Rynek sprzedającego

Nieruchomości w ciekawych lokalizacjach trzymane są przez właścicieli na lepsze czasy

   Prognozy z końca ubiegłego roku, przewidujące załamanie się handlu nieruchomościami przed wejściem Polski do Unii Europejskiej, w pewnym sensie potwierdzają się, bo kupujący nie mają już tak zasobnych portfeli jak klienci w listopadzie lub grudniu 2003 r. Właściciele nieruchomości, ci, którzy mają jeszcze coś do zaoferowania, wycofali się z rynku, czekając na wyższe, "unijne" ceny. - Zainteresowanie działkami budowlanymi zmalało, od kiedy zlikwidowano ulgę budowlaną-_twierdzi Hanna Prażmo-Bentkowska z Biura Obrotu Nieruchomościami W. Bentkowski. - _Ci, którzy dokonali transakcji przed sierpniem 2003 r., mieli

większy wybór

i lepszą cenę.

   Wiele osób kupiło mieszkania pod koniec ubiegłego roku, chcąc skorzystać z ulgi remontowej, która, jak się okazało, przechodzi jednak na lata następne. Teraz ceny są znacznie wyższe w stosunku do ubiegłorocznych, a kieszenie potencjalnych klientów wydrenowane.
   Nieruchomości w ciekawych lokalizacjach trzymane są przez właścicieli na lepsze czasy, które, ich zdaniem, nadejdą może za dwa, trzy lata. - Lokalizacja to jednak rzecz względna - mówi Hanna Prażmo - Bentkowska - dla niektórych zagranicznych klientów obrzeżem Krakowa są już ulice poza obrębem Plant. Jeśli więc za te dwa albo trzy lata okaże się, że na sprzedaż wystawiona jest nieruchomość położona w okolicy nie lubianej przez krakowian, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie spodoba się także zagranicznemu klientowi.
   Kupujący coraz częściej decydują się na zakup nieruchomości za pomocą kredytu bankowego. Wolą spłacać raty niż płacić czynsz - często o takiej samej wysokości. Mieszkanie zakupione na kredyt może służyć np. dzieciom jako lokum podczas studiów, a później staje się wciąż procentującą lokatą kapitału. Na rynku nieruchomości liczy się nie tylko kupno i sprzedaż mieszkań ale też ich wynajem. Ofert ze strony udostępniających lokale na wynajem raczej nie brakuje, mniej jest natomiast chętnych do zamieszkania w nich. Na pewno zawsze można liczyć w tym wypadku na studentów, którzy jednak wynajmują mieszkania grupami, czego raczej nie akceptują właściciele lokali.
   Obcokrajowcy, zdaniem Hanny Prażmo-Bentkowskiej, też nie szukają dziś mieszkań do wynajęcia tak często, jak to bywało przed laty. Zdarza się, że lokal wynajmowany niegdyś za 500 - 550 USD, dziś nawet za 1500 zł miesięcznie nie może doczekać się najemcy.

Więcej ofert

   W firmie Północ s.c. Piotr i Konrad Sumara też zauważa się, że liczba klientów poszukujących nieruchomości przewyższa liczbę oferentów. Rynek mógłby się bardziej ożywić, gdyby istniał w Krakowie miejscowy plan zagospodarowania. W obecnej sytuacji zawsze trzeba liczyć się z pewnym ryzykiem. Wśród kupujących największe wzięcie mają mieszkania, usytuowane zwłaszcza w nowych blokach 4-piętrowych - ale nie na parterze lub ostatnim piętrze. - Działki budowlane, 7 - 10-arowe - mówi Ewa Jachyra, pośrednik z firmy Północ - poszukiwane są zwłaszcza na obszarach pobliskich gmin: Liszki, Zielonki, Zabierzów, Swoszowice, Libertów, częściowo Mogilan. Ceny gruntów kształtują się, na poziomie zbliżonym do obowiązującego pod koniec ubiegłego roku. Klienci nabywają nieruchomości gruntowe pod budowę domu, choć zdarza się, że niektórzy zawierają transakcje z myślą o lokacie kapitału.
   Oprócz gruntów i mieszkań poszukiwane są też domy, zwłaszcza nowe lub do wykończenia, w stanie surowym na zaawansowanym etapie. Nabywców znajdują także domy stare, do remontu lecz o ciekawej architekturze. Nieruchomości kupują przede wszystkim osoby, które pragną przenieść się poza miasto lub chcą powiększyć swój dotychczasowy metraż lokalowy. W jednym z krakowskich biur nieruchomości specjalizujących się w sprzedaży działek dowiadujemy się, że inwestorzy zagraniczni częściej poszukują gruntów

pod zabudowę mieszkaniową

niż komercyjną. Włosi, Irlandczycy zainteresowani są nabywaniem kamienic w centrum miasta - chcieliby zaadaptować je na luksusowe apartamenty. Nieruchomości gruntowych z przeznaczeniem pod inwestycje, z WZiZT, uporządkowanych pod względem prawnym (m.in. sprawy spadkowe), położonych w atrakcyjnych rejonach jest coraz mniej.
   Największym zainteresowaniem cieszą się działki w zachodniej części Krakowa, choć powodzenie mają również tereny południowe, np. Wola Duchacka, Kurdwanów, Piaski. Ceny gruntów nie zmieniają się drastycznie, natomiast jeśli dawniej dokonywano transakcji w dolarach, płacąc np. 50 USD za m kw., teraz walutą powszechnie używaną jest euro. Rozpiętość cenowa bywa niekiedy szokująca - za m kw. gruntu można zapłacić np. 50, ale i 450 USD. Wszystko zależy od usytuowania działki, jej najbliższego sąsiedztwa.
   Pośrednicy nieruchomości zgodnie twierdzą, że właśnie działki są dziś dobrym towarem, może dlatego że stanowią bezpieczną bazę (pod warunkiem uregulowań prawnych) dla inwestycji w nowej, unijnej rzeczywistości. Jakakolwiek transakcja, nawet pod okiem wprawnego pośrednika, wymaga zachowania szczególnej ostrożności, bezpieczeństwa od strony prawnej. Tymczasem w pośpiechu, jaki towarzyszy ostatnio kontrahentom pragnącym zdążyć przed podwyższonym VAT-em, przed wejściem do UE, przed podwyżką cen nieruchomości, można

popełnić wiele błędów.

   - Blokadą uniemożliwiającą załatwienie wielu spraw jest brak miejscowego planu zagospodarowania w Krakowie - twierdzi radca prawny Kancelarii Prawnej Nieruchomości - Podatki. - Długo czeka się zwłaszcza na dokumenty warunkujące uzyskanie pozwolenia na budowę. Wiele transakcji zawiera się teraz na papierze, a skutki tego staną się widoczne po jakimś czasie, np. gdy upłynie termin wiążący dla podpisanej umowy. Kupując dom lub mieszkanie, które jest dopiero w projekcie, nie mamy odpowiednich dokumentów, a więc podejmujemy ryzyko.
   Na skutek pośpiechu, nerwowej atmosfery przed wejściem Polski do Unii Europejskiej zdarza się, że nawet duże, znane firmy ulegają presji chwili i budują domy bez zezwolenia. - Nikt nie wie, jak zmieni się podatek od sprzedaży mieszkań, gruntów, jaki będzie VAT na materiały budowlane - mówi Krystyna Borek, doradca rynku nieruchomości z Kancelarii Prawnej Nieruchomości - Podatki. - Wszyscy spodziewają się znacznego wzrostu cen, zwłaszcza nabywcy. Nic więc dziwnego, że w takiej sytuacji rynek należy dziś do sprzedającego. Zawierając transakcje, trzeba więc pamiętać, że gwarancją utrzymania proponowanej dziś ceny jest dobrze sformułowana umowa przedwstępna (cena gwarantowana brutto, nawet przy założeniu, że VAT się zmieni). Ostrożność wskazana jest zwłaszcza przy zawieraniu umów deweloperskich i ustalaniu cen, które, jak często życzą sobie kontrahenci, odbywają się u notariusza.
   Jak twierdzą radcy krakowskiej kancelarii prawnej, na rynku pojawiają się ostatnio propozycje sprzedaży nieruchomości zadłużonych, takie jak np. grunt z dużym biurowcem lub z projektem na papierze. Jak więc widać, rynek stara się korzystać w różny sposób z nietypowej sytuacji, niestety, w wielu przypadkach działając po omacku.
DANUTA ORLEWSKA