Wywłaszczenie – co to takiego i czy można się przed nim obronić? Jakie odszkodowanie przysługuje za odebraną nieruchomość?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Wywłaszczenie najczęściej następuje w związku z budową drogi, linii kolejowej, lotniska lub innej inwestycji publicznej.
Wywłaszczenie najczęściej następuje w związku z budową drogi, linii kolejowej, lotniska lub innej inwestycji publicznej. Dariusz Bloch / Polska Press / ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Udostępnij:
Wywłaszczenie następuje, gdy w miejscu prywatnej nieruchomości zaplanowana zostanie droga, linia kolejowa czy inna inwestycja publiczna. Właściciel traci wówczas działkę i budynki, jednak w zamian otrzymuje odszkodowanie. Wyjaśniamy, jak przebiega proces wywłaszczenia z nieruchomości, czy można się przed nim uchronić oraz jakie kwoty odszkodowań przysługują wywłaszczanym.

Spis treści

Wywłaszczenie – co to takiego?

Wywłaszczenie polega na odebraniu właścicielowi prawa do nieruchomości wbrew jego woli lub ograniczeniu prawa właściciela do decydowania o nieruchomości. Jak czytamy w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 112, ust. 2):

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Innymi słowy, do wywłaszczenia dochodzi, gdy rząd lub jednostka samorządu terytorialnego legalnie odbiera właścicielowi nieruchomość bez jego zgody. Może to być np.:

  • odebranie właścicielowi działki pod budowę drogi krajowej,
  • odebranie właścicielowi gruntu wraz z budynkami, żeby po ich wyburzeniu mogło powstać np. lotnisko,
  • pozbawienie użytkownika wieczystego prawa do korzystania z działki, na której ma powstać ważna państwowa inwestycja.

Co ważne, wywłaszczenie nie zawsze oznacza odebranie nieruchomości. Czasem dochodzi tylko do ograniczenia praw do niej – przykładowo właściciel zachowuje działkę, ale nie może na niej niczego zbudować.

Wywłaszczenie może dotyczyć całej nieruchomości lub tylko jej części. Może ono zostać dokonane jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo). Oznacza to, że nie może nikogo wywłaszczyć np. firma lub osoba prywatna. W imieniu rządu czy jednostki samorządu wywłaszczenia dokonuje starosta.

Idealny telefon do pracy i rozrywki

miejsce #1

Apple

Apple iPhone SE 2020 128GB Biały

2 700,12 zł1 599,00 zł-41%
miejsce #2

Apple

Apple iPhone SE 2020 128GB Biały

2 700,12 zł1 599,00 zł-41%
miejsce #3

Apple

Apple iPhone SE 2020 128GB Biały

2 700,12 zł1 599,00 zł-41%
miejsce #4

Apple

Apple iPhone XR 64GB Biały

3 343,05 zł2 192,79 zł-34%
miejsce #5

Apple

Apple iPhone SE 2020 64GB Czerwony

2 730,78 zł1 899,00 zł-30%
miejsce #6

Apple

Apple iPhone SE 2020 64GB Czerwony

2 730,78 zł1 899,00 zł-30%
miejsce #7

Apple

Apple iPhone SE 2020 64GB Czerwony

2 730,78 zł1 899,00 zł-30%
miejsce #8

Apple

Apple iPhone SE 2020 64GB Czerwony

2 730,78 zł1 899,00 zł-30%
miejsce #9

Apple

Apple iPhone SE 2020 64GB Czerwony

2 730,78 zł1 899,00 zł-30%
miejsce #10

Apple

Apple iPhone SE 2020 64GB Czerwony

2 730,78 zł1 899,00 zł-30%
miejsce #11

Apple

Apple iPhone SE 2020 64GB Czerwony

2 730,78 zł1 899,00 zł-30%
miejsce #12

Apple

Apple iPhone 11 64GB Fioletowy

3 499,00 zł2 499,00 zł-29%
miejsce #13

Apple

Apple iPhone SE 2020 128GB Biały

2 700,12 zł2 099,00 zł-22%
miejsce #14

Apple

Apple iPhone 12 Mini 128GB Niebieski Blue

3 808,00 zł3 249,00 zł-15%
miejsce #15

Apple

Apple iPhone 12 Mini 128GB Niebieski Blue

3 808,00 zł3 249,00 zł-15%
miejsce #16

Apple

Apple iPhone 12 Mini 128GB Niebieski Blue

3 808,00 zł3 249,00 zł-15%
miejsce #17

Apple

Apple iPhone 12 Mini 64GB Czarny Black

3 466,00 zł2 929,00 zł-15%
miejsce #18

Apple

Apple iPhone 12 Mini 128GB Niebieski Blue

3 799,00 zł3 249,00 zł-14%
Materiały promocyjne partnera

Kiedy można zostać wywłaszczonym z nieruchomości?

Wywłaszczenie zazwyczaj stosuje się, gdy rząd lub samorząd dojdzie do wniosku, że dana nieruchomość (zwykle działka) koliduje z planowaną inwestycją publiczną. Typowym przykładem jest budowa nowych dróg albo linii kolejowych. Ponieważ niemożliwe jest w takim przypadku ominięcie wszystkich prywatnych działek na trasie drogi czy toru, rząd lub samorząd proponuje właścicielom nieruchomości, że je odkupi. Jeżeli negocjacje nie przyniosą skutku, może zostać podjęta decyzja o odebraniu nieruchomości – czyli właśnie o wywłaszczeniu.

Co ważne, wywłaszczenie powinno się stosować tylko jako ostateczność, gdy nie ma innej możliwości. Jak podaje ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 112, ust. 3):

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Pod jakie inwestycje rząd lub samorząd może nas wywłaszczyć?

Wywłaszczania dokonuje się w celu realizacji celów publicznych. Nie mogą to jednak być dowolne cele – w ustawie o gospodarce nieruchomościami znajduje się ich szczegółowa lista (art. 6). Najważniejsze cele publiczne, pod które można wywłaszczyć z nieruchomości, to:

  • budowa dróg, w tym dróg rowerowych,
  • budowa linii kolejowych,
  • budowa lotnisk i obiektów niezbędnych do ich obsługi,
  • budowa portów i przystani,
  • budowa urządzeń przesyłowych (np. rurociągi, sieć energetyczna),
  • budowa obiektów przeciwpowodziowych,
  • budowa obiektów publicznych, takich jak urzędy, szkoły, przedszkola, szpitale, obiekty sportowe, cmentarze,
  • budowa obiektów związanych z obronnością kraju.

Na liście znalazły się też m.in. takie przedsięwzięcia, jak ochrona miejsc pamięci narodowej oraz siedlisk przyrody (w tym ochrona zagrożonych gatunków zwierząt i roślin).

Na czym polegają negocjacje?

Zanim w ogóle zostaną podjęte kroki w celu wywłaszczenia, władze najpierw podejmują próbę nabycia praw do nieruchomości. Może chodzić np. o odkupienie działki lub praw do budynku. Rokowania (negocjacje) toczy starosta, jeśli nieruchomością zainteresowany jest Skarb Państwa, lub wójt, burmistrz albo prezydent miasta, jeśli ma to być inwestycja samorządowa.

W ramach rokowań w zamian za prawo do nieruchomości można zaproponować:

  • pieniądze,
  • nieruchomość zamienną należącą do Skarbu Państwa lub samorządu.

Na negocjacje prawo przewiduje dwa miesiące. O terminie tym właściciel (czy inny posiadacz praw) zostaje powiadomiony na piśmie. Jeśli w tym czasie nie dojdzie do porozumienia, władze mogą przerwać rozmowy i rozpocząć procedurę wywłaszczeniową. Co ważne, przedstawiciele władz nieraz stosują taktykę rokowań pozornych, czyli w praktyce stawiają ultimatum – właściciel może zgodzić się na zaproponowaną cenę albo nie, a wszystkie jego uwagi czy wnioski zostają zignorowane. Takie działanie jest niedozwolone i może stanowić podstawę do odwołania się od decyzji o wywłaszczeniu.

Niezawodny sprzęt do pracy

miejsce #6

Apple

Apple MacBook Air 13,3"/M1/8GB/256GB/macOS (MGN93ZEA)

5 799,00 zł4 919,00 zł-15%
miejsce #7

Apple

Apple MacBook Air 13,3"/M1/8GB/256GB/macOS (MGN93ZEA)

5 799,00 zł4 919,00 zł-15%
miejsce #8

Apple

Apple MacBook Air 13,3"/M1/8GB/256GB/macOS (MGN93ZEA)

5 799,00 zł4 919,00 zł-15%
miejsce #9

Apple

Apple MacBook Air 13,3"/M1/8GB/256GB/macOS (MGN93ZEA)

5 799,00 zł4 919,00 zł-15%
miejsce #10

Apple

Apple MacBook Air 13,3"/M1/8GB/256GB/macOS (MGN93ZEA)

5 799,00 zł4 919,00 zł-15%
miejsce #11

Apple

Apple MacBook Air 13,3"/M1/8GB/256GB/macOS (MGN93ZEA)

5 799,00 zł4 919,00 zł-15%
miejsce #12

Apple

Apple MacBook Pro 13,3"/M1/8GB/512GB/macOS (MYD92ZEA)

8 119,76 zł7 199,00 zł-11%
Materiały promocyjne partnera

Jak przebiega procedura wywłaszczenia?

Po dwóch miesiącach nieudanych negocjacji rząd lub samorząd uruchamia procedurę wywłaszczeniową. Za jej start uznaje się dzień doręczenia stronom zawiadomienia na piśmie albo datę wywieszenia takiego pisma w urzędzie starostwa powiatowego.

Procedura wywłaszczeniowa przebiega następująco:

  1. Starosta wnosi do sądu o ujawnienie wszczęcia postępowania w księdze wieczystej nieruchomości.
  2. Starosta wysyła stronom wezwanie na rozprawę administracyjną.
  3. Podczas rozprawy strony mogą przedstawiać swoje argumenty i żądania, popierając je dowodami.
  4. W wyniku rozprawy może zapaść decyzja o wywłaszczeniu (lub inna).
  5. Jeśli zapadła decyzja o wywłaszczeniu, na odwołanie się od niej strony mają 14 dni od momentu jej doręczenia.
  6. Jeżeli organ odwoławczy utrzyma decyzję o wywłaszczeniu w mocy, staje się ona ostateczna i następuje dokonanie wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Dość często między wywłaszczeniem a rozpoczęciem inwestycji publicznej mija sporo czasu. W takiej sytuacji właściciel może złożyć wniosek o dzierżawę odebranej mu nieruchomości. Dzięki temu jest w stanie dalej z niej korzystać do momentu rozpoczęcia prac budowlanych.

Szczególne zasady dotyczą sytuacji, gdy wywłaszczeniu podlega jedynie część nieruchomości. Wówczas właściciel może zażądać, żeby wywłaszczono go z całej nieruchomości (za odszkodowaniem), jeśli uzna, że z pozostawionej mu części nieruchomości i tak nie może sensownie korzystać. Jak podaje art. 113, ust. 3 cytowanej już ustawy:

Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (…).

Odszkodowanie za wywłaszczenie z nieruchomości

Osobie wywłaszczonej przysługuje odszkodowanie. Jego wartość ustalana jest przez ten sam organ, który podjął decyzję o wywłaszczeniu. Kwota odszkodowania ustalana jest indywidualnie w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, ustalaną na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Pieniądze zostają wypłacone jednorazowo w terminie 14 dni od daty, gdy wykonaniu podlega decyzja wywłaszczeniowa. W ramach odszkodowania zamiast pieniędzy może też zostać przyznana nieruchomość zamienna.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami – podaje art. 134 ust. 2 ustawy.

Co ważne, jeżeli wskutek wywłaszczenia wartość nieruchomości wzrośnie, właściciel powinien otrzymać odpowiednio wyższe odszkodowanie.

Co istotne, jeszcze w 2022 r. (dokładna data nieznana) nastąpi zmiana w sposobie obliczania odszkodowań za wywłaszczenie. Za utraconą nieruchomość przysługiwać będzie kwota odpowiadająca wartości nieruchomości plus 10-procentowy bonus. Z kolei w przypadku budynków na działce bonus wyniesie 20 proc. wartości.

Czy wywłaszczenie można zablokować?

Wywłaszczenie z definicji polega na zrobieniu czegoś, na co właściciel nieruchomości się nie zgadza. Przepisy są skonstruowane w taki sposób, że próba powstrzymania wywłaszczenia rzadko się udaje. Największą szansę powodzenia daje protestowanie na etapie, gdy inwestycja publiczna jest dopiero planowana – właściciele nieruchomości mogą wówczas m.in. brać udział w konsultacjach publicznych czy nagłaśniać sprawę w mediach i dążyć do zablokowania inwestycji. Można też próbować sprzeciwić się wywłaszczeniu podczas rozprawy administracyjnej w tej sprawie.

Jeżeli decyzja o wywłaszczeniu już zapadła, pozostaje tylko jeden krok – odwołanie od decyzji. Strona postępowania ma na to 14 dni od daty otrzymania decyzji. Jednak żeby odwołanie cokolwiek dało, w praktyce należy wykazać, że doszło do naruszenia prawa. Może chodzić np. o niedotrzymanie przez władze wymaganych terminów, nieprawidłowy przebieg rokowań dotyczących sprzedaży nieruchomości albo inne naruszenia. Ostatecznie jednak w najlepszym razie uda się w ten sposób tylko zyskać na czasie – rząd lub samorząd po prostu przeprowadzi całą procedurę wywłaszczeniową jeszcze raz, tym razem prawidłowo.

Warto dodać, że zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można wywłaszczyć nieruchomości należącej do Skarbu Państwa. Dotyczy to jednak tylko prawa własności – takie działanie wciąż jest możliwe, gdy chodzi np. o użytkowanie wieczyste.

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości – kiedy jest możliwy?

Wywłaszczenie zawsze następuje pod konkretny cel, wskazany w decyzji wywłaszczeniowej, np. pod budowę drogi. Jeżeli podmiot, który przejął nieruchomość, zmieni zdanie i postanowi jednak zrealizować na działce inną inwestycję niż wcześniej planowana, dawny właściciel (lub jego spadkobierca) musi zostać o tym poinformowany. Właściciel może wówczas zażądać zwrotu odebranej mu nieruchomości, składając odpowiedni wniosek do starosty. Żeby tak się stało, musi jednak zwrócić całą kwotę odszkodowania lub nieruchomość zamienną, którą otrzymał.

Na złożenie wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości właściciel ma 3 miesiące od dnia otrzymania zawiadomienia o tym, że nie będzie realizowana pierwotnie planowana na działce inwestycja. Jeśli nie skorzysta z tego prawa, przepada ono i nie można już starać się o zwrot.

Warto pamiętać, że powyższe zasady nie obowiązują, jeśli od chwili, gdy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, minęło 20 lat, a w okresie tym dawny właściciel nie żądał zwrotu nieruchomości. W takiej sytuacji dawnego właściciela nie trzeba już powiadamiać, że planowana inwestycja jednak nie powstanie.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na Twitterze!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na Twiterze!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

KE akceptuje Krajowy Plan Odbudowy - wizyta Ursuli von der Leyen

Wideo

Materiał oryginalny: Wywłaszczenie – co to takiego i czy można się przed nim obronić? Jakie odszkodowanie przysługuje za odebraną nieruchomość? - RegioDom.pl

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej Dziennik Polski
Dodaj ogłoszenie