Zmiany w użytkowaniu wieczystym dla posiadaczy mieszkań stały się faktem. Sejm przegłosował ustawę

To była jedna z wyborczych obietnic PiS-u. Prace nad zmianami prawa do użytkowania wieczystego w pełne prawo własności do grunt rozpoczęły się jeszcze w 2015 roku. Według pierwszych przymiarek zniesienie użytkowania wieczystego miało nastąpić już od 1 stycznia 2017 roku. Ale młyny prawne mieliły powoli, najpierw datę wprowadzenia zmian przesunięto na 1 stycznia 2018 roku, a potem zapadła cisza. Dopiero w ostatnich tygodniach procedowanie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów nabrało sprinterskiego tempa.

26 czerwca Rada Ministrów przyjęła przygotowany przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, który skierowany został do prac w sejmowych komisjach (Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. ), 5 lipca odbyło się pierwsze czytanie ustawy, a 15 dni później - głosowanie. 425 posłów było „za”, dwóch się wstrzymało od głosu, nikt nie oponował. Ustawa ma wejść w życie 1 stycznia 2019 roku.

Dobrodziejstwa ustawy, które zmienia prawo użytkowania wieczystego w pełne prawo własności, zdaniem inicjatorów obejmą 2,5 mln obywateli, którzy zamieszkują w budynkach mieszkalnych położonych na gruntach będących własnością Skarbu Państwa ( a więc m.in. Agencji Nieruchomości Rolnych, Agencji Mienia Wojskowego, Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji) i samorządu terytorialnego.

Lista ważnych pytań o zasadylikwidcji użytkowania wieczystego

Ponieważ projekt ustawy przechodził wiele transformacji i do ostatniej chwili nanoszono poprawki - nadal pozostają pytania, co i komu ustawa daje. Czy dotyczy tylko gruntów pod budynkami mieszkalnymi, czy również tych pod prywatnymi garażami?, W pierwotnym projekcie znajdowały się oba typy nieruchomości, z tym że w przypadku mieszkań opłata za przekształcenie miała wynosić 20 opłat rocznych za użytkowanie wieczyste (i tak postanawia ustawa). Jednak wcześniej była mowa o tym, że będzie to stawka, jaka obowiązywała 1 stycznia 2018 roku, co uniemożliwiłoby wprowadzenie jakichkolwiek zmian, a w ostatnich informacjach pojawiła się data 1 stycznia 2019 roku, co umożliwiłoby np. samorządom aktualizację w przypadku rażąco niskich opłat (w stosunku do pozostałych). Co ciekawe - w złożonym w sierpniu ubiegłego roku projekcie była mowa również o wolno stojących garażach: w tym przypadku wnioskodawcy proponowali stawkę opłaty za przekształcenie w wysokości 33 opłat rocznych.

Potencjalni beneficjenci ustawy nie będą - według deklaracji rządku - ponosili kosztów przekształcenia. Organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli nieruchomości (starostowie w przypadku gruntów Skarbu Państwa, urzędy gmin w przypadku gruntów samorządowych) będą wydawały zaświadczenia, potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu. Ustawodawca określił nawet maksymalny termin, jaki będą one miały na wydawanie zaświadczenia o przekształceniu: standardowo, z urzędu będą musiały wystawić takie zaświadczenie w terminie nie dłuższym niż 12 miesięcy, a na wniosek zainteresowanego - w ciągu 4 miesięcy. Zaświadczenia będą stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawa własności gruntu nabytego z mocy ustawy (za wpisy nie będą pobierane opłaty sądowe).

Dla wielu urzędów będzie to oznaczało nawał pracy. Prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność z mocy ustawy zyska ok. 36 tys. gdańszczan i 8 tys. gdynian. Dla porównania w Sopocie do przekształcenia kwalifikuje się 665 nieruchomości wielo- i jednorodzinnych. Niewykluczone, że urzędom przybędzie roboty jeszcze w tym roku.

Dotychczas obowiązujący system prawny również daje możliwość dojścia do własności użytkowanego gruntu, a gminy proponują bonifikaty, nawet wyższe niż ustawowa, bo np. w Gdańsku - aż 95 proc. wartości nieruchomości. Inaczej jest w Gdyni: wysokość bonifikat, stosowanych przy sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych, wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, oscyluje pomiędzy 50 proc. a 90 proc.

Nowa ustawa mówi również o tym, że od 1 stycznia 2019 roku na rynek nie mogą trafić nowe mieszkania, postawione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Tymczasem większość działek, które deweloperzy kupowali w ostatnich latach (zwłaszcza dotyczy to gruntów w centrach miast) zbywane była właśnie z prawem użytkowania wieczystego. Dla posiadaczy mieszkań i apartamentów w prestiżowych lokalizacjach oznaczać to może niebagatelny wydatek. Dla deweloperów, którzy mają mieszkania w budowie – dodatkowy kłopot i wydatek, który trudno będzie im zrekompensować w przypadku, gdy sprzedali już budowane mieszkania.

Dla przyszłych nabywców mieszkań może to oznaczać wyższe ceny. Dla planujących inwestycję na rynku wtórnym – to wskazówka, by zwracać baczną uwagę na status działki, na której stoi kupowane mieszkanie...

Teraz ustawa trafi do Senatu, potem będzie jeszcze musiał podpisać ją prezydent. Najważniejsze będą jednak przepisy wykonawcze, które powinny rozstrzygnąć jasno wszystkie wątpliwości, jakie w tej chwili istnieją, np. tryb odwoławczy od wysokości ustalonych stawek. Pozostawienie ich do ostatecznego rozstrzygnięcia sądom (jak to było dotychczas) zmniejsza szanse beneficjentów ustawy na bonifikaty> ich wysokość zależy bowiem od momentu wniesienia całej opłaty za przekształcenie (20 rocznych stawek).

Związek Miast Polskich od lat uważa, że likwidowanie użytkowania wieczystego jest działaniem niekonstytucyjnym, pozbawia bowiem gminy ich własności. W 2012 roku Trybunał Konstytucyjny przyznał miastom rację. Jak postanowiłby teraz?

Sprawa nie jest do końca oczywista, bowiem użytkowanie wieczyste, jako forma prawna posiadania wcale nie zniknie z polskiego prawodawstwa! Nadal taki status będą miały grunty, na których stoją budynki stanowiące własność firm i przedsiębiorstw przemysłowych (no i co z tymi garażami?). W tym przypadku roczna opłata za użytkowanie wieczyste wynosi 3 proc. Największy problem będzie w sytuacji, gdy na działce, w jej aktualnych granicach stoją zarówno budynki mieszkalne, jak i inne. Według projektu w takim przypadku miał decydować procentowy udział „mieszkaniówki”: jeżeli ponad 50 proc. użytkowników stanowiliby właściciele mieszkań - mogliby się ubiegać o przekształcenie prawa użytkowania we własność, po przeprowadzeniu geodezyjnego podziału parceli. W ostatnich komunikatach pojawiła się informacja, że wszyscy posiadacze mieszkań staną się automatycznie beneficjentami ustawy, a w takich przypadku, jak powyższy, na działkach o mieszanej zabudowie, nie będzie ona dotyczyła budynków „firmowych”.

Czy to wstęp do wprowadzenia podatku katastralnego?

Takie obawy wyraża coraz więcej osób. Chociaż przedstawiciele rządu oficjalnie zapewniają, że nie planują wprowadzenia podatku katastralnego, ale nie znaczy to, że obciążenia nie wzrosną.

Zastanawiamy się nad rozwiązaniami w zakresie planowania przestrzennego i prawa budowlanego, czyli tzw. kodeksu urbanistyczno-budowlanego i ja bym chciał to sfinalizować. Mam zespół, który rzeczywiście dyskutuje, ale bardziej w tym kontekście, czy te narzędzia, które mamy dzisiaj w zakresie renty planistycznej, opłaty adiacenckiej, skłaniają do tego, żeby opracowywać plany zagospodarowania przestrzennego, czy nie - powiedział w programie „Money. To się liczy” Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju.
Czyli - w ludzkiej mowie - coś kombinują...