Ustawa deweloperska. Kłopotliwa nowelizacja

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana również Ustawą deweloperską, weszła w życie 29 kwietnia 2014 roku. Nadrzędnym celem, jaki miał zostać osiągnięty dzięki jej wprowadzeniu, było ograniczenie ryzyka, które ponosi konsument w związku z zakupem mieszkania lub domu na rynku pierwotnym.

Pozytywne skutki funkcjonowania ustawy
Ustawa deweloperska przyniosła dobry skutek –poziom ochrony nabywców wzrósł. Potwierdza to fakt, że od czasu wejścia w życie tej ustawy nastąpił spadek liczby skarg składanych na deweloperów do UOKiK oraz – będących ich efektem – postępowań w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów prowadzonych przez urząd. Kolejną pozytywną zmianą jest m.in. wzrost liczby inwestycji, które nie są finansowane w całości z pieniędzy nabywców.

Teraz, w związku z przedłożeniem projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, pojawia się szereg pytań i wątpliwości dotyczących następstw zmian prawnych.

Zgodnie z intencją projektodawców należy rozszerzyć i doprecyzować zakres ustawy poprzez wyraźne wskazanie, iż dotyczy ona każdego przypadku, w którym deweloper zobowiązuje się do ustalenia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności lokalu w sytuacji, gdy wyodrębnienie jej już nastąpiło.

Zgodnie z założeniami nowelizacji, rozszerzenie tzw. zakresu Ustawy deweloperskiej ma odbyć się przez objecie nowymi rozwiązaniami również umowy, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych – między innymi wielostanowiskowej hali garażowej, pomieszczeń gospodarczych i pomieszczeń przeznaczonych na rekreację.

Zdaniem Business Centre Club, fundamentalnym celem ustawy jest ochrona mieszkania i tak powinno pozostać. Organizacja ta nie zgadza się z objęciem nowymi rozwiązaniami na przykład umów, których przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych.

Projekt przewiduje również, że Ustawa deweloperska znajdować ma zastosowanie nie tylko w odniesieniu do lokali w budowie, ale również tych które uzyskały już pozwolenia na użytkowanie.

Mieszkania tak, ale nie lokale użytkowe
Zdaniem BCC, rozszerzenie to nie ma uzasadnienia. Celem wprowadzenia ustawy deweloperskiej było bowiem zapewnienie ochrony środków nabywcy oraz rozszerzenie obowiązków informacyjnych względem nabywców mieszkań. Przykładowo, w przypadku konieczności stosowania otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, deweloper musiałby utrzymywać rachunek taki do momentu, w którym wyodrębni i sprzeda ostatni lokal mieszkalny, a tego kiedy to nastąpi nie da się łatwo przewidzieć.

Projektodawcy wprowadzają również postulat uregulowania w przepisach ustawy kwestii dotyczących umowy rezerwacyjnej. BCC wskazuje, że umowa rezerwacyjna to umowa warunkowa zawierana przez nabywcę i dewelopera przed umową deweloperską i późniejszą umową przenoszącą własność nieruchomości. Na próżno jednak szukać definicji pojęcia „umowa rezer-wacyjna” w treści przepisów Ustawy deweloperskiej.

W ocenie BCC, umowy rezerwacyjne zwiększają pewność przedsiębiorców budowlanych, jak również przyczyniają się do ochrony słusznych interesów konsumentów. Jednakże brak uregulowań prawnych dotyczących istoty tych umów może prowadzić do trudności interpretacyjnych.

Wobec powszechności zawierana przedmiotowych umów warto zamieścić w Ustawie deweloperskiej podstawowe ramy i warunki zawarcia umowy rezerwacyjnej. Projektodawcy wskazują również na konieczność uregulowania wysokości opłaty rezerwacyjnej, która miałaby wynosić 1 proc. ceny nabycia prawa.

Opłata ta nie będzie – co do zasady – stanowić źródła przychodu dla deweloperów, a jedynie zobliguje klientów do poważnego potraktowania całej transakcji. Zdaniem BCC, opłata taka jest dobrym rozwiązaniem, niemniej jednak warto zastanowić się również nad samą wysokością tej stawki – czy 1 proc. opłaty spełnia test powagi w stosunku do banków.

Umowa rezerwacyjna pojęciem pozaprawnym?
Projektodawcy planują wprowadzić ponadto wymóg zgromadzenia dokumentacji stanowiących źródło informacji o planowanych inwestycjach w promieniu... 1 km od nieruchomości. Zdaniem ekspertów BCC, taki wymóg będzie zbyt uciążliwy dla przedsiębiorców, stanowiąc kolejne bezzasadne obciążenie dla prowadzenia businessu w Polsce.

BCC pragnie też zgłosić postulat wprowadzenia do projektu założeń nowelizacji ustawy zapisu o dopuszczalnej różnicy w powierzchni zaprojektowanej do wybudowanej nie mniejszej niż 2 proc. Tym bardziej, że w większości państw UE dopuszczalna rozbieżność w tym zakresie to aż 5 proc.