Ustawa deweloperska. Zapisy wymagające korekty

Mijają już blisko dwa lata od wejścia w życie „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, popularnie określanej ustawą deweloperską, która ma za zadanie skuteczną ochronę osób nabywających nieruchomości mieszkalne na rynku pierwotnym.

Obecnie trwają przygotowania do oceny jej funkcjonowania w praktyce. Rada Ministrów została zobowiązana do przedłożenia Sejmowi informacji na ten temat wraz z ewentualnymi postulatami nowelizacji ustawy do końca kwietnia.

UOKiK ma zastrzeżenia

Przedsmak towarzyszącej ocenie ustawy debaty parlamentarnej dała prezentacja raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawionego 5 lutego. Z przeprowadzonych przez ten urząd kontroli wynika m.in., że deweloperzy nie umieszczali w prospektach informacyjnych harmonogramu prac budowlanych oraz informacji o prawie do odstąpienia od umowy kupna mieszkania.

Szerzej o pokontrolnych zaleceniach pisaliśmy już na łamach „Dziennika Polskiego”. Podczas spotkania w UOKiK dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki zwracał uwagę na fakt, iż firmy zajmujące się realizacją inwestycji mieszkaniowych wykonały od chwili wejścia w życie ustawy ogromną pracę, dostosowując się do wymogów stawianych przez ustawę deweloperską.

Dyrektor PZFD uważa, iż wiele spośród sygnalizowanych przez UOKiK naruszeń ma charakter mało istotny w praktyce i w rzeczywistości nie koliduje z interesami nabywców mieszkań.

Krytyczne uwagi dotyczą zarówno poszczególnych zapisów (ustawa, jak wiadomo, powstawał pod okiem UOKiK), jak i jej skutków. Zdaniem przedstawicieli środowiska deweloperskiego, jest ona źle napisana i niejednoznaczna w interpretacji. Na przykład, nie określa jednoznacznie, co powinno się znaleźć w prospekcie informacyjnym, który dotyczy inwestycji. Kuriozalny wydaje się w niej choćby wymóg opisania inwestycji znajdujących się w promieniu 1 km od realizowanego zadania.

Zastrzeżenia do umów

Niejasna jest też sprawa tzw. umów rezerwacyjnych. Środowisko deweloperskie postuluje wprowadzenie mechanizmu umowy rezerwacyjnej, która pozwoli klientowi udać się do banku, pokazać, że wybrał konkretne mieszkanie u konkretnego dewelopera za konkretną cenę, ale nie będzie zobowiązywać go do podpisywania umowy notarialnej, która jest kosztowna i stanowi zobowiązanie do zawarcia umowy.

Cóż bowiem w sytuacji, gdy bank odmówi kredytu? Umowa rezerwacyjna była w pierwotnym projekcie ustawy, ale na wniosek UOKiK została z niego wykreślona. Wskutek nieprecyzyjnych zapisów w ustawie deweloperzy nie wiedzą, kiedy działają w granicach prawa, a kiedy je przekraczają.

Zdaniem dyrektora generalnego PZFD, warto zastanowić się nad opcjonalnością używania przez deweloperów mieszkaniowego rachunku powierniczego. Klient powinien mieć do wyboru zaufanie deweloperowi, który rachunku nie posiada lub takiemu, który go uruchomił. Wedle szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich, z perspektywy nabywcy koszt rachunku powierniczego powoduje podwyższenie ceny mieszkania o ok. 2 proc.

Kwestią, która wzbudza wiele emocji, jest sprawa powierzchni mieszkania w umowie deweloperskiej. UOKIK nie dopuszcza jakiejkolwiek różnicy pomiędzy nią, a powierzchnią nieruchomości zapisaną w projekcie, co w warunkach placu budowy jest warunkiem bardzo trudnym do zrealizowania. Tutaj środowisko deweloperskie postuluje, aby usankcjonowana została ona prawnie w granicach+/– 2 proc., bez przyznawania nabywcy prawa odstąpienia od umowy, lecz z obowiązkiem zwrotu części ceny przez dewelopera albo wniesienia dopłaty przez nabywcę.

Uczestniczący w spotkaniu w UOKiK Kazimierz Kirejczyk z firmy REAS zwrócił uwagę na potrzebę kontroli jakości prowadzonych robót w trakcie budowy, pod okiem inspektora nadzoru inwestorskiego powołanego przez bank lub ubezpieczyciela, co stanowiłoby dodatkowe wzmocnienie ochrony interesów nabywców mieszkań i stanowiło gwarancję wysokiej jakości realizacji obiektu.

Stanowisko SBDiM

Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań już dwukrotnie przekazywało swoje opinie w poruszanych podczas tej debaty sprawach.

– Ze swojej strony na pierwszym miejscu stawiam dopuszczenie 2-procentowej tolerancji pomiędzy powierzchnią projektowaną a wybudowaną – mówi Tytus Misiak, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań. – Aktualne zapisy są absurdalne, gdyż nie uwzględniają obowiązujących norm budowlanych i dopuszczonych w nich tolerancji dla prawie wszystkich elementów składowych budowanych obiektów i znajdujących się w nich lokali.

UOKiK jednak z uporem godnym lepszej sprawy i wbrew realiom praktyki uparcie podtrzymuje swoje stanowisko, chociaż nie ma to istotnego znaczenia dla większości kupujących, ale czasami może być wykorzystywane jako pretekst do wycofania się z umowy zawartej we wcześniejszej fazie inwestycji. Myślę, że wytknięte podczas lutowej debaty liczne niedoróbki prawne i logiczne obowiązującej ustawy dewelo­perskiej spotkają się również z krytyczną oceną środowisk prawniczych i bankowców. Ale czy zostaną wprowadzone do tej ustawy stosowne korekty, przekonamy się tym roku.