Zadłużony członek wspólnoty mieszkaniowej – kto za niego...

Zadłużony członek wspólnoty mieszkaniowej – kto za niego zapłaci?

Sławomir Bobbe

Kurier Poranny

Aktualizacja:

Kurier Poranny

Wodomierze

Indywidualne wodomierze i zużycie wody to jedno, drugie to opłaty za tzw. gotowość do dostarczenia wody, która dzielona jest na wszystkich właścicieli. Jeśli jeden nie płaci - reszta musi zapłacić za niego. ©Sławomir Kowalski

Mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej ma wiele plusów i wydaje się tańszą opcją niż zamieszkiwanie w lokalach komunalnych czy spółdzielczych. Do czasu aż jakiś członek wspólnoty przestanie płacić za swoje zobowiązania.
Wodomierze

Indywidualne wodomierze i zużycie wody to jedno, drugie to opłaty za tzw. gotowość do dostarczenia wody, która dzielona jest na wszystkich właścicieli. Jeśli jeden nie płaci - reszta musi zapłacić za niego. ©Sławomir Kowalski

Tak bywa wszędzie i wspólnoty mieszkaniowe nie są tu żadnym wyjątkiem – zdarzają się sytuacje, w których właściciel mieszkania nie jest w stanie płacić swoich zobowiązań. Przyczyn tego stanu rzeczy może być wiele – zwykle są to utrata pracy i dochodów, ciężka choroba która uniemożliwia zarobkowanie czy inne kłopoty finansowe. Jakiś procent właścicieli mieszkań we wspólnotach nie płaci, bo jak się zdaje uważa, że nie musi tego robić jeśli nie zostanie zmuszona.
Zwykle jest tak, że w mieszkaniach wynajętych, komunalnych czy spółdzielczych osoby zalegające z czynszem są szybko identyfikowane i rozpoczyna się cała procedura, która ostatecznie ma pomóc wyjść takiemu dłużnikowi na prostą, a jeśli to ni nastąpi – pozwoli zlicytować zadłużone mieszkanie. Innych lokatorów czy spółdzielców zadłużenie sąsiada nie dotyczy lub dotyczy w sposób właściwie niezauważalny.

Jednak we wspólnotach mieszkaniowych, zwłaszcza tych małych, kłopot finansowy sąsiada oznacza zwykle spore problemy wszystkich innych właścicieli lokali we wspólnocie. Dlaczego?

Bo opłaty za media, na przykład za wodę owszem, zależą od jej indywidualnego zużycia, ale część z nich to opłaty stałe, wnoszone za tzw. gotowość do dostarczenia wody. Opłata ta rozłożona jest na wszystkich mieszkańców. Podobnie wygląda z opłatami za ogrzewanie i oświetlenie części wspólnych czy kosztami zarządu, o ile wspólnota korzysta w tej kwestii ze wsparcia specjalistów, a nie rozlicza się sama. Do tego dochodzą koszty sprzątania, wywozu śmieci i inne. Właściciel lokalu, który nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań sprawia, że w budżecie na te cele tworzy się wyrwa. Dostawca wody, firma sprzątająca czy energetyczna nie będą pytać, dlaczego jakaś część opłat nie została uregulowana. Zażąda spłacenia należności, a jeśli do tego nie dojdzie może zaprzestać świadczenia usług – dla wszystkich właścicieli mieszkań we wspólnocie.

Nic więc dziwnego, że sumienni właściciele mieszkań chcąc nie chcąc biorą na siebie część opłat, które powinien wnieść zalegający z tym sąsiad lub „przerzucają" środki np. z funduszu remontowego. W małych wspólnotach już jedna niesolidna osoba może podnieść koszty utrzymania mieszkań pozostałych właścicieli, prawdziwa klęska nastąpi wtedy, gdy przestanie płacić więcej osób.

Jak sobie radzić z dłużnikiem?


Najwięcej zależy do zarządu wspólnoty i konsekwencji jego działań. Praktyka pokazuje, że zarządy wspólnot, rekrutujące się przecież z samych mieszkańców i żyjące po sąsiedzku z dłużnikami, ociągają się ze zdecydowanymi ruchami windykacyjnymi. Część z nich liczy na to, że sytuacja finansowa dłużników się poprawi i ci uregulują swoje zobowiązania (często się tak dzieje po odzyskaniu przez nich stabilizacji finansowej). Inni nie chcą zaogniać stosunków sąsiedzkich, do czego z pewnością dojdzie gdy sprawy dotrą do sal sądowych i kancelarii komorniczych. Jednak zarządy wspólnot powołane są między innymi do tego, by dbać o interesy wszystkich mieszkańców. Im szybciej zarząd zadziała w sprawie zadłużenia, tym mniejsze koszty poniosą wszyscy mieszkańcy.

Od upomnienia do zlicytowania mieszkania


Przede wszystkim nie można uciekać od problemu i oczekiwać, że ten sam się rozwiąże. Księgowość powinna dać znać zarządowi wspólnoty już o miesięcznym zadłużeniu. Jeśli zadłużenie wynosi już dwa i więcej cyklów płatniczych trzeba interweniować. Początkiem może być wysłanie powiadomienia o zaległościach i ich wysokości oraz prośba o szybkie uregulowanie zadłużenia. Takie wezwanie można dostarczyć osobiście lub pocztą. Jeśli zadłużenie powstało niejako przypadkowo (np. wysłano pieniądze na zły lub nieprawidłowy rachunek) sprawy szybko zostaną uregulowane. Zwykle jednak okazuje się, że dłużnik nie chce albo nie może w żądanym terminie spłacić zaległości.

Wtedy wspólnota poprzez zarząd wystawić może wezwanie do zapłaty. W tym wypadku lepiej wezwanie wysłać pocztą za potwierdzeniem odbioru, określając jednocześnie czas, w którym zadłużenie musi zostać spłacone. Jeśli to nie poskutkuje zarząd powinien wysłać już wezwanie przedsądowe i wyznaczyć krótki termin spłaty zobowiązań. Następnym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu, nie zaszkodzi również zgłoszenie sąsiada do Krajowego Rejestru Długów. Sąd – jeśli wniosek zostanie dobrze uzasadniony – może wydać nakaz zapłaty, z którym wspólnota może udać się do komornika. To jest zwykle ten moment, w którym dłużnik odnajduje w sobie pokłady zaradności i znajduje środki na pokrycie zadłużenia. Jeśli tego nie zrobi, sprawa trafia do komornika, a jej smutnym finałem może być sprzedaż lokalu, którego właścicielem jest zadłużony sąsiad. Artykuł 16 Ustawy o własności lokali mówi o takiej sytuacji wprost, w punkcie pierwszym precyzując okoliczności takiego postępowania – „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości".

Niestety, złą wiadomością dla członków wspólnoty jest fakt, że do czasu sprzedaży lokalu i odzyskania środków, to sąsiedzi dłużnika będą musieli solidarnie płacić za jego (ich) zobowiązania. Tymczasem w najlepszym wypadku od rozpoczęcia procesu windykacji do jego zakończenia prawomocnym wyrokiem sądu i zlicytowaniem lokalu mijają minimum dwa lata.

Komentarze

Dodajesz komentarz jako: Gość

Dodając komentarz, akceptujesz regulamin forum

Liczba znaków do wpisania:

zaloguj się

Najnowsze wiadomości

Zobacz więcej

Polecamy

NAUCZYCIEL ROKU | Etap powiatowy zakończony

NAUCZYCIEL ROKU | Etap powiatowy zakończony

Krakowskie restauracje wyróżnione w czerwonym Przewodniku Michelin

Krakowskie restauracje wyróżnione w czerwonym Przewodniku Michelin

SPORTOWIEC MAŁOPOLSKI 2018 | Wybieramy najlepszych i najpopularniejszych sportowców

SPORTOWIEC MAŁOPOLSKI 2018 | Wybieramy najlepszych i najpopularniejszych sportowców

Bezdymna rewolucja - czy Polska wykorzysta tę szansę?

Bezdymna rewolucja - czy Polska wykorzysta tę szansę?