Wykup korzystniejszy niż użytkowanie

Fot. Janusz Michalczak

Zgodnie z ustaleniami firmy Home Broker, podwyżki opłat z tytułu użytkowania wieczystego rzędu 50-150 proc. są obecnie normą. Doskwierają one tym bardziej, że najczęściej dokonywane są co 3-4 lata. W przypadku rzadszych aktualizacji możemy się natomiast spodziewać horrendalnych podwyżek opłat sięgających nawet tysiąca procent! Podwyżki takie są wynikiem wzrostu wartości gruntu przekazanego w użytkowanie wieczyste. Tym bardziej warto rozważyć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. - Obserwujemy, że

większość mieszkań spółdzielczych

(bez udziału w gruncie) wykupywana jest i przekształcana na własnościowe (z udziałem w gruncie). Wydaje mi się jednak, że naprawdę dobrym interesem było zrobienie tego jakieś dwa lata temu, gdy ceny były niskie, a podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste jeszcze nie wprowadzono. Kto pomyślał o tym wcześniej, sporo zyskał. Dziś ceny wzrosły - mówi Maciej Trela, dyrektor oddziału w firmie Północ Nieruchomości S.A. w Krakowie.

Jak pokazują dane Home Broker, użytkownicy wieczyści na poznańskich Podolanach otrzymali w zeszłym roku podwyżki rzędu nawet 600 proc., przez co urząd zalała lawina wniosków o przekształcenie. - Takie podwyżki były w Poznaniu sytuacją niemalże masową rok temu, stąd lawinowo wzrosła liczba wniosków o wykup terenów, które były w użytkowaniu wieczystym. Okres oczekiwania na wydanie decyzji w tej sprawie to w tej chwili nawet dwa lata - mówi Michał Sakowski, doradca Home Broker.

W Warszawie natomiast nie ma reguły w kwestii długości procesu przekształcenia. - Jeden z klientów przekształcił działkę w dwa miesiące - mówi Michał Abramczyk, doradca Home Broker. - Jednak w przypadku innej klientki na Mokotowie proces ten trwa już ponad rok - dodaje.

- Wykupienie gruntu docelowo jest tańsze niż płacenie za użytkowanie wieczyste. Nawet gdy teraz opłaty są niewielkie, to wcześniej czy później gmina lub miasto zaktualizują je i opłaty będą dużo, dużo większe. W Krakowie sytuacja taka zachodzi np. na obszarze Rybitw, gdzie większość wykorzystywanych do działalności gospodarczej gruntów jest w użytkowaniu wieczystym. Opłaty wprawdzie nie są niskie, ale wiadomo, że jest planowana ich podwyżka. W przypadku zakładów zajmujących dużą powierzchnię (hale, magazyny) opłata może być naprawdę duża, np. kilkadziesiąt tysięcy w skali roku - zauważa Maciej Trela.

Zarówno w przypadku gruntów zabudowanych, jak i przeznaczonych na cele mieszkaniowe (w tym np. garaże), możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wtedy, jako właściciele (osoby fizyczne) nie będziemy już ponosić opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Aby dokonać takiego przekształcenia, trzeba złożyć wniosek w odpowiednim urzędzie oraz wnieść opłatę za przekształcenie. Wniosek muszą złożyć wszystkie osoby posiadające prawo do danego gruntu. Sprawa jest więc prosta, gdy jesteśmy jedynym użytkownikiem wieczystym gruntu - np. w przypadku domku jednorodzinnego.
Sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana w przypadku budynków wielorodzinnych. Niezbędne jest bowiem, aby wszyscy właściciele lokali wystąpili o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Może też wystarczyć zgoda większości użytkowników (określona udziałem), jeżeli jednocześnie uzyskają oni orzeczenie sądu o zasadności takiego przekształcenia. W tym wypadku trzeba się jednak liczyć ze znacznym wydłużeniem całego procesu.

Za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zwane potocznie wykupem gruntu, trzeba zapłacić. Opłata jest różnicą pomiędzy aktualną wartością gruntu a ceną za prawo użytkowania wieczystego. Im więc większa jest wartość tego prawa, tym mniej zapłacimy za przekształcenie go we własność.

Wartość użytkowania wieczystego gruntu

określana jest na podstawie gotowego wzoru (Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo. Przykładowo, jeśli grunt jest wart 300 tys. zł, to w pierwszym roku użytkowania za wykup tego prawa zapłacimy ok. 30 tys. zł. Możliwe jest rozłożenie tej kwoty na raty maksymalnie na 20 lat, co dawałoby pierwszą ratę na poziomie ok. 2625 zł wraz z odsetkami. Tymczasem roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu z naszego przykładu wyniesie 3000 zł (przy założeniu, że na działce stoi budynek mieszkalny).

Na tym nie koniec. Rata związana ze spłatą zakupu prawa użytkowania z roku na rok będzie maleć (przy założeniu utrzymania na dotychczasowym poziomie stóp procentowych), a opłata z tytułu użytkowania wieczystego będzie rosła, np. o 50 proc. raz na cztery lata. Zrównanie tych opłat w pierwszym roku nastąpiłoby w przypadku wzrostu stopy redyskonta weksli z obecnego poziomu 3,75 proc. do 5 proc.

Łączny koszt opłat z tytułu przekształcenia (przy założeniu stałości stopy redyskontowej) wyniesie w ciągu 20 lat niespełna 42 tys. zł, tymczasem łączny koszt opłat z tytułu użytkowania może wynieść w skrajnym przypadku (podwyżka opłaty co cztery lata o 50 proc.) nawet ponad 158 tys. zł. opr. (PS)