Wielka afera z mikrokawalerkami w Krakowie. Spółka bez pozwolenia przerabia domy jednorodzinne na kawalerki? Interweniował nadzór budowlany

W niedzielę wieczorem 17 marca wyemitowano program "Państwo w Państwie" telewizji Polsat News w którym stacja opisuje m.in. sytuację mężczyzny z Krakowa, który latem 2023 roku trafił na ofertę sprzedaży mieszkania, które miało być wyodrębnione w domu jednorodzinnym. Cena ok. 20 metrowego lokalu wynosiła 199 tys. zł, co w porównaniu z cenami rynkowymi jest jak na Kraków dość atrakcyjną ceną.

"Sprzedający gwarantował, że nieruchomość jest wolna od postępowań sądowych, administracyjnych i wywłaszczeniowych" – czytamy na stronie Polsat News. Okazało się jednak, że wobec nieruchomości było postępowanie administracyjne inspektoratu budowlanego.

Dariusz Nowak, rzecznik krakowskiego magistratu poinformował nas, że Powiatowy Inspektorat Budowlany - Powiat Grodzki obecnie prowadzi 14 postępowań wobec nieruchomości (domów jednorodzinnych), w których spółka wydziela i sprzedaje mikrokawalerki.

Jedna z nich dotyczy budynku przy ul. Młodzieży 9 A w Krakowie. Na działce, na której zgodnie z planem zagospodarowania nie może być zabudowy wielorodzinnej, jednorodzinny dom jest właśnie przekształcany w blok z 16 mikromieszkaniami.

Katarzyna Misiewicz, z biura prasowego krakowskiego magistratu informuje, że analiza baz danych Wydziału Architektury i Urbanistyki wykazała, iż dla inwestycji przy ul. Młodzieży 9a nie odnotowano wpływu wniosku o wydanie pozwolenia na rozbudowę budynku przy ul. Młodzieży 9a.

- Wobec czego nie została wydana decyzja o udzieleniu pozwoleniu na budowę w przedmiocie rozbudowy budynku i zmiany ilości lokali mieszkalnych. Nie odnotowano również zgłoszeń zamiaru wykonania robót budowlanych w tym przedmiocie, a także wniosków o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali - mówi Katarzyna Misiewicz.

19 lutego do urzędu miasta wpłynęło pismo mieszkańców ul. Młodzieży wskazujące na samowolę budowlaną polegającą na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny posiadający 16 lokali jednopokojowych. Katarzyna Misiewicz dodaje, że zajęcie stanowiska w tej sprawie należy do kompetencji PINB, który nakazał przywrócenie budnku do stanu pierwotnego.

- Mimo tego, ze spółka ma nakazy przywrócenia stanu domów do pierwotnego stanu dalej szuka nabywców - mówi Dariusz Nowak.

Skontaktowaliśmy się ze spółką INPLUS Home Sp. z o.o., która jest inwestorem. W odpowiedzi dostaliśmy opinie prawne, według których inwestycja jest zgodna z prawem.

W mailu przesłanym do redakcji przez firmę czytamy, że jej działalność polega na kupowaniu starych, zniszczonych, trudno zbywalnych domów, często pustostanów, które wymagają znacznego doinwestowania. Obiekty, które nabywamy najczęściej pochodzą z okresu PRL-u - są wielkogabarytowe, wielopokoleniowe, wykonane z niskiej jakości i nieekologicznych materiałów, które są niedostosowane do współczesnych wymogów. Bez naszej inwestycji te budynki popadają w ruinę".

Dalej czytamy, że firma sprzedaje udziały w nieruchomości, połączone z zawarciem umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, czyli tzw. umowy qouad usum. Jest to umowa między współwłaścicielami nieruchomości określająca umownie podział nieruchomości do korzystania. Chodzi o to, że kupujący nie jest właścicielem odrębnego mieszkania, ale współwłaścicielem całego budynku z wyodrębnionym dla siebie miejscem.

Firma przekonuje, że wykonywane prace remontowe nie wymagają uzyskania pozwolenia ani nawet zgłoszenia. Spółka nie zmienia kubatury budynków ani nie przeprowadza zmian konstrukcyjnych, a jedynie m.in. wymienia stare i zużyte instalacje na nowe.

"Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nie wydał wobec Spółki żadnej tego rodzaju prawomocnej decyzji. Co więcej, Spółka kwestionuje argumenty mające stanowić o możliwości wydania takiej decyzji i prowadzi stosowne postępowania odwoławcze oraz sądowo-administracyjne. W ocenie Spółki brak jest podstaw do nakazywania przywrócenia któregokolwiek z budynków, w których Spółka prowadziła prace, do stanu pierwotnego. Takie ewentualne decyzje muszą zostać ocenione nie tylko jako bezpodstawne, ale też pozbawione ekonomicznego i logicznego sensu (np. trudno zrozumieć nakaz wymiany nowych instalacji wewnętrznych na stare, zużyte" czytamy w liście do redakcji.

Piotr Krochmal, ekspert z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości zauważa, że najwięcej chętnych do kupna kawalerek jest wśród studentów i osób, które dopiero zaczynają prace i mieszkają w pojedynkę.

- Taki lokal można kupić w o wiele niższej cenie niż kawalerkę w bloku położonym bliżej centrum - dodaje ekspert od rynku nieruchomości.

Tak małe mieszkania to odpowiedź rynku na obowiązek ustawowy mówiący o tym, iż mieszkanie według polskiego prawa musi mieć co najmniej 25 metrów kwadratowych.

- Dlatego kilkunastometrowe kawalerki sprzedawane są na zasadzie udziału w części wspólnej całej nieruchomości. Jeszcze do niedawna taka praktyka była stosowana przy sprzedaży lokali w starych kamienicach. Teraz podobną formę sprzedaży stosuję flipperzy, którzy skupują tanio domy i przerabiają je na odrębne, małe mieszkania - wyjaśnia ekspert.

Piotr Krochmal ostrzega jednak, że banki niechętnie dają kredyty na takie inwestycje.

- Wynika to z formy własności mikrokawalerki, która nie gwarantuje łatwego sprzedania takiego lokalu - zauważa Krochmal

Ekspert z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości dodaje, że kolejnym minusem przy zakupie takiego lokalu jest częsty brak miejsc postojowych dla każdego mieszkania. Sprzedający nie ma obowiązku wyodrębniania miejsca postojowego dla każdego lokalu właśnie z powodu formy własności, która polega na udziale w nieruchomości.

- A to powoduje, że dom, w którym mieści się kilka kawalerek ma tylko jedno lub dwa miejsca postojowe. Reszta lokatorów musi szukać parkingu na własną rękę - dodaje.

Chcesz sprzedać mieszkanie? To musisz wiedzieć!