Własne mieszkanie przy skromnym budżecie? To możliwe. Podpowiadamy 10 sposobów na to, jak taniej zamieszkać na swoim

Zakup mieszkania – czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym – to ogromny wydatek, na który nie każdego stać. Odpowiednią kwotą w gotówce mało kto dysponuje, a uzyskanie kredytu hipotecznego nieraz okazuje się bardzo trudne, np. z powodu niskiej zdolności kredytowej albo trudności ze zgromadzeniem środków na wymagany wkład własny.

Na szczęście można wskazać aż 10 sposobów na zdobycie mieszkania niższym kosztem:

• program „Mieszkanie bez wkładu własnego”,
• najem z dojściem do własności,
• umowa o dożywocie,
• zakup mieszkania na licytacji komorniczej,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• kooperatywa mieszkaniowa,
• darowizna mieszkania,
• podział domu na dwa mieszkania,
• zasiedzenie nieruchomości,
• zamiana mieszkania.

Część z wymienionych metod pozwala od razu uzyskać nieruchomość na własność, inne zaś stanowią pierwszy krok w kierunku zostania właścicielem M w przyszłości. Każdą z metod omawiamy szerzej w dalszej części artykułu.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” to państwowy program wsparcia dla nabywców nieruchomości. To rozwiązanie dla osób posiadających zdolność kredytową, ale mających problem z zebraniem pieniędzy na wkład własny. Uczestnicy programu mogą uzyskać kredyt bez wkładu własnego i kupić mieszkanie spełniające określone kryterium cenowe (nie może być ono zbyt drogie). Program wystartował 27 maja 2022 r., a kredyt hipoteczny na specjalnych zasadach można otrzymać w wybranych bankach.

Warto dodać, że jeśli w trakcie spłaty kredytu w ramach programu kredytobiorcy urodzi się drugie lub kolejne dziecko, część zobowiązania zostaje umorzona. Przy narodzinach drugiego dziecka umarza się kwotę 20 tys. zł, a w przypadku każdego kolejnego – 60 tys. zł. Jest to tzw. spłata rodzinna.

Od 2022 r. można zdobyć nieruchomość dzięki najmowi z dojściem do własności. Działa to tak, że lokator wynajmuje mieszkanie, płacąc czynsz, po czym po spełnieniu określonych warunków i poniesieniu określonych kosztów przejmuje lokal na własność. Dzięki temu można zdobyć mieszkanie znacznie taniej niż kupując je po cenach rynkowych.

Obecnie taki najem możliwy jest w lokalach Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) lub Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM). Wykup mieszkania TBS/SIM jest możliwy dla osób, które wniosą opłatę partycypacyjną w wysokości 20–25 proc. kosztów wybudowania mieszkania, wynajmują mieszkanie TBS/SIM od minimum 5 lat i przez ostatnie 5 lat nie zalegały z czynszem dłużej niż 3 miesiące. Trzeba też spełnić dodatkowe warunki, m.in. zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Umowa o dożywocie pozwala przejąć czyjeś mieszkanie na własność w zamian za dożywotnią opiekę nad poprzednim właścicielem (lub wypłacanie mu dożywotniego świadczenia pieniężnego). Taką umowę najczęściej zawiera się między osobą starszą a młodszą – senior uzyskuje opiekę do końca swoich dni, a druga strona umowy uzyskuje nieruchomość stosunkowo niskim kosztem.

Umowa dożywocia jest zwykle zawierana między członkami rodziny, ale mogą ją też podpisać dwie niespokrewnione osoby. W umowie strony szczegółowo ustalają zakres opieki nad seniorem czy wysokość świadczenia pieniężnego. Co ważne, choć prawo własności lokalu przechodzi na nowego właściciela już w momencie zawarcia umowy, senior zachowuje prawo do pozostania w nieruchomości aż do śmierci.

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej pozwala nabyć nieruchomość po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Uczestnicy licytują się o lokal, a zwycięzca zostaje nowym właścicielem. Trzeba jednak pamiętać, że ponieważ licytowane są najczęściej lokale odebrane dłużnikom, na ogół są to domy czy mieszkania do generalnego remontu (a dodatkowo często w nieatrakcyjnych lokalizacjach). Licytacje nieruchomości coraz częściej odbywają się online.

Przy zakupie mieszkania na licytacji komorniczej trzeba jednak pamiętać o potencjalnych zagrożeniach, m.in. ryzyku zakupu lokalu wraz z lokatorem, który nie chce go opuścić. Trzeba więc uważnie sprawdzić księgę wieczystą nabywanej nieruchomości i być gotowym na dodatkowe trudności.

W serwisach ogłoszeniowych można się czasem natknąć na stosunkowo tanie mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Kupując taki niedrogi lokal, nabywca nie zostaje jego właścicielem – nieruchomość pozostaje własnością spółdzielni. Nabywca nadal może jednak w ograniczonym zakresie dysponować lokalem – mieszkać w nim (płacąc czynsz do spółdzielni i inne typowe opłaty eksploatacyjne), sprzedać je, wynająć, przekazać w spadku itp. Nie ma jednak np. udziału w częściach wspólnych nieruchomości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w prawo własności. Zakup takiego lokalu można więc potraktować jako pierwszy krok w stronę zamieszkania na swoim. Przekształcenie spółdzielczego prawa we własność wymaga jednak uiszczenia opłaty i spełnienia określonych warunków (np. niezaleganie z czynszem).

Od 1 marca 2022 r. obywatele będą mogli zrzeszać się w kooperatywy mieszkaniowe celem wybudowania dla siebie budynku wielorodzinnego. Członkowie kooperatywy wpłacają określony wkład własny i bez angażowania dewelopera projektują, a następnie budują dla siebie mieszkania (można też oczywiście zatrudniać fachowców). Powstałe w ten sposób lokale mają być o 20–30 proc. tańsze od deweloperskich.

Do utworzenia kooperatywy mieszkaniowej wystarczą zaledwie 3 osoby, a w wyniku współpracy muszą powstać minimum 3 mieszkania. Lokale muszą powstawać na własne potrzeby, a nie np. dla zysku. Każdy członek kooperatywy jest w równym stopniu odpowiedzialny za jej działalność. Po zakończeniu budowy kooperatywa przekształca się we wspólnotę mieszkaniową.

Darowizna mieszkania polega na bezpłatnym przekazaniu komuś swojej nieruchomości. Przepisanie mieszkania może nastąpić pod pewnymi warunkami, które określa pierwotny właściciel lokalu – dopiero po ich spełnieniu prawo własności przechodzi na nową osobę. Darczyńca może też jednak nie ustalić żadnych warunków.

Choć darowizna pozwala uzyskać nieruchomość za darmo, strona obdarowywana musi ponieść koszty związane z zawarciem umowy darowizny mieszkania (m.in. koszty notarialne, opłaty sądowe itp.). W określonych przypadkach płaci też podatek od darowizny w wysokości 3–20 proc. wartości nieruchomości.

Wiele osób, których nie stać na zakup mieszkania, żyje na stałe w domu rodzinnym. W takiej sytuacji jednym ze sposobów na stosunkowo tanie zamieszkanie na swoim może być podział budynku na dwa lokale mieszkalne. Dzięki temu mimo iż rodzice i dorosłe dzieci nadal mieszkają w tym samym budynku, uzyskują niezależność.

Podziału domu na dwa mieszkania można dokonać poziomo (jeden lokal nad drugim) lub pionowo (lokale oddzielone jedną ścianą). Podział musi zostać dokonany zarówno fizycznie, jak i prawnie i wiąże się z licznymi formalnościami. Warto pamiętać, że zgodnie z prawem w jednym domu można wydzielić maksymalnie dwa mieszkania.

Zasiedzenie nieruchomości pozwala zgodnie z prawem przejąć cudzą nieruchomość na własność. Mówiąc w uproszczeniu, mieszkanie, dom czy działka zmienia właściciela, gdy osoba dokonująca zasiedzenia przez określony czas włada nieruchomością jak właściciel (a więc np. podejmuje w jej sprawie decyzje, płaci podatek od nieruchomości itp.).

Zasiedzenie następuje po 20 latach nieprzerwanego władania nieruchomością, jeżeli nastąpiło to w dobrej wierze (dana osoba mylnie sądziła, że ma prawo rozporządzać lokalem) lub po 30 latach, jeżeli dokonano go w złej wierze (dana osoba wiedziała, że korzysta z cudzej nieruchomości).

Ta metoda siłą rzeczy skierowana jest do osób, które już posiadają nieruchomość na własność. Czasami jednak i takie osoby mają problem z poprawą swoich warunków bytowych – np. niska zdolność kredytowa uniemożliwia im zakup większego lokum po tym, jak rodzina się powiększyła. W takiej sytuacji można skorzystać z mało popularnego, a ciekawego rozwiązania, czyli zamiany nieruchomości.

Zamiany mieszkania dokonuje się na mocy umowy zamiany, zawieranej między dwoma chętnymi właścicielami nieruchomości w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy poprzedza się wyceną obu lokali. Jeśli zamieniane mieszkania znacznie różnią się wartością, właściciel tańszego musi dopłacić różnicę właścicielowi droższego.

Szukając w Internecie informacji na temat tego, jak tanio zamieszkać na swoim, można czasem trafić także na złe rady. Istnieją bowiem „sprytne” sposoby na uzyskanie nieruchomości, których lepiej nie stosować, gdyż są niezgodne z prawem. Najczęściej polecane nielegalne metody zdobycia dachu nad głową to:

• zamieszkanie na stałe na terenie ogródków działkowych – całoroczne mieszkanie na działkach ROD jest zabronione i może skutkować m.in. utratą działki,
• tzw. squatting, czyli zamieszkanie w czyjejś opuszczonej nieruchomości bez zgody właściciela – dzikim lokatorom grozi eksmisja.

Warto dodać, że niezgodne z prawem jest także zajmowanie mieszkania na wynajem po wygaśnięciu czy wypowiedzeniu umowy najmu.