18+

Treść tylko dla pełnoletnich

Kolejna strona może zawierać treści nieodpowiednie dla osób niepełnoletnich. Jeśli chcesz do niej dotrzeć, wybierz niżej odpowiedni przycisk!

reklama

Umowa z wykonawcą

RedakcjaZaktualizowano 
W umowie trzeba ustalić standard wykonania i wykończenia, rodzaj użytych materiałów Fot. Paweł Stachnik
W umowie trzeba ustalić standard wykonania i wykończenia, rodzaj użytych materiałów Fot. Paweł Stachnik
Zlecenie wykonania domu mieszkalnego poprzedzone jest zawarciem umowy między inwestorem a wykonawcą. Co należy w niej uwzględnić, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi kłopotami i zapewnić sobie podstawę do roszczeń.

W umowie trzeba ustalić standard wykonania i wykończenia, rodzaj użytych materiałów Fot. Paweł Stachnik

Terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy mają znaczenie przy rozliczaniu inwestycji

Pierwsza zasada dotyczy pisemnej formy dokumentu. Umowa na piśmie jest dowodem zawartego między stronami porozumienia.
Trzeba w niej określić, czego dotyczy (np. roboty budowlane).
Kolejny wymóg to oznaczenie stron umowy i osób uprawnionych do ich reprezentowania. W przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i spółek akcyjnych należy wymagać odpisu z rejestru handlowego (sądowego), a osób fizycznych, prowadzących jednoosobową działalność lub w spółce cywilnej - odpisu z ewidencji działalności gospodarczej.
Następną sprawą będzie
ustalenie systemu realizacji
robót, czyli zakresu prac, jakich podejmie się wykonawca. Może to być np. usługa kompleksowa (dostarczenie projektu, uzyskanie pozwolenia na budowę, sprawowanie nadzoru autorskiego inwestorskiego, znalezienie i zatrudnienie wykonawców) lub częściowa, gdy dotyczy niektórych prac (np. ogólnobudowlane, wykopy, fundamenty, instalacje). Jeśli będzie to tylko fragment robót, należy ustalić, kto ma prawo koordynować wszystkie prace na budowie i kto jest kierownikiem budowy.
Najwięcej nieporozumień rodzi określenie przedmiotu umowy. Najlepiej byłoby tu odnieść się do konkretnego projektu budowlanego, który powinien być traktowany jako załącznik do umowy. Należy wyraźnie określić roboty, które nie są przewidziane projektem. Trzeba ustalić standard wykonania i wykończenia, rodzaj użytych materiałów.
Kolejny punkt umowy powinien ustalać
z czyich materiałów
będzie budowany dom. Czy kupimy je sami, czy powierzymy tę czynność wykonawcy (takie rozwiązanie może inwestora więcej kosztować choćby z powodu doliczenia przez wykonawcę kosztów zakupu).
W umowie trzeba będzie podać terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy. Są to informacje istotne przy rozliczeniach inwestycji z wykonawcą.
Przy ustalaniu ceny bierze się pod uwagę dwa systemy: ryczałt, czyli cenę niezmienną, niekiedy waloryzowaną, np. według wskaźników inflacji czy kursu dewiz, albo cenę kosztorysową, będącą sumą poniesionych wydatków.
W umowie ryczałtowej nie można zmienić ustalonej ceny za określone prace budowlane. W wypadku ceny kosztorysowej należy żądać przed zawarciem umowy sporządzenia kosztorysu inwestorskiego opartego o projekt i przewidywanie rodzaju i zakresu robót, a następnie kosztorysu powykonawczego.
Musimy też ustalić
sposób płacenia.
Na pewno nie należy płacić wykonawcom "z góry". Bezpieczną formą regulowania należności jest płacenie ratalne za wykonanie konkretnych etapów robót, zawsze po dokonaniu odbioru bezusterkowo wykonanych robót i za pisemnym pokwitowaniem.
Po zakończeniu prac nie należy odbierać domu pomimo zauważonych usterek. Usuwanie ich może się ciągnąć miesiącami. Korzystne byłoby dokładne ustalenie spisu usterek, terminów ich usunięcia i terminu kolejnego odbioru - pisemnego, w formie protokołu.
Wystawianie faktur dobrze byłoby powiązać z uprzednimi protokołami odbioru. W rachunku ma być określony zakres robót, za który wykonawca żąda wynagrodzenia.
Jeżeli w umowie nie uwzględnimy zasad odpowiedzialności za wykonywane prace, obowiązywać będą tzw. zasady ogólne, określone w kodeksie cywilnym, czyli konieczność udowodnienia niewykonania lub nienależytego wykonania umowy oraz szkody będącej typowym następstwem tego niewykonania.
Na wypadek niedotrzymania terminów, stwierdzenia wad lub odstąpienia od umowy z winy drugiej strony, można umówić się o
kary umowne.
Należy w tym celu określić wypadki, w których kary będą płacone oraz ich stawki (np. określony procent wynagrodzenia umownego za każdy dzień niedotrzymania terminu).
Dowodem zawarcia umowy są umieszczone pod jej treścią podpisy osób, które do niej przystąpiły. Ważne jest, aby umowę podpisały wszystkie osoby wymienione jako reprezentanci stron.
Umowę można zmienić (także na piśmie) np. z powodu rozszerzenia zakresu robót, zmiany ceny, terminów lub innych istotnych warunków. Wszystko trzeba spisać, wyraźnie wskazując, że zmiany dotyczą konkretnych paragrafów umowy, a treść tych paragrafów uzyskuje nowe brzmienie. Aneks do umowy musi być podpisany przez osoby uprawnione do reprezentacji każdej ze stron. Niekoniecznie muszą to być te same osoby, które podpisały umowę.
Jeżeli nie wprowadzimy do umowy paragrafu informacji o tym, że obowiązują tylko zmiany umowy dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności - to bez takiego zapisu ważne są również zobowiązania ustne.
Odpowiedzialność za wady
Jeśli w umowie nie ma informacji o przyjętym systemie odpowiedzialności za wady, obowiązuje roczna rękojmia (licząc od daty odbioru robót), a w odniesieniu do wykonania całego budynku są to 3 lata. Warunki rękojmi określone w kodeksie cywilnym (art. 556-576) nie mogą być pogorszone w umowie z konsumentem (art. 558 § 1 kc.), którym jest zamawiający budowę u wykonawcy. Umowa może ten okres przedłużyć (np. do lat trzech od zakończenia całej budowy, jednolicie dla wszystkich cząstkowych wykonawców).
Umownie możemy też dodać jeszcze jedną gwarancję - zapewnienie wykonawcy co do jakości wykonanych robót i ich niewadliwości. Gdy nie napiszemy, jak ta gwarancje będzie konkretnie realizowana, to automatycznie w tej sprawie stosować się będzie unormowania zawarte w art. 577-581 kodeksu cywilnego.
Chcąc uniknąć kłopotów, należałoby wybierać do budowy domu wykonawców ubezpieczonych od swej odpowiedzialności cywilnej (polisa określa zakres ubezpieczenia).
D.O.

Flesz - nowi marszałkowie Sejmu i Senatu, sukces opozycji

Wideo

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych”i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Komentarze

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3