W sielskich warunkach

Raport "Domu": dom pod miastem

W budownictwie jednorodzinnym widzą dla siebie szansę również deweloperzy,

którzy realizują osiedla domków jednorodzinnych w podkrakowskich gminach

   Te skrajne oczekiwania udaje się zrealizować tym, którzy zdecydują się zamieszkać w domu pod miastem. Ta grupa inwestorów z roku na rok rośnie, a analitycy budownictwa prognozują, że budownictwo podmiejskie w najbliższych latach będzie najbardziej liczącą się formą budownictwa mieszkaniowego.
   Gdyby pozwoliły na to finanse polskich rodzin, opustoszałyby blokowiska, a potem centra miast. Mamy coraz większą świadomość ekologiczną i rosnące poczucie zagrożenia zdrowia przez stale pogarszające się warunki środowiska w dużych miastach. Męczą nas hałasy docierające z sąsiednich mieszkań i irytuje fakt własności kilkudziesięciu metrów kw. na blokowej półce. Marzymy o tym, aby po wielu godzinach stresującej pracy móc odpocząć w warunkach kojących nasze nerwy - najlepiej w ciszy własnego ogródka. Kogo na to stać, wyprowadza się więc za miasto - jednakże nie dalej jak 20 km od miejsca pracy. Chętnie bowiem zrezygnujemy z miasta, ale nie rezygnując z pracy.

Liderzy rankingu gmin

   O wyborze kierunków osiedlania się mieszkańców Krakowa decyduje kilka czynników. Jednym z najważniejszych jest dojazd. Powinien zajmować nie więcej niż 20 minut jazdy samochodem w jedną stronę. Nic więc dziwnego, że inwestycje w infrastrukturę komunikacyjną stają się impulsem dla wielu rodzin do szukania działek budowlanych w dobrze skomunikowanym z centrum miasta rejonem. "Zakopiankę" doceniają mieszkańcy gmin usytuowanych na południe od Krakowa, nowy węzeł wielicki - pracujący w stołeczno-królewskim mieście, którzy wybrali lokalizację domu w okolicach Wieliczki, Dobczyc, Raciechowic. Chwalone jeszcze kilka lat temu trasy - warszawska, która wiodła w każdy ranek do pracy w Krakowie mieszkańców Michałowic i Węgrzc, i olkuska - Jerzmanowic oraz Wielkiej Wsi, teraz nie są już tak atrakcyjnymi połączeniami komunikacyjnymi. Stały się za ciasne i mało nowoczesne wobec np. realizowanej estakady, która płynnie włączy do miasta sznur samochodów jadący od strony Zabierzowa i Liszek. Duże znaczenie będzie też miała budowana właśnie ulica Nowotarska, która wyprowadzi ruch z Nowej Huty i Podgórza wprost na "zakopiankę".
   - Wśród gmin usytuowanych na południe od Krakowa niekwestionowanym liderem pozostają Mogilany, a największym wzięciem cieszą się sołectwa - Libertów, gdzie za ar działki budowlanej trzeba zapłacić 10 - 11 tys. zł, oraz Gaj - 6 - 6,5 tys. zł - mówi Piotr Sumara, licencjonowany pośrednik i dyrektor krakowskiego Biura Obrotu Nieruchomościami "Północ", specjalizującego się w obrocie działkami. Ilu nowych mieszkańców przybyło w ciągu ostatnich kilku lat tej gminie z powodu przeprowadzki z Krakowa, wprost trudno zliczyć. - Mnóstwo - usłyszeliśmy lakoniczną odpowiedź w Urzędzie Gminy w Mogilanach.
   - Bardzo wysoką cenę, dochodzącą do 15 tys. zł za ar, trzeba też zapłacić za równie atrakcyjne grunty budowlane w Rząsce w gminie Zabierzów. W samym Zabierzowie ceny działek są bardzo zróżnicowane, bo i ich lokalizacja jest różna (cenę obniża np. usytuowanie przy trasie przelotowej). Jeśli ktoś myśli o nabyciu gruntu pod budowę w tej gminie, powinien liczyć się z wydatkiem 6,5 - 10 tys. zł za ar. Wciąż bardzo drogo jest w Zielonkach (10 -14 tys. zł za ar na Marszowcu), dlatego skutecznie konkurują z nimi Michałowice, gdzie grunty są tańsze (5 - 6 tys. zł za ar), a miejscowości leżą przecież po sąsiedzku i są ładne widokowo. Bardzo popularne wśród krakowian są Liszki. Tu za ar gruntu budowlanego płaci się średnio 4,5 - 5 tys. zł. W tej gminie można wskazać szczególnie lubiane przez inwestorów sołectwa, jak np. Kryspinów (8 - 9 tys. zł za ar) oraz Piekary (4 - 5 tys. zł/ar) - wylicza dyrektor biura "Północ". Na liście liderów znajdują się również Giebułtów, Mydlnica z cenami 8 - 11 tys. zł za ar.
   Jak mają się ceny gruntów w podkrakowskich gminach do obowiązujących w Krakowie? Najtaniej jest w Nowej Hucie. W Grębałowie ar działki budowlanej można nabyć już za 4,5 - 5 tys. zł, ale na Woli Justowskiej lub Salwatorze właściciele ustalają stawki w dolarach. Za najatrakcyjniejsze żądają nawet 150 USD/m kw., średnio około 30 tys. zł. Sama działka w dużym mieście kosztuje więc tyle co średnie mieszkanie. W ofercie BN "Północ" można znaleźć oferty sprzedaży działek w atrakcyjnych rejonach Krakowa za ponad 200, 300, 500, a nawet 800 tys. zł! Za takie sumy w podmiejskich gminach uda się kupić piękną, dużą, uzbrojoną działkę i wybudować nowoczesny dom. Świeżego powietrza i komfortu życia na wsi w ogóle nie da się przeliczyć na pieniądze.

Formalności

   Gdyby mieszkaniec Krakowa chciał zrealizować swoje marzenie o domu pod miastem w połowie ubiegłego roku, do zalet inwestowania w okolicznych gminach dorzuciłby jeszcze formalności. W zasypanym wnioskami krakowskim Wydziale Architektury niemiłosierne kolejki, a czekający w nich narzekali, że na pozwolenie na budowę można czekać nawet rok. To konsekwencja nieuchwalenia kilka lat temu przez Radę Miasta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, które jest podstawą wszystkich następnych dokumentów planistycznych. Brak studium oznaczał brak planów miejscowych, co bardzo wydłużyło procedurę wydawania pozwoleń na budowę. Tymczasem w Zabierzowie, Liszkach, Michałowicach, Wielkiej Wsi w 2 miesiące można było załatwić stosowne pozwolenia. Żadnych kolejek, mili urzędnicy, przyjazne urzędy, sprawiające wrażenie, że cieszą się z każdego nowego mieszkańca, który zechce tu właśnie zostawić trochę pieniędzy w postaci podatków.
   Od 1 stycznia br. obowiązuje nowy stan prawny wynikający z przepisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli gmina ma plan miejscowy, od razu można wydać pozwolenie na budowę, bez etapu starania się o decyzję o warunkach zabudowy. Problem jednak w tym, że na 90 proc. obszaru Małopolski (podobnie jak w całej Polsce) z początkiem bieżącego roku wygasły stare plany, a nowych jeszcze nie ma. Zgodnie z procedurą, inwestor musi się więc starać o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Miało być łatwiej, jest jak zawsze. Na pytanie, ile teraz trzeba w gminie czekać na wydanie pozwolenia na budowę, wójtowie bezradnie rozkładają ręce. - Od 1 stycznia pozwolenia wydaje starostwo powiatowe. Gminom pozostały tylko decyzje o warunkach zabudowy - mówi Jerzy Gabryś, architekt gminy Mogilany. Argument komfortowego załatwiania formalności związanych z budową domu w podkrakowskich gminach jest więc na razie nieaktualny.
   - Znowelizowane prawo budowlane wprowadziło dla starostów zakaz zawierania z gminami porozumień w sprawach dotyczących wydawania pozwoleń na budowę. Jeżeli natomiast w dniu wejścia w życie znowelizowanych przepisów prawa budowlanego takie porozumienia obowiązywały - to starostowie zobowiązani byli do ich wypowiedzenia do końca ubiegłego roku. Starosta krakowski wypowiedział więc gminom obowiązujące porozumienia z mocą obowiązującą od połowy grudnia. Dla ułatwienia obsługi stron i usprawnienia wydawania pozwoleń na budowę w powiecie krakowskim utworzono 2 filie - w Skawinie i Krzeszowicach, a w nieodległej przyszłości powstanie także filia w Węgrzcach - _poinformowano "Dziennik" w Starostwie Powiatowym w Krakowie.
   Gdyby były plany miejscowe, wydanie pozwolenia byłoby formalnością. Wobec ich braku inwestor musi postarać się o decyzje o warunkach zabudowy (zastępującą plan miejscowy) wydawaną przez wójta. Wydanie takiej decyzji wymaga jednak wielu uzgodnień, dlatego procedura trwa dłużej. Mimo to tryb postępowania w powiecie nie jest tak rozbudowany jak w samym Krakowie. Przepisy nakazują staroście zmieścić się z wydaniem pozwolenia w terminie 60 dni (o ile wniosek jest kompletny). Jeśli przekroczy ten termin, naraża się na karę finansową.
   - _Cała Polska stoi - ubolewa Piotr Sumara. - Coraz więcej inwestorów korzysta w tej sytuacji z prawa zabudowy sąsiedniej. Odkąd zaczęły się perturbacje z uzyskaniem pozwolenia na budowę, mamy więcej chętnych na gotowe domy niż na działki - dodaje.

Podmiejska przyszłość

   Budownictwo jednorodzinne ma coraz wyższy procentowy udział w budownictwie mieszkaniowym ogółem. W 1993 r. oddano do użytku 94,4 tys. mieszkań, w tym 65 proc. zrealizowano w ramach budownictwa wielorodzinnego, a 35 proc. - jednorodzinnego. Rok 2001 przyniósł korektę tych proporcji: na 106 tys. wybudowanych mieszkań 54 proc. przypisano do budownictwa wielorodzinnego, a już 46 proc. do jednorodzinnego. - Najwyższy przyrost mieszkań w całym budownictwie, w tym także w jednorodzinnym, nastąpił w latach 1997 - 1998, co wiąże się z pierwszymi zapowiedziami likwidacji tzw. dużej ulgi mieszkaniowej - komentuje dr inż. Władysław Rydzik, kierownik Zakładu Rynku Nieruchomości z Instytutu Rozwoju Miast. Budownictwo jednorodzinne stanowiło wówczas odpowiednio 48 i 47 proc. budownictwa mieszkaniowego ogółem. W tym samym czasie gwałtownie wzrosła liczba rozpoczętych budów. Między rokiem 1998 a 1999 o blisko 42 tys. zwiększyła się liczba budowanych mieszkań, z czego aż 80 proc. (34,6 tys.) przypadło na budownictwo jednorodzinne. Plony tych inwestycji zebraliśmy dopiero w ubiegłym roku. Inwestorzy ociągali się ze zgłoszeniem budynku do odbioru i uzyskania pozwolenia na użytkowanie, aby jak najdłużej korzystać z dużej ulgi budowlanej (te odliczenia kończymy ostatecznie w 2004 r.). Przestraszyli się również kar przewidzianych przez nowe prawo budowlane w przypadku odstępstw od projektu, na który uzyskano pozwolenie. Z badań Zakładu Rynku Nieruchomości IRM wynika, że dom jednorodzinny buduje się w Polsce średnio 7 lat. Który inwestor w takim czasie nie zapragnie jakoś unowocześnić starego projektu?
   Wymienione wyżej okoliczności spowodowały, że w 2003 r. na rekordową liczbę 163 578 mieszkań oddanych do użytku aż 117 294 przypadło na budownictwo indywidualne! W samej Małopolsce na 23 334 mieszkania - 19 686 (84 proc.) stanowiły domy jednorodzinne. Najwięcej, bo blisko 3 000, wybudowano ich w powiecie krakowskim. Charakterystyczne jest, że w porównaniu z poprzednimi dekadami budujemy dziś mniejsze domy jednorodzinne, nie na kilka pokoleń, lecz na potrzeby jednej rodziny. Średnia powierzchnia domu oddanego do użytku w ub.r. w województwie małopolskim wynosiła 135 m kw., w powiecie krakowskim 140 m kw.
   Przyszłość budownictwa mieszkaniowego należy do budownictwa jednorodzinnego - wynika zarówno z badań prowadzonych w Instytucie Rozwoju Miast, jak i z liczb określających ruch budowlany. W ubiegłym roku w województwie małopolskim wydano łącznie 15 390 pozwoleń na budowę, w tym 6 942 dotyczą domów jednorodzinnych, a tylko 87 budynków mieszkalnych wielorodzinnych (dane Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego). W budownictwie jednorodzinnym widzą dla siebie szansę również deweloperzy, którzy realizują osiedla domków jednorodzinnych w podkrakowskich gminach (m.in. w Zielonkach, Michałowicach, Raciechowicach).
   Oczywiście, mieszkanie pod miastem ma swoje wady: konieczność posiadania samochodu albo dwóch, dowożenia dzieci do szkoły, rezygnację z częstych kontaktów towarzyskich - zwłaszcza młodzieży, inny model robienia zakupów itd. Jednak komfort życia w sielskich warunkach, na znacznie większej powierzchni niż za te same pieniądze można nabyć w budynkach wielorodzinnych w mieście, w ciągłym kontakcie z naturą u coraz większej liczby mieszczuchów przechyla szalę na korzyść wyboru okolic podmiejskich jako miejsca swego zamieszkania. EWA PIŁAT