Zanim dojdzie do katastrofy budowlanej

Fot. Anna Kaczmarz

O czym musi pamiętać właściciel nieruchomości?

Jakie i w jakim terminie?

Kontrole roczne

Co najmniej raz w roku właściciel lub zarządca budynku powinien dokładnie sprawdzić

* stan techniczny budynku, a w szczególności:

- elementy ścian, takie jak attyki, filary, gzymsy, balustrady, loggie oraz balkony,

- urządzenia przymocowane do ścian budynku,

- rynny i rury spustowe oraz pokrycia dachowe,

- instalacje centralnego ogrzewania, instalacje ciepłej wody oraz kanalizacji,

- urządzenia przeciwpożarowe,

* szczelność instalacji gazowej

* przegląd kominiarski

Kontrole 5-letnie

* Raz na 5 lat właściciel lub zarządca budynku musi dokonać szczegółowego przeglądu technicznego wszystkich elementów budynku oraz jego otoczenia. Przepis Prawa budowlanego nakazuje ocenę tzw. wartości użytkowej elementów budynku.

* Badanie instalacji elektrycznej

* Badanie instalacji piorunochronnej

Kontrole okresowe

• Do 31 maja i do 30 listopada każdego roku powinny być skontrolowane obiekty wielkopowierzchniowe, których powierzchnia zabudowy przekracza 2 tys. mkw. oraz inne obiekty o powierzchni dachów co najmniej 1 tys. mkw. Zarządca lub właściciel nieruchomości po przeprowadzeniu kontroli obiektu powinien zgłosić ten fakt do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

* Z częstotliwością wynikającą z instrukcji obsługi konkretnego urządzenia należy sprawdzić stan wind i klimatyzacji.

* Z częstotliwością wynikającą z intensywności opadów należy odśnieżać dachy oraz chodniki należące do posesji.

O czym powinien wiedzieć mieszkaniec budynku?

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej i najemca lokalu, choć nie zajmuje się na co dzień sprawami dotyczącymi eksploatacji budynku, to zainteresowany jest swoim bezpieczeństwem.

Jak sprawdzić, że nakazane prawem kontrole zostały przeprowadzone?

Kontrola kominiarska, szczelności instalacji gazowej oraz instalacji elektrycznej są przeprowadzane przez uprawnione osoby w obecności właściciela lub lokatora mieszkania.

Wpisy dotyczące pozostałych kontroli technicznych, informacje odnośnie zgody na użytkowanie po przeprowadzonych remontach i modernizacjach powinny się znaleźć w książce obiektu budowlanego. Obowiązek prowadzenia takiej książki dla każdego budynku (nie dotyczy domów jednorodzinnych) spoczywa na właścicielu lub zarządcy nieruchomości.

Gdzie zgłaszać nieprawidłowości?

Czujesz swąd instalacji elektrycznej lub gazu. Od ściany odspoiła się rynna. Niebezpiecznie trzeszczą schody.

Do kogo należy zgłaszać zauważone nieprawidłowości i niepokojące zjawiska?

Do ingerencji w prawidłowość działania wszystkich instalacji uprawniony jest właściciel lub zarządca budynku. On też odpowiada za wszystkie elementy budynku.
To osoba, z którą podpisywałeś umowę najmu, prawdopodobnie rozliczasz z nią koszty mediów. We wspólnotach mieszkaniowych należy kontaktować się z zarządem lub administratorem nieruchomości, w spółdzielniach mieszkaniowych z działem technicznym. Kontakt telefoniczny i adres powinien znajdować się na umowie najmu, a także w widocznym miejscu na klatce schodowej.

Może się zdarzyć, że mimo zgłaszanych niepokojących informacji, zarządca nie reaguje.

Do kogo się zwrócić o pomoc?

Pracodawcą dla zarządcy jest właściciel nieruchomości. Do niego powinny być skierowane informacje dotyczące stanu technicznego budynku. Bywa jednak tak, że - jak w przypadku kamienicy przy ul. Wielople 15 - właściciel mieszka za granicą i kontakt z nim jest utrudniony lub niemożliwy. Bywa, że właściciel nie zareaguje na zgłoszenie lokatora. Wówczas pozostaje wniosek do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o zbadanie stanu technicznego budynku.

Na jakie kary naraża się właściciel nieruchomości, zaniedbując okresowe kontrole i przeglądy?

Kontrola inspektora nadzoru budowlanego może się zakończyć nałożeniem mandatu do 500 zł. Inspektor może jednak skierować sprawę do postępowania prokuratorskiego. Kto nie dopełni obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych (od 10 do 2 tys. zł), karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Jakie wnioski można kierować do nadzoru budowlanego, a jakie sprawy nie mieszczą się w jego kompetencjach i nie będą załatwione?

Nadzór budowlany ma obowiązek zająć się każdą sprawą dotyczącą stanu technicznego całego obiektu budowlanego. Nie zajmuje się sprawami dotyczącymi konkretnych lokali (chyba że chodzi np. o element konstrukcyjny, jak strop między kondygnacjami) lub błahymi, jak np. urwane rynny, mieszczącymi się w obowiązkach administratora.

(EP)

Poradnik przygotowany we współpracy z Piotrem Przybylskim, prezesem Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości