162 nowe inwestycje

W pierwszym kwartale br. na krakowskim rynku nieruchomości pojawiły się 24 nowe inwestycje mieszkaniowe. To reakcja deweloperów na powrót nabywców, który nastąpił jesienią 2009 r.

Od tego czasu oferta mieszkań zaczęła się gwałtownie kurczyć. Najmniejszą ilość miejsc, w których można było nabyć nowe lokale, obserwowano zimą – było ich 143. Ale już wiosną 2010 roku ruszyły projekty, które dotychczas leżały na półkach deweloperów czekając na lepsze czasy.

Obecnie na obszarze miasta są realizowane 162 inwestycje deweloperskie. Najwięcej w dzielnicy Podgórze – 70. Druga pod względem realizowanych budów jest Krowodrza z ilością 42. W Śródmieściu jest 39 ofert z nowymi budynkami, w których można nabyć mieszkania, a w Nowej Hucie – 11. Powiększa się też ilość mieszkań w zasobach deweloperów poza granicami miasta. Aktualnie są tam 22 inwestycje, i jest to, jak dotąd, rekordowa ilość na terenach podmiejskich. To efekt wydzielania mieszkań w budynkach zaprojektowanych jako jednorodzinne, aby rozbić cenę segmentu, gdyż obecnie sprzedają się głównie tanie nieruchomości lokalowe.

Wzrost zainteresowania kupnem mieszkań,

spowodowany ułatwieniami w dostępie do kredytów hipotecznych, doprowadził do ustabilizowania cen na rynku pierwotnym w Krakowie. Średnie ceny mieszkań utrzymywały się na zbliżonych poziomach w ciągu ostatniego roku we wszystkich dzielnicach miasta i poza jego granicami. Część deweloperów podnosi już nieznacznie ceny na obiektach, gdzie gwałtownie rośnie sprzedaż. Zauważa się także mniejsze tendencje do negocjacji cen, co jeszcze przed rokiem było zjawiskiem typowym.

Jesienne ożywienie nastąpiło głównie w segmencie tanich mieszkań. Największe zainteresowanie dotyczy lokali mieszkalnych, które dodatkowo spełniają wymagania rządowego programu "Rodzina na swoim” zakładającego dotację do odsetek w pierwszych latach obsługi kredytu. Jednak w Krakowie wskaźnik wyznaczający górną granicę tego programu jest nadal na stosunkowo niskim poziomie – obecnie 6.497 zł. To powoduje, że tylko ok. 36 proc. inwestycji deweloperskich znajduje się w przedziale cenowym upoważniającym do skorzystania z dopłat państwowych. Na pozostałych 64 proc. inwestycjach ceny są wyższe od tego limitu.

Zdecydowana większość, bo blisko 60 proc., cen ofertowych mieszkań w inwestycjach deweloperskich zawiera się w przedziale cenowym od 5000 do 8000 zł/m2. Poniżej tego przedziału znajduje się niespełna 10 proc. cen, a pozostałe 30 proc. cen jest wyższe niż w tym przedziale. W I kwartale 2010 r. zwiększyła się ilość mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów. Jeszcze zimą było ich ok. 4,5 tys. (w większości już oddanych do użytku), jednak po wejściu na rynek nowych inwestycji jest ich już ok. 6,5 tys. Należy nadmienić, że mieszkania, które doszły do oferty w ostatnim czasie, są dopiero w początkowej fazie realizacji, więc nie należy się spodziewać większego zainteresowania nimi ze strony nabywców, gdyż klient po szeroko komentowanych w prasie upadłościach w branży deweloperskiej jest ostrożny i nabywa głównie lokale wybudowane. Jednocześnie cały czas ubywa lokali w budynkach oddanych do użytkowania, szczególnie w inwestycjach z ofertą tanich mieszkań. Te wykupywane są na pniu jeśli tylko inwestycja jest zakończona.

Czynnik cenowy jest obecnie pierwszorzędny

Widać to wyraźnie, gdy zestawi się stopień wyprzedania w poszczególnych dzielnicach miasta. Najmniej atrakcyjna, a tym samym najtańsza, dzielnica Nowa Huta jest w największym stopniu wykupiona. Obecnie oferuje się na jej obszarze 398 mieszkań. To niewiele ponad 17 proc. wszystkich lokali będących w inwestycjach na obszarze tej dzielnicy. Daje się także wyraźnie zauważyć wpływ czynnika lokalizacji, stąd różnice ilościowe w wyprzedaniu mieszkań pomiędzy Podgórzem a postrzeganymi jako atrakcyjniejsze Krowodrzą czy Śródmieściem.

Wszystko wskazuje na to, że kryzys mamy już za sobą. Nawis podażowy gotowych mieszkań maleje, a potencjał popytowy rośnie wraz z uatrakcyjnianiem oferty banków. To wróży wzrosty cenowe. Szczególnie w segmencie najbardziej deficytowych – małych mieszkań. Tu można oczekiwać kilkuprocentowego wzrostu cen w perspektywie najbliższego roku. To jeszcze nie boom, ale już nie kryzys.

Piotr Krochmal
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl

R E K L A M A