Zamiana zamiast sprzedaży

Jak poprawić warunki zamieszkania? Zakup nowego, większego mieszkania może pochłonąć nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jak je ograniczyć? Zamiast sprzedaży starego i zakupu nowego mieszkania, warto przeprowadzić transakcję zamiany.

Zalety i wady
Większość osób chcąc zamienić mieszkanie na większe szuka nabywcy na swoje cztery kąty, rozglądając się przy tym za nowym lokalem. Rozwiązanie to, wymagające dwóch transakcji - sprzedaży i zakupu (nazwijmy to podejście tradycyjnym) - jest skomplikowane logistycznie.

Niełatwo jest bowiem tak zsynchronizować transakcje, aby moment wyprowadzki z dotychczasowego ,,M" nie przyszedł przed tym, jak będzie można odebrać klucze do nowych czterech kątów. Niewiele osób rozważa rozwiązanie znacznie prostsze i tańsze, a więc transakcję zamiany.

Polega ona na tym, że na przykład dwie rodziny decydują się zamienić swoimi mieszkaniami, bo jednej właśnie urodziło się potomstwo, a drugiej pociechy się usamodzielniły i dotychczasowe duże mieszkanie są skłonne zamienić na mniejsze, licząc na zastrzyk gotówki. Przewagą takiej zamiany nad podejściem tradycyjnym są niższe podatki, koszty prowizji czy obsługi notarialnej.

Nie brakuje jednak też minusów. Chodzi szczególnie o niewielką liczbę ofert. Dla przykładu, na jednym z dużych portali internetowych publikującym oferty, tych dotyczących zamiany mieszkań w Warszawie jest jedynie kilkadziesiąt, podczas gdy ofert sprzedaży na tej samej witrynie jest kilkadziesiąt tysięcy.

Ofert zamiany może być oczywiście więcej, ponieważ tego typu ogłoszenia mogą często pojawiać się jedynie na tablicach informacyjnych czy w gazetach, a nie na portalach internetowych. Niemniej wybór mieszkań do zamiany jest ograniczony, co nie znaczy jednak, że nie warto szukać. Wszystko za sprawą wcześniej wspomnianych kosztów.

Przede wszystkim w przypadku transakcji zamiany osoby korzystające z pomocy pośrednika płacą prowizję tylko raz, a nie dwa razy, jak w podejściu tradycyjnym (raz przy sprzedaży i raz przy zakupie). Do tego dochodzi niższy podatek od czynności cywilnoprawnych. Płaci się go bowiem nie od wartości kupowanej nieruchomości, a jedynie od różnicy wartości zamienianych praw. Na koniec pozostaje jeszcze notarialna taksa. Co prawda można dowolnie ustalić, kto ją płaci, ale często w przypadku transakcji zamiany taksę (liczoną od wartości droższej nieruchomości) strony dzielą między sobą po równo.

Niebagatelna różnica
Jaką łączną kwotę trzeba więc mieć lub pożyczyć w banku, aby zamienić przeciętne dwa pokoje na trzy? Biorąc pod uwagę 17 największych miast, jest to średnio 75,6 tys. zł. Największymi kwotami trzeba oczywiście dysponować w miastach, gdzie nieruchomości są najdroższe.

Nie powinno więc dziwić, że w gronie przebadanych miast prym wiedzie stolica. W jej przypadku różnica w cenach używanych mieszkań o powierzchniach 60 i 45 mkw. wynosi 105,8 tys. zł. Średnio taką kwotę trzeba dopłacić właścicielowi, aby swoje trzy pokoje zamienił na dwa.

W Krakowie różnica ta spada do około 93 tys. zł, a w Łodzi czy Zielonej Górze do 50-60 tys. złotych.