Rynek pierwotny czy wtórny?

W przypadku zainteresowania konkretnym lokalem mieszkalnym, tytułowa alternatywa najczęściej nie istnieje. Jeśli ktoś, załóżmy, chce kupić mieszkanie od sąsiada lub w określonej lokalizacji deweloperskiej, ma najczęściej dość ograniczone pole manewru, a wybór rynku narzuca się niejako automatycznie.

Jednak nawet wówczas powinien rozważyć kwestię skorzystania z usług wyspecjalizowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami, eliminuje bowiem w ten sposób ryzyko uczestniczenia w transakcji przeprowadzonej błędnie pod względem formalnym, obarczonej rozmaitymi wadami - w tym również prawnymi.

Dzięki pośrednikowi może on uzyskać również bardziej atrakcyjną cenę zakupu.

Zalety kupowania bezpośrednio od dewelopera

Rynek pierwotny ma wiele zalet. Pokusą dla dużej części inwestorów jest możliwość zakupu mieszkania nowego, które znajduje się w nowo budowanym, często modnym kompleksie mieszkaniowym. Na korzyść takiego obiektu przemawia między innymi to, że wszystkie znajdujące się w nim urządzenia techniczne przez długi czas nie będą naprawiane, co ma duży wpływ na wysokość opłaty eksploatacyjnej.

Mieszkanie z rynku pierwotnego w większości przypadków wymaga jednak zaangażowania dodatkowych środków, co podyktowane jest przede wszystkim koniecznością jego wykończenia. W Polsce, nie wyłączając tak rozwiniętego rynku jak krakowski, oferuje się na nim niewiele mieszkań, które nadają się do zamieszkania od zaraz i mają odpowiednio zaaranżowane wnętrza. W ostatnim czasie jednak - co wynika z dużej nadpodaży mieszkań - pojawiły się w ofercie deweloperskiej pakiety wykończeniowe, pozwalające nabyć interesujący nas lokal w określonym standardzie. To jednak sporo kosztuje i nie każdego stać na taką inwestycję.

- To, co jest zaletą mieszkania z rynku pierwotnego, często jest też jego największą wadą. Nowe mieszkanie może być obarczone rozmaitymi wadami, wynikającymi z wykonawstwa niskiej jakości, które ujawniają się w pierwszych miesiącach i latach eksploatacji budynku - podkreśla Anna Zagórska z firmy Tecnocasa. - Osoba, która dla uniknięcia rozmaitych problemów wynikających z konieczności samodzielnego wykończenia mieszkania decyduje się na skorzystanie z któregoś pakietu wykończeniowego, musi mieć świadomość, że i tak będzie mieszkała przez dłuższy czas, w budynku, gdzie duża liczba lokali będzie poddawana rozmaitym, często bardzo hałaśliwym pracom towarzyszącym układaniu płytek, posadzek i montażowi mebli.

Ci zaś, którzy decydują się na zlecenie takich robót rozmaitym fachowcom - nie zaś jednej wyspecjalizowanej firmie, choć i taka decyzja nie daje gwarancji uzyskania pełni zadowolenia - muszą mieć świadomość, że jest to nieraz duża operacja logistyczna, skazująca inwestora zdanego na nierzetelnych fachowców, na wielotygodniową, a czasem nawet wielomiesięczną udrękę.

Nowe, atrakcyjne lokalizacje mają oczywiście wiele zalet - często są nimi ładne widoki. Musimy mieć jednak świadomość, że w przypadku dużych inwestycji otoczenie może się zmienić na niekorzyść i w miejscu pięknej perspektywy pojawi się za jakiś czas na przykład wysoki budynek wielorodzinny.

Do niedawna, jedną z wad transakcji, dokonywanych na rynku pierwotnym było ryzyko polegające na nieprzewidywalnej, trudnej do rozpoznania kondycji firmy deweloperskiej. Jeśli zbankrutowała lub deweloper okazał się człowiekiem nieuczciwym, to wówczas można było stracić dorobek życia. Niebezpieczeństwo to wyeliminowała uchwalona w roku 2011 ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która tworzy gwarancje dla bezpieczeństwa na rynku deweloperskim. Życie jest jednak życiem, a prawo nie jest w stanie przewidzieć wszystkich niespodzianek, które spotkać mogą nabywcę, stąd i dzisiaj ostrożność przy wyborze firmy deweloperskiej jest jak najbardziej wskazana.

Z drugiej ręki - duże możliwości negocjacji

Alternatywę dla takiej transakcji stanowi zakup mieszkania na rynku wtórnym. Przez lata mógł być on kojarzony przede wszystkim z możliwością nabycia lokalu mieszkalnego w budynkach tworzących starą substancję mieszkaniową. Dzisiaj, przy tak dużej podaży mieszkań z jaką mamy do czynienia w Krakowie, nie jest to już aktualne. Na rynku wtórnym również mamy do czynienia z mieszkaniami pochodzącymi z najnowszej działalności deweloperskiej.

Często wchodzą nań lokale, których właściciele z jakichś powodów (finansowych, rodzinnych, inwestycyjnych) postanowili sprzedać swój nowo nabyty lokal. Bogactwo rynku wtórnego, zwłaszcza w takim mieście jak Kraków, otwiera szerokie spektrum możliwości zwłaszcza z punktu widzenia osób, które traktują mieszkanie jako inwestycję. Z jednej bowiem strony mamy na nim do czynienia z lokalami, które znajdują się w budynkach nowych, z drugiej zaś umiejscowionymi w obiektach zabytkowych, położonych w staromiejskim centrum.

Na rynku wtórnym z powodzeniem możemy szukać dla siebie mieszkania z najwyższej półki, wykończonego przy użyciu topowych materiałów i zaaranżowanego według autorskich projektów architektów wnętrz, ale także takiego, które dopiero wymaga doprowadzenia do stanu zamieszkania, w obiektach zaniedbanych, wymagających modernizacji i napraw. W tym drugim przypadku możemy trafić na lokal, który ma bardzo atrakcyjną cenę i w którym stosunkowo niewielkim nakładem środków możemy podnieść jego walory użytkowe, a także wartość rynkową.

- Transakcje na rynku wtórnym mają wiele zalet. Przede wszystkim otwierają szerokie możliwości negocjowania ceny mieszkania, z pewnością dużo większe niż w przypadku jego zakupu w ofercie deweloperskiej - podkreśla Anna Zagórska z firmy Tecnocasa. - Bardzo ważna z punktu widzenia nabywców mieszkań, co potwierdzają również analizy rynku, jest szybkość przeprowadzenia takich transakcji. Praktycznie niemal z dnia na dzień możemy stać się posiadaczami mieszkania, co ma niebagatelne znaczenie zwłaszcza w przypadku ludzi, którzy nie mogą sobie pozwolić dla długie oczekiwanie na nowe lokum, co bywa często wymuszone sytuacją zawodową lub rodzinną.

Dla wielu osób bardzo istotne znaczenie w przypadku transakcji na rynku wtórnym może mieć fakt, że kupujemy mieszkanie w lokalizacji już ukształtowanej, której charakter nie zmieni się.

Dzięki temu mamy pewność, że w bezpośrednim sąsiedztwie nie powstaną jakieś nowe obiekty czy wręcz duże zespoły mieszkaniowe, generujące wielki ruch komunikacyjny i hałas oraz inne, trudne czasem do przewidzenia uciążliwości.

Takie miejsca dostarczają nam też wiedzy o własnej, również w pełni ukształtowanej infrastrukturze społecznej - niemal natychmiast możemy ustalić, gdzie znajdują się placówki oświatowe i edukacyjne, obiekty służby zdrowia, przystanki komunikacji miejskiej, a także obiekty kultury.

- Podobnie jak w przypadku rynku pierwotnego zakup mieszkania z drugiej ręki wymaga współpracy z osobami mającymi na nim doświadczenie - podkreśla Anna Zagórska. - Agencja Tecnocasa świadczy usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na rynku wtórnym oraz pierwotnym. Oferujemy pełne wsparcie w zakresie sprzedaży, zakupu, zamiany i wynajmu lokali mieszkaniowych oraz komercyjnych. Przy współpracy z grupą Kiron zapewniamy także kompleksowe wsparcie w zakresie obsługi kredytowej. Naszym atrybutem jest profesjonalizm w działaniu oraz wysoki standard świadczonych usług. Lokalizacja biur została tak zaplanowana, aby pracownicy mogli jak najlepiej poznać rynek oraz lokalną ofertę. Dzięki temu Agencja Tecnocasa jest niekwestionowanym liderem jeżeli chodzi o wiedzę na temat krakowskiego rynku nieruchomości, a jej działania są sprawne i bardzo skuteczne.

Tecnocasa jest dziś jedną z najważniejszych marek na światowym rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i tworzy największą sieć biur w Krakowie.

Polski oddział zbudowano w oparciu o wiedzę i doświadczenie międzynarodowej grupy Tecnocasa, posiadającej ponad 4 tysiące biur i ponad 30-letnie doświadczenie.

Na polskim rynku firma działa od 2004 roku. W Krakowie liczy obecnie 31 oddziałów, a rok temu rozpoczęła działalność w Warszawie.

[email protected]