Wspólnota - licz koszty i kontroluj wydawanie pieniędzy

W budynku oddawanym do użytku przez dewelopera wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w chwili sprzedaży pierwszego mieszkania. Również automatycznie jej członkami stają się kolejni właściciele mieszkań. Na nich wszystkich spoczywa odpowiedzialność za zarządzanie budynkiem.

- Mogą zatrudnić profesjonalnego doradcę - sugeruje Justyna Łukaszewicz, prezes Nieruchomości. - Ale to i tak zarząd wspólnoty w imieniu jej członków ponosi odpowiedzialność za prawidłowe zarządzanie.

Koszty
W przyszłej wspólnocie mieszkaniowej wystąpią trzy podstawowe kategorie kosztów: koszty eksploatacyjne, media, a także fundusz remontowy.

To, że trzeba zapłacić za utrzymanie czystości, bieżącą konserwację i serwis urządzeń, ubezpieczenie nieruchomości, a także energię i wodę części wspólnych wydaje się wszystkim oczywiste.

- Do kosztów eksploatacyjnych należą także wydatki na przeglądy obowiązkowe, księgowość, zarządzanie i obsługę bankową - mówi Maciej Wełnicki, ekspert z Nieruchomości. - Wiele osób zastanawia się: po co fundusz remontowy w nowym budynku? Bo nie ma budynków bezawaryjnych - podkreśla ekspert.

Dlatego też, aby pokryć wszystkie koszty generowane przez budynek, zarządca ustala zaliczkę, która powinna być w wysokości odpowiadającej przewidywanym kosztom utrzymania nieruchomości w danym roku księgowym. Rok księgowy może, ale nie musi odpowiadać rokowi kalendarzowemu.

Zaliczki
Zaliczki wpłacają wszyscy właściciele samodzielnych lokali. Zarządca szacuje koszty poszczególnych kategorii, a członkowie wspólnoty płacą je jednorazowo w miesiącu.

- Zarząd wspólnoty może, a nawet powinien monitorować rozliczanie zaliczek, ponieważ może się okazać, że zaliczki są niedoszacowane, albo bardzo przeszacowane - ostrzega Justyna Łukaszewicz z Nieruchomości. - Przewidzenie kosztów jest bardzo trudne, w szczególności w przypadku nowych budynków, kiedy nie istnieje punkt odniesienia z minionych lat. W przypadku nadpłaty lub niedoboru decyzję o rozliczeniu podejmuje wspólnota mieszkaniowa w formie uchwały.

I choć rozliczanie zaliczek, przy założeniu osobnego konta księgowego dla każdej kategorii kosztów i tożsamego dla każdej kategorii przychodów nie jest bardzo skomplikowane, ciągle zdarzają się wspólnoty, które borykają się z dużym zadłużeniem - podkreśla.

Bywa, że zarządca wspólnoty nie oszacuje jakiegoś znaczącego kosztu, choć kategoria ,,inne" jest próbą zgromadzenia pewnych sum na nieprzewidziane okoliczności.

Deficyt
Deficyt we wspólnocie może powstać na skutek niepłacenia zaliczek przez mieszkańców. Może także zdarzyć się, że zaliczka na eksploatację nie jest naliczana wszystkim członkom wspólnoty. Zdarza się, że tym najbardziej kłopotliwym członkiem wspólnoty jest dewe-loper, który budynek postawił.

- Deweloper jest zobowiązany do płacenia zaliczki na takiej samej zasadzie jak inni w odniesieniu do lokali, których nie sprzedał - zwraca uwagę Maciej Wełnicki.

Jeśli powstanie deficytu w finansach wspólnoty zostanie zauważone na czas, wówczas można podjąć kroki zapobiegawcze. Wspólnota może podjąć uchwałę o zwiększeniu zaliczki. - Jednak, jeśli wspólnota np. nie zbiera na fundusz remontowy, to w przypadku jakiejś awarii może się okazać, że deficyt będzie olbrzymi. W ostateczności pozostaje możliwość wzięcia kredytu przez wspólnotę, ale tylko na potrzeby prac remontowych finansowanych z funduszu remontowego - radzi Justyna Łukaszewicz.