Sklepy cenniejsze niż stocznie

ILE WART JEST KRAKÓW? Gigant w handlu, słabeusz w magazynach

W ciągu ostatniej dekady powierzchnia handlowa w Krakowie powiększyła się aż pięciokrotnie. Obecnie na 1000 mieszkańców Krakowa przypada ponad 700 m, kw. powierzchni handlowej (minimalnie więcej ma Wrocław i Trójmiasto). Najwyższy wskaźnik przypada w Warszawie: 1000 m kw. na 1000 mieszkańców. Kraków zalicza się do handlowych gigantów w Polsce, a nieruchomości komercyjne stanowią jeden z najistotniejszych składników wartości miasta. Wyliczenia tej wartości, przedsięwzięcia niespotykanego dotąd w Polsce, podjęli się eksperci z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

- Ścisłe centrum Krakowa oferuje ponad 66 tys. mkw. powierzchni handlowej. Obszar tej jedynej w swoim rodzaju ekskluzywnej galerii handlowej określony jest najbardziej rozpoznawalnymi i najczęściej uczęszczanymi ciągami pieszymi: Rynek Główny, Floriańska, Szewska i Grodzka. To najdroższa powierzchnia handlowa o wartości ponad 2 mld zł - ocenia Jarosław Zygmunt, rzeczoznawca z IA MRN.

Te proporcje zostały zmienione 21 listopada, kiedy otwarto Bonarkę. Tego dnia powierzchnia nowoczesnych galerii handlowych powiększyła się aż o 90 tys. mkw. Mimo to liczba klientów nie spadła, co (nawet uwzględniając przedświąteczne zakupowe szaleństwo) świadczy o tym, że w Krakowie wciąż jest miejsce na kolejne galerie.

- Według planów już miały powstać Futura Park w Modlniczce oraz Serenada przy ul. Dobrego Pasterza. W sumie 120 tys. mkw. Prawdopodobnie kryzys ekonomiczny spowodował przesunięcie terminu ich realizacji - dodaje analityk z MRN.

Obecnie centra handlowo- -usługowo-rozrywkowe zajmują w Krakowie 470 tys. mkw. Jarosław Zygmunt ich wartość wyliczył na 3,7 mld zł.

Te wyliczenia nie są proste, bowiem powierzchnia handlowa stosunkowo rzadko jest przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Kto raz zainwestuje w ten rynek, raczej się z niego nie wycofuje. Choć klienci gołym okiem widzą, że niektóre placówki plajtują, to przecież nie dotyczy to właściciela obiektu, który po prostu zmienia wynajmującego. Najwyraźniej na powierzchni handlowej można nieźle zarobić, skoro oferty sprzedaży są tak rzadkie. Częściej można trafić na oferty najmu.

Warto zacytować niektóre propozycje: ul. Floriańska - czynsz za miesiąc 409 zł /mkw. (oferta z 4 maja br.), Rynek Główny 350 zł/mkw. (oferta z sierpnia 2008 r.), Szewska - 260 zł (sierpień 2008 r.). W umowach z dzierżawcami lokali najczęściej figurują kwoty w euro. Najwyższe 40 - 105 euro miesięcznie (za mkw) płacą handlowcy działający na Starym Mieście, 20 - 55 euro w renomowanych galeriach, 18 - 35 euro w mniejszych centrach handlowych oraz przy głównych ulicach w centrum miasta (Karmelicka, Długa, Stradom, Krakowska), 6,5 - 9 euro trzeba zapłacić za najem mkw. dyskontu. Najniższe czynsze mają handlowcy w sklepach osiedlowych.

- Handel na Starym Mieście rządzi się swoimi prawami. Zaskakujące, że nie zaszkodziło mu sąsiedztwo Galerii Krakowskiej. Mimo że znajduje się ona trzy minuty od Floriańskiej, to i tak ceny najmu na najdroższej ulicy w Krakowie wciąż są horrendalnie wysokie, a lokale, zwłaszcza frontowe, cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem - komentuje Jarosław Zygmunt.

Analitycy MRN wyliczyli, że w ciągu ostatnich pięciu lat wartość mkw. powierzchni handlowej w Krakowie wzrosła dwukrotnie, osiągając obecnie przeciętny poziom 8200 zł za mkw. To nieco mniej niż w ubiegłym roku (8 379 zł za mkw). Jednak inwestorzy nawet w kryzysie nie wahają się inwestować w powierzchnie handlowe. W 2008 r. najwyższą cenę za mkw. zapłacono za lokal przy pl. Dominikańskim - 80 000 zł. Dlaczego nie na Floriańskiej?

 
- Od 2002 roku w ekskluzywnym centrum Starego Miasta zanotowano tylko 11 sprzedaży powierzchni handlowej i to drugorzędnej, poszerzającej sklep lub zaplecze. Nie sprzedano żadnego frontowego lokalu, co świadczy o szczególnej atrakcyjności tej części Krakowa - mówi Jarosław Zygmunt.

Najwartościowsze transakcje dotyczą największych obiektów. Rekordową transakcję na rynku powierzchni handlowych sfinalizowano w 2007 r. Za 93 mln zł wielka sieć handlowa nabyła kolejny obiekt na Woli Duchackiej. To prawie 10 razy więcej niż za obiekty Stoczni Szczecińskiej sprzedane w pierwszym przetargu w ub. miesiącu!

Rekordowe były też transakcje w poprzednich latach: w 2005 r. za 53,3 mln zł kupiono obiekt wielkopowierzchniowy, a w 2004 r. za 54,4 mln zł hipermarket. Jak skrupulatnie wylicza analityk, na ogromnym krakowskim rynku obrót powierzchnią handlową jest stosunkowo mały. Jarosław Zygmunt w 2008 r. doliczył się 105 aktów kupna-sprzedaży o łącznej wartości ponad 85 mln zł, w 2007 r. 172 za ponad 356 mln zł.

Handluje się raczej małymi sklepami, które stanowią największą część powierzchni handlowej w naszym mieście. Ponad 500 tys. mkw. zajmują małe sklepiki osiedlowe. W sumie obiekty handlowe inne niż galerie i supermarkety zajmują w Krakowie 850 tys. mkw., a cała powierzchnia handlowa to 1,5 mln mkw. Jej wartość Jarosław Zygmunt z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości oszacował na 15,6 mld zł.

O ile Kraków można uznać za handlowy gigant, to na towarzyszącym handlowi rynku magazynów nie jesteśmy liczącym się ośrodkiem.

- Zbyt blisko jest Śląsk ze swoją dobrą infrastrukturą i znacznie niższymi cenami, aby przedsiębiorcy chcieli inwestować w powierzchnię magazynową w Krakowie - mówi Jarosław Zygmunt. - Jeśli ktoś chce wybudować halę magazynową o powierzchni 100 tys. mkw. to nie ma dla niego różnicy, jeśli zlokalizuje ją 100 km dalej, skoro zapłaci tam za grunt połowę taniej.

W Krakowie czynsze za najem powierzchni magazynowej osiągają 3,5 - 4,5 euro. Drożej jest tylko w stolicy. Nic dziwnego, że nie mamy w naszym mieście ogromnego zaplecza magazynowego. Jedynym zagłębiem logistycznym są Rybitwy, gdzie w ciągu ostatnich czterech lat wybudowano 55 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej. Całkowita powierzchnia magazynowa w Krakowie wynosi 760 tys. mkw.

Całkowita wartość rynku magazynowego Krakowa została oszacowana na 1,4 mld zł. Razem z powierzchniami handlowymi - wartość nieruchomości komercyjnych w Krakowie to 17 mld zł.

Ewa Piłat

[email protected]