Za ile wynająć mieszkanie?

Postawione w tytule pytanie jest jednym z tych, na które początkującym właścicielom mieszkań pod wynajem trudno jest znaleźć odpowiedź. Jak wykazuje praktyka – zarówno zbyt wysoka jak i zbyt niska stawka czynszu szkodzą interesom.

Jeśli cena jest zbyt wysoka – nasza nieruchomość będzie długo stała pusta i będziemy mieli do czynienia z wyższą rotacją najemców (gdy zorientują się, że przepłacają, mogą się przenieść do tańszego lokum).

Z kolei gdy cena jest zbyt niska – nie tylko będziemy co miesiąc tracić jakąś kwotę pieniędzy, ale też nasze lokum może być postrzegane jako... za tanie, a przez to mało atrakcyjne. W konsekwencji oferta może nawet przyciągać tzw. „margines” społeczny, co nam przysporzy pracy przy selekcji chętnych.

Zacznij od ustalenia średniej ceny rynkowej

Punktem startu do wyznaczania stawki czynszu mieszkania powinno być badanie rynku. Przejrzyjmy oferty najmu podobnych lokali usytuowanych w pobliżu, sprawdźmy ogłoszenia w gazetach i w internecie. Może nawet warto odwiedzić kilka z nich, aby się naocznie przekonać, czy są podobnie wyposażone? Można również popytać o oferty agentów nieruchomości lub mieszkających w wynajmowanych lokalach znajomych.

Warto również zorientować się, jak długo przeglądane przez nas oferty czekają na chętnych najemców: co z tego, że właściciele innych mieszkań w okolicy żądają np. 2500 zł, jeśli ich mieszkania stoją puste po kilka miesięcy? Tego typu życzeniowe oferty stanowią spory procent ogłoszeń!

„Średnia cena rynkowa” nie jest wcale tak łatwa do ustalenia. Każde mieszkanie jest inne: wielkość, położenie, które piętro, rozkład i ustawność, to czy okna wychodzą na podwórze czy na ruchliwą ulicę, czy pomieszczenia są nasłonecznione czy ciemne, wygląd klatki schodowej, przyzwoici sąsiedzi czy podejrzane typki, w końcu sama jakość wykończenia i wyposażenia mieszkania – to wszystko przykłady czynników, które mogą wpłynąć na atrakcyjność mieszkania na rynku najmu. Postawienie się w roli najemcy i obdzwonienie ogłoszeń oraz przejście się i obejrzenie kilku mieszkań da nam wgląd w to, do jakich mieszkań potencjalny najemca będzie porównywał nasze.

Dobra stawka, czyli rozsądna

W segmencie ekonomicznym można zakładać, że wyższa cena oznacza wydłużenie okresu pustostanu. Przy cenie najmu na poziomie „średniej rynkowej” 1500 zł/m-c mieszkanie będzie stało puste średnio przez miesiąc w roku i w tym czasie będziemy musieli je pokazać 10 osobom, zanim znajdziemy najemcę.

Przy cenie na poziomie 1800 zł/m-c prawdopodobnie będzie puste przez średnio 2 miesiące i będziemy je musieli pokazać 25 osobom, zanim ktoś się zdecyduje wynająć tak drogie lokum. Z kolei jeśli zaoferujemy je za cenę 5 proc. poniżej średniej rynkowej, czyli za 1425 zł/m-c, to mieszkanie będzie stało puste tylko 2 tygodnie, bo już 5. osoba się na nie zdecyduje.

Z wyliczeń wynika, że osiągnięta cena najmu nie ma aż tak istotnego znaczenia, jak by się mogło wydawać – wartości przychodów netto są bardzo zbliżone. Zrobienie takiej tabelki dla konkretnego lokalu pozwoli nam lepiej ocenić sytuację, a także dobrze wycenić naszą ofertę. Dobrze, to znaczy rozsądnie: chodzi przecież o to, by lokal szybko i na długo wynająć, a nie co kilka miesięcy przez kilka tygodni szukać kolejnych najemców.