Rozwód z TBS-ami?

Redakcja
Udostępnij:
Jeśli gmina wycofa się ze społecznego budownictwa czynszowego, mniej gminnych lokatorów otrzyma nowe mieszkania

Mieszkań w gminie brakuje, społeczeństwo ubożeje i jest zainteresowane niemal wyłącznie tanimi mieszkaniami komunalnymi. Inwestowanie środków gminnych w TBS-y, gdzie czynsze są dość wysokie, spotyka się z coraz głośniejszym protestem ze strony radnych. Czy słusznie?
   
   Sytuacja w krakowskim budownictwie czynszowym daleko odbiega od wzorców upowszechnionych w innych miastach. Na 361 zarejestrowanych w Polsce TBS-ów 229 to towarzystwa z udziałem gminy, w tym 160 to TBS-y czysto gminne. Towarzystwa funkcjonujące jako spółki prawa handlowego, utworzone na bazie prywatnego kapitału, są w kraju rzadkością, ale w Krakowie dominuje właśnie ten model. Gmina nie utworzyła w naszym mieście własnego towarzystwa, jak zrobiły to inne miasta, które dzieki temu rozwiązują swój problem mieszkaniowy i sposób zarządzania zasobem komunalnym. Weszła natomiast jako udziałowiec do 3 towarzystw: TBS Krak-System, Krakowskiego TBS i TBS Złocień. Nie skorzystała z możliwości podwyższenia kapitału w każdym z nich i utraciła pakiet większościowy. W rezultacie dzisiaj ma w trzech wymienionych TBS-ach udziały w wysokości odpowiednio: 17 proc., 20 i 10 proc.

Co ma z tego miasto?

   TBS-y, w których gmina ma swoje udziały, bardzo zabolało upublicznione przez prasę stwierdzenie radnych jednej z dzielnic Krakowa, jakoby miasto bezsensownie pchało pieniądze w towarzystwa. - Przecież środki inwestowane przez gminę nie trafiają do kieszeni TBS-ów, ale są formą partycypacji w zamian za prawo wielokrotnego kierowania do mieszkań czynszowych gminnych lokatorów - mówi prezes TBS Krak-System Julia Ślęczek. - Nie jest więc prawdą, że miasto nic z udziału w TBS-ach nie ma. Ma prawo do zasiedlania mieszkań swoimi lokatorami, a za środki, które gmina musiałaby zainwestować w mieszkanie kupione na wolnym rynku, ma 3 mieszkania w TBS-ie - dodaje prezes Krak-Systemu.
   - TBS-y nie są instytucjami charytatywnymi. Gmina inwestuje w mieszkania na wynajem 30 proc. ich wartości, ale pozostałe 70 proc. skądś trzeba wziąć. TBS-y budują za pieniądze z kredytów, które choć preferencyjne i tak niosą ze sobą dolegliwości finansowe - dodaje członek Zarządu Krak-Systemu Anna Kobus. Trudno uwierzyć, aby radni nie znali zasad funkcjonowania TBS-ów.

Skąd ten sprzeciw?

   Skąd wzięła się dziś taka opozycja Rad Dzielnic wobec TBS-ów? - Gmina musi przede wszystkim wywiązać się z obowiązków ustawowych. Sama Ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na gminę obowiązek zapewnienia mieszkań socjalnych dla osób lub rodzin mających prawomocne wyroki sądu. Jesteśmy zobligowani do zabezpieczenia mieszkań zamiennych, a w dalszej kolejności, jeśli gminę na to stać, do udzielenia rodzinom pomocy mieszkaniowej - tłumaczy dyrektor Wydziału Architektury, Geodezji i Budownictwa UMK inż. Andrzej Buszek. Dziś gmina Kraków ma około 300 nie zrealizowanych orzeczeń sądu dotyczących przydziału lokali socjalnych i 140 wniosków o przydział lokali zamiennych. Same odszkodowania z tytułu niezapewnienia lokali socjalnych, jakie zgodnie z prawem należą się właścicielom mieszkań zajmowanych przez rodziny skierowane do lokali socjalnych, wynoszą około 1 mln zł. Dyrektor Buszek sądzi, że ta kwota do końca roku może wzrosnąć nawet do 3 mln. W kolejce po pomoc mieszkaniową gminy czeka dziś około 1200 rodzin o bardzo niskich dochodach. Można im zaoferować zaledwie pustostany, których gmina odzyskuje rocznie około 200. To najczęściej małe zaniedbane kawalerki lub mieszkania jednopokojowe. Skala potrzeb mieszkaniowych gminy jest więc ogromna, a na tym tle TBS-y jawią się jak luksus.

Dlaczego tak drogo?

   - Nie możemy kierować do TBS-ów najuboższych, ponieważ nie udźwigną wysokich czynszów. Kiedy więc proponujemy proszącym o pomoc w uzyskaniu mieszkania TBS i określamy, jakie powinni osiągać dochody, otrzymujemy odpowiedź, że gdyby tyle zarabiali, sami by sobie poradzili - mówi Anita Wróbel, kierownik referatu pozyskiwania mieszkań i spraw technicznych w WAGiB.
   - TBS-y są drogie, a gminni lokatorzy biedni. W ubiegłym roku mieliśmy większą pulę mieszkań TBS-owskich do dyspozycji niż było chętnych. W tym roku zliberalizowaliśmy kryteria. O mieszkanie w TBS-ie z puli gminy mogą ubiegać się rodziny, w których dochód na jedną osobę nie przekracza 120 proc. najniższej emerytury (w gospodarstwie wieloosobowym) i 170 proc. w jednoosobowym (odpowiednio 640 i 906 zł). Dzięki temu dziś liczba chętnych nieco przekracza zaplanowany limit mieszkań w społecznych czynszówkach - dodaje dyrektor Buszek. - Mamy jednak świadomość, że kierując rodziny do społecznych czynszówek, pomagamy tym nieco bogatszym, a nie najbardziej potrzebującym.
   Oponentów TBS-ów drażni wysoki czynsz w mieszkaniach na wynajem. Ale różnica w czynszu nie musi być taka dolegliwa. W Gdyni np., gdzie z powodzeniem działa od lat (buduje na wynajem i zarządza nieruchomościami gminnymi) TBS ze 100-proc. udziałem gminy, czynsz w mieszkaniach komunalnych ustalono na poziomie 2,5 proc. wartości odtworzeniowej m kw. p.u., czyli 6 zł 20 gr. W nowych czynszówkach stawka czynszu wynosi 7 zł 87 gr. Podobne stawki obowiązują w Wejherowie. Ponieważ różnice czynszu w zasobach komunalnych i budownictwie czynszowym są niewielkie, TBS-y nie są postrzegane jako drogie.

Obniżyć czynsz

   - Kością niezgody między radnymi czy urzędnikami gminy a towarzystwami budownictwa społecznego jest stawka czynszu. Aktualnie wynosi on w kilku TBS-ach 8 zł 5 gr za m kw., ale po odliczeniu spłaty kredytu sam czynsz jest niższy niż w zasobach komunalnych - mówi Andrzej Serafin, prezes Krakowskiego TBS.
   - Wystarczyłoby wnieść aportem grunty, aby obniżyć czynsze gminnych lokatorów - stwierdza Julia Ślęczek. Tak dzieje się np. w Katowicach czy Tychach, gdzie towarzystwa (gminne) znakomicie sobie radzą i nie narzekają na brak zainteresowania. - Bardzo skutecznym sposobem obniżenia czynszów jest większe zaangażowanie inwestycyjne gminy. Gdyby zaangażowała większe środki, można by zaciągnąć mniejszy kredyt, a wtedy spłata kredytu z ponad 5 zł za m kw. miesięcznie może spaść poniżej 3 zł - _stwierdza prezes KTBS. Ten pomysł, podpowiadany władzom miasta od kilku miesięcy (także przez dyrektora departamentu kredytów w BGK), nie znajduje zrozumienia.
   Duże zaangażowanie finansowe gminy w Gdyni pozwala jej budować nawet lokale socjalne i zamienne przez TBS. W Krakowie także rozpatrywano podobną propozycję. Wg dyrektora WAGiB jest ona jednak nie do przyjęcia, ponieważ wiązałaby się z dużą dopłatą do czynszu do każdego mieszkania socjalnego lub zamiennego. Niepopularny jest również pomysł kierowania do TBS-ów lepiej sytuowanych gminnych lokatorów zamieszkujących w lokalach o obniżonym standardzie i zamiana uwalnianych przez nich mieszkań na lokale socjalne i zamienne. Wiele gmin w Polsce w ten sposób pogodziło interesy wielu środowisk, będąc w zgodzie z przepisami obowiązujących ustaw.
   Krakowskie TBS-y bronią również krytykowanych przez radnych wysokich kosztów budowy. Mieszkania towarzystw są budowane najczęściej w innej, droższej technologii, ponieważ ustawa (o popieraniu niektórych form budownictwa mieszkaniowego) narzuca im podwyższone normy w zakresie termoizolacyjności. Za to potem są to mieszkania tanie w eksploatacji. -
Owszem, na wolnym rynku można kupić mieszkania tańsze, ale nie wykończone i o niższym standardzie. Do naszych bloków można się wprowadzić w pantoflach - stwierdza Anna Kobus. - _Tańsze mieszkania są zwykle zlokalizowane na parterach lub ostatnich kondygnacjach. Jako mniej atrakcyjne deweloperzy sprzedają je taniej.

Jeśli nie TBS-y, to co?

   Miasto zamierzało kupować najtańsze mieszkania na rynku wtórnym z przeznaczeniem na lokale socjalne i zamienne, ale od marca do tej pory nie otrzymało interpretacji przepisów prawnych w tej sprawie z Urzędu Zamówień Publicznych. Stara się kupować na rynku pierwotnym najtańsze mieszkania, ale przetargi organizowane w tym celu przyniosły niewielki efekt (4 z nich unieważniono). - Najbardziej opłaca nam się adaptować całe budynki. Na os. Złotej Jesieni m kw. mieszkania w adaptowanych byłych hotelach robotniczych kosztował gminę ok. 1300 zł - twierdzi dyrektor Wydziału Architektury, Geodezji i Budownictwa UMK. To jednak wciąż jest drożej niż m kw. w TBS. Gmina ostatnio kupowała mieszkania czynszowe po 2700 zł za m kw. Ponieważ musi wpłacić 30 proc. wartości - za m kw. lokalu płaci tylko po 900 zł.
   Przez Rady Dzielnic, uaktywnione terminem zbliżających się wyborów samorządowych, przetoczyła się dyskusja na temat polityki mieszkaniowej gminy. Najwięcej zwolenników miał pogląd o wycofaniu się gminy z TBS-ów, choć jest też stanowisko przeciwne: optujące za umocnieniem gminy w towarzystwach, a nawet powołaniem do życia gminnego TBS-u. Niewykluczone, że gmina przygotuje projekt wycofania się z budownictwa w TBS. Jaki scenariusz na taką okoliczność mają TBS-y? - Gmina to dobry, bo masowy odbiorca mieszkań. Jeśli wycofa się z budownictwa czynszowego, będziemy po prostu budować mniej. Mniej gminnych lokatorów otrzyma też nowe mieszkania. Dziś lokator kierowany przez gminę płaci tylko kaucję, a więc za 2-3-pokojowe mieszkanie ok. 10 tys. zł. Gdyby miał to samo mieszkanie sam sfinansować, musiałby wydać ok. 50 tys. zł. W tych czasach niewielu na to stać - komentuje prezes Krakowskiego TBS.
   Gmina jako udziałowiec TBS-u to dodatkowe 5 pkt, jakie może towarzystwo otrzymać od BGK przy ocenie wniosku kredytowego. Dodajmy, że o każdy punkt toczy się walka, ponieważ chętnych do otrzymania preferencyjnego kredytu jest znacznie więcej niż środków w BGK. Na wycofaniu się gminy z TBS-ów straci każda ze stron.

Wycofać się?

   Kiedy powstawały w Polsce pierwsze TBS-y (właśnie w Krakowie) w grudniu 1995 r. gmina wniosła jako swój udział np. do TBS Krak-System 24 000 zł (co stanowiło wówczas 48 proc. udziałów), a do Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego 25 000 zł. Krak-Systemowi jako jedynemu towarzystwu dostała się jeszcze wniesiona aportem 8-arowa działka o wartości 65 500 zł. Dziś zainwestowane środki mają znacznie większą wartość: W Krak-Systemie (po przeniesieniu środków z kapitału zapasowego na kapitał zakładowy) wartość zainwestowanych kiedyś przez gminę środków wzrosła do około 1 mln 700 tys. zł, w KTBS do 900 000 zł.
   Jak gmina mogłaby się wycofać z TBS-ów? W Wydziale Skarbu dowiadujemy się nieoficjalnie, że byłaby to prawdopodobnie sprzedaż akcji lub udziałów (dwa TBS-y, w których udział ma gmina, to spółki z o.o., jedna spółka akcyjna). Na razie nie rozpatrywano możliwości umorzenia udziałów. Wydział Skarbu czeka na uchwałę gminy w tej sprawie (jeśli do niej dojdzie).
   Na 452 mieszkania wybudowane dotąd przez Krak-System 60 zasiedliła gmina. KTBS wybudował 305 mieszkań, 65 z tego oddano do dyspozycji gminie. TBS Złocień zrealizował 191 mieszkań, z czego aż 170 zasiedlił lokatorami gminnymi. Spośród 14 faktycznie działających w Krakowie towarzystw, do końca ub.r. gmina partycypowała w budowie 306 mieszkań w 7 TBS-ach.
   - Wycofanie się z udziałów w towarzystwach to strata polityczna, ponieważ gmina przestanie mieć wpływ na to, co dzieje się w TBS-ach - mówi prezes Krakowskiego TBS Andrzej Serafin. - Ustawodawca przewidział nawet możliwość kierowania przedstawiciela gminy do Rady Nadzorczej prywatnego TBS, ponieważ towarzystwa miały być instrumentem polityki mieszkaniowej gminy. Wycofanie się gminy to zrzeczenie się wpływu na budownictwo na wynajem - dodaje Andrzej Serafin.
EWA PIŁAT

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na Twitterze!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na Twiterze!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Inflacja przyhamuje na jesieni

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej Dziennik Polski
Dodaj ogłoszenie