Właściciel płaci za utrzymanie lokalu

   Ustawa o własności lokalowej w art. 14. mówi, że _"właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu". _Przepis ten oznacza, że każdy, kto posiada jakiś lokal, zobowiązany jest do pokrywania kosztów związanych również z utrzymaniem części wspólnej. Większość dobrze zarządzanych wspólnot mieszkaniowych, zbiera co miesiąc pewne kwoty na poczet przyszłych remontów. Jest to tzw.

   Trzeba bowiem pamiętać, że nie jest to instrument obowiązkowy i jego stosowanie zależy jedynie od dobrej woli i zorganizowania właścicieli nieruchomości.
   Wysokość składki ustalana jest najczęściej po konsultacji z mieszkańcami. To oni wiedzą, gdzie i co najbardziej się psuje, przecieka, nieładnie wygląda.
   Zarządca (lub zarząd) powinien przygotować wieloletni plan inwestycyjny i do niego dopasować wysokość składek. Najniższe, z natury rzeczy, są wpłaty w nowych budynkach - zazwyczaj niewiele przekraczają 30-40 gr za metr kwadratowy na miesiąc. W starszych ich wysokość może być bardzo zróżnicowana i wynika z konkretnych potrzeb i planów, a także zamożności mieszkańców.
   Niektóre remonty nie są absolutnie konieczne. Bez pomalowania klatki schodowej czy poprawy chodnika można mieszkać dziesiątki lat. Biedniejsze wspólnoty mogą koncentrować wysiłki jedynie na remontach niezbędnych - naprawie dachu, osuszeniu fundamentów. Decyzje podejmują sami właściciele.
   Dobry zarządca powinien jednak uświadomić członkom wspólnoty, że fundusz remontowy leży w ich własnym interesie. Różne elementy budynku i jego instalacji zużywają się i po pewnym czasie powstaje konieczność wyłożenia dużej kwoty na remont. Jeżeli nikt nie założył dla wspólnoty funduszu remontowego, to wielu osobom może grozić katastrofa finansowa, a całej nieruchomości katastrofa budowlana.
   Wyobraźmy sobie, na przykład, że w kamienicy stojącej przy ruchliwej ulicy zaczyna masowo odpadać tynk od elewacji. Stwarza to bezpośrednie zagrożenie dla przechodniów, a właściciele samochodów grożą procesami o odszkodowania. Remont staje się koniecznością.
   Powiedzmy, że w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej trzeba wydać po 120 zł. Innymi słowy, właściciel osiemdziesięciometrowego mieszkania będzie musiał wyłożyć 9600 zł. Dzięki funduszowi remontowemu koszty te rozkładają się w czasie na wszystkich właścicieli, a zbierane przez lata pieniądze, dzięki rozsądnym inwestycjom - przynoszą dodatkowe dochody.
   Każdy właściciel powinien też zdawać sobie sprawę z faktu, że brak funduszu remontowego wyraźnie obniża wartość nieruchomości. Jeśli właściciel zechce sprzedać swoje mieszkanie, to nabywca może zainteresować się stanem funduszy zebranych na remonty. Prawdopodobnie, przed podpisaniem umowy, skontaktuje się z zarządcą budynku. Jeśli dowie się, że pieniędzy jest niewiele lub zupełnie ich nie ma, a w kilkuletniej perspektywie konieczne będą duże inwestycje, to z pewnością zaproponuje obniżenie ceny. Nikt nie chce wykładać dużej kwoty na naprawę zamieszkiwanej przez krótki okres nieruchomości. Jeżeli natomiast okaże się, że właściciel zalegała z wpłatami na fundusz, to cena zostanie obniżona o zaległe składki.
   Argumentem, który przemawia za tworzeniem funduszu remontowego, jest możliwość (dla właścicieli)

tych wpłat, a także innych wydatków remontowych od podatku dochodowego od osób fizycznych. W trzyletnim okresie, od 2003 do 2005 r., ulga wynosi 19 proc. poniesionych wydatków, aczkolwiek ograniczony został górny pułap odpisu do 3 proc. kwoty dużej (nieobowiązującej już) ulgi budowlanej. Wpłaty składek na fundusz remontowy traktuje się wtedy jako wydatek. Niestety, minister finansów chce w przyszłości znieść i tę ulgę.
   Doświadczeni zarządcy jednym głosem twierdzą, że fundusz remontowy to dobre i rozsądne rozwiązanie. Niewielkie, niezbyt obciążające kwoty, które w dodatku można (jeszcze) odpisywać od podatku, pobierane systematycznie przez wiele lat są w stanie uchronić właścicieli przed sytuacją koniecznego, jednorazowego, ogromnego wydatku. Zarządcy natomiast zyskują możliwość rozsądnego planowania i rozkładania w czasie inwestycji.
WOJCIECH JARCZEWSKI