południe”, „Witkowice”, „Osiedle Przegorzały”.

Jak podaje Urząd Miasta, w uchwalonych planach wskazano ponad 2,5 tys. ha nowych terenów mieszkaniowych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wraz z usługami podstawowymi, na których ustalone są warunki zabudowy. Stanowi to rezerwę dla ponad 46 tys. mieszkań (ponad 100 tys. mieszkańców), z których większa część może zostać zrealizowana w zabudowie wielorodzinnej.

Najwięcej chętnych na Krowodrzę

W większości krakowskich dzielnic obecnie średnie ceny mieszkań zawierają się w przedziale 6-9 tys. zł za metr kwadratowy.

- Od dłuższego czasu największą popularnością cieszą się mieszkania dwu- i trzypokojowe. Struktura oferowanych przez deweloperów mieszkań odpowiada tym oczekiwaniom. Drożej przyjdzie nam zapłacić za mieszkanie w Starym Mieście, Zwierzyńcu i wybranych lokalizacjach, np. w pobliżu bulwarów wiślanych. Średnio poniżej 6 tys. zł za metr kwadratowy zapłacimy w Prokocimiu-Bieżanowie, Swoszowicach, Bieńczycach i Grębałowie – komentuje Robert Borzym z Dominium.pl. - Według naszych analiz, na krakowskim rynku mieszkaniowym około 43 procent oferowanych mieszkań to lokale dwupokojowe, a 31 procent - trzypokojowe. Prawie 47 procent mieszkań ma powierzchnię 40-60 metrów kwadratowych. Ponad połowa aktualnych inwestycji zlokalizowana jest w Podgórzu, a jedna trzecia w Krowodrzy. Tradycyjnie najmniejszym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Nowa Huta.
Według Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości niekwestionowanym liderem w ilości sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym jest, obszarowo największa, dzielnica Podgórze. Na jej obszarze buduje się około połowę wszystkich realizowanych w obrębie miasta mieszkań, które trafiają z czasem na rynek wtórny. Najmniej mieszkań sprzedaje się na obszarze dzielnic: Śródmieście (tu sprzedaż hamują głównie wysokie ceny) oraz Nowa Huta, w której deweloperzy realizują najmniej inwestycji mieszkaniowych, głównie z powodu najniższych cen jakie tam są osiągane.

W przypadku rynku pierwotnego, według raportu Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, najwięcej nowych inwestycji realizowano jesienią ubiegłego roku w Podgórzu (43 proc., średnia cena metra kwadratowego – 7 tys. zł), następnie Krowodrzy (27 proc., 8 tys. zł), Śródmieściu (23 proc., 10,4 tys. zł) i Nowej Hucie (11 proc., 6,2 tys. zł).

Wieloletnia popularność Krowodrzy wiąże się z bliskim położeniem w stosunku do centrum miasta i dobrym z nim skomunikowaniem.

- Z przeprowadzanych przez nas sondażach wynika, że najwięcej ankietowanych osób najchętniej zamieszkałoby w Krowodrzy. Tak się już w Krakowie utarło, że to bardzo popularny rejon, także pod względem wynajmu mieszkań, przykładowo dla studentów, bowiem w pobliżu jest wiele uczelni – przyznaje Robert Borzym.

Od lat wielkim powodzeniem cieszyły się tereny w rejonie Błoń, ulicy Królewskiej, Wrocławskiej, czy Czarnowiejskiej. Tam ceny mieszkań nadal są bardzo wysokie. Nie brak też chętnych na mieszkania w Krowodrzy Górce, skąd pod Pocztę Główną można dojechać szybkim tramwajem w ok. 10 minut. Ostatnio jego linię wybudowano także do Płaszowa i to ma odzwierciedlenie w zainteresowaniu mieszkaniami w tym terenie, a także realizacji kolejnych inwestycji. Plusem jest to, że tam nie brak na nie miejsca.

Inną krakowską tendencją ostatnich lat jest także wyprowadzanie się z centrum do dużo większych mieszkań na obrzeżach miast, zlokalizowanych w osiedlach położonych na atrakcyjnych terenach, a także do domów jednorodzinnych w okolicznych gminach. Taki dom można kupić w cenie apartamentu w centrum. Ostatnio domu nie najlepiej się jednak sprzedają.

Luksus też się sprzedaje

Każdego roku nie brak też chętnych na kupienie drogich, luksusowych apartamentów w centrum. Ubiegłoroczne rekordowe transakcje (wspomniane 6 mln zł za apartament i 38 tys. zł za m kw. mieszkania) to wyjątki. – Rocznie sprzedaje się około 20 używanych mieszkań znajdujących się w centrum Krakowa, które są w cenie powyżej 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Drugie tyle sprzedaje się na rynku pierwotnym. To jednak około trzy razy mniej niż w latach 2006-2007, kiedy obserwowaliśmy największy boom na rynku mieszkaniowym – mówi Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Do niedawna luksusowe apartamenty w Starym Mieście kupowali głównie obcokrajowcy. Po tym jak wśród nich moda na Kraków zmalała, przyszły lata posuchy, ale ostatnio ekskluzywne apartamenty zyskują krajowych nabywców, którzy wybierają lokale w centrum dla podkreślenia swojego statusu społecznego. Krzysztof Bartuś podkreśla, że takie osoby decydują się na wybór mieszkania w centrum, mając świadomość problemu z dojazdem i parkowaniem. W tym przypadku liczy się lokalizacja, a auto można zostawić na kosztownym podziemnym parkingu pod placem Na Groblach, a więc u stóp Wawelu. W sąsiedztwie powstanie obiekt, w którym ceny mogą bić kolejne rekordy. A analitycy przypuszczają, że chętnych na apartament z tarasem z widokiem na Wawel i zakole Wisły nie będzie brakować.

Piotr Tymczak