Arbitralne decyzje państwa

Krytycy nowej ustawy twierdzą, że jej przepisy zawierają rozwiązania niekorzystne dla spółdzielni mieszkaniowych

Ograniczone zostało wynagrodzenie za udział w posiedzeniach**organów statutowych spółdzielni, które nie może być większe niż minimalne wynagrodzenie za pracę.

Wygaśnięcie prawa do lokalu

W świetle nowych przepisów spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu, jeżeli członek spółdzielni: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu, niezgodnie z przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali; nie uiszcza należnych opłat za 6 miesięcy.
Dotychczas obowiązujący przepis art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego określał dopuszczalność rozwiązania stosunku prawnego korzystania z mieszkania, jeśli lokator zalega z płatnościami dłużej niż 3 miesiące.
W przypadku wygaśnięcia lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu - jeżeli nie wchodzą w grę roszczenia domowników, należących do kręgu osób bliskich, spółdzielnia ogłasza - nie później niż w ciągu 5 miesięcy od opróżnienia lokalu - przetarg na ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Umowa przeniesienia własności

W myśl ustawy, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków. Dotychczas takie przekształcenie było możliwe, ale tylko za odpowiednią odpłatnością.
Przedstawiciele spółdzielni mieszkaniowych twierdzą, że przepisy te zawierają niekorzystne dla nich rozwiązania. Sprzeciw budzi arbitralne, poprzez decyzję państwa, zadysponowanie prywatnym majątkiem członków spółdzielni. Nowe przepisy stanowią ponadto ingerencję w przysługujące spółdzielni mieszkaniowej prawo własności, polegające na takim jego ograniczeniu, które nie znajduje dostatecznego uzasadnienia konstytucyjnego i nie spełnia konstytucyjnych warunków dopuszczalności ograniczeń w tak daleko idącym zakresie.

Puste kasy

W świetle orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, dotyczących m.in. do zasad rozliczeń z tytułu nabycia własności lokalu, nowelizacja nie znajduje uzasadnienia w tak daleko idącą ingerencję w prawo własności spółdzielni mieszkaniowej polegającą na pozbawieniu spółdzielni wpływów na fundusz remontowy od części członków, w sytuacji, gdy większość członków przekształciło już prawo lokatorskie na prawo własnościowe, wpłacając, zgodnie ze statutem i ustawą, znaczące środki finansowe na rzecz spółdzielni. Środki tych członków zostały wykorzystane na poprawę stanu technicznego budynków, co oznacza, że skorzystali z nich również członkowie zajmujący mieszkania na warunkach lokatorskiego prawa do lokalu, którzy obecnie mieliby uwłaszczyć się na preferencyjnych warunkach finansowych.

Preferencje finansowe

przy przenoszeniu własności spółdzielczej na rzecz członków mogą być stosowane, ale jako wyraz woli samych członków spółdzielni wyrażonej w prawie wewnątrzspółdzielczym. Art. 35 ust. 2 (1) zobowiązuje zarząd spółdzielni do wystąpienia z wnioskiem do właściciela nieruchomości o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, gdy z żądaniem takim wystąpi jedna osoba, która w danej nieruchomości wyodrębniła własność lokalu. Nowy przepis przewiduje w szczególności wprowadzenie zasady, iż zarząd spółdzielni jest obowiązany w ciągu 3 miesięcy od dnia złożenia przez osobę uprawnioną wniosku o wyodrębnienie własności lokalu do wystąpienia z pisemnym wnioskiem do właściciela nieruchomości gruntowej o zakup prawa własności tej nieruchomości, pozbawiając tym samym pozostałych posiadaczy praw do lokali w tej nieruchomości wpływu na podjęcie takiej decyzji.
Sprawa przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności w sposób wyczerpujący została już uregulowana w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr. 175, poz. 1459). Ustawa ta określa, że zmiana tytułu wieczystego użytkowania gruntu przysługującego spółdzielni na prawo własności gruntu jest możliwa tylko za zgodą i na warunkach finansowych określonych przez właściciela gruntu (gminę lub Skarb Państwa). Jeśli spółdzielnia chciałaby podjąć działania zmierzające do uzyskania tytułu własności gruntów, które dotychczas pozostają w jej użytkowaniu wieczystym, to powinna wystąpić ze stosownym wnioskiem do właściciela gruntu, a następnie powiadomić członków o warunkach finansowych nabycia gruntu i spoczywających na nich obciążeniach związanych ze zmianą tytułu prawnego do gruntu.

Za nabycie gruntów zapłacą wszyscy

Wszyscy członkowie posiadający tytuły prawne do lokali położonych w nieruchomości, w której tytuł wieczystego użytkowania gruntu będzie zmieniony na prawo własności, muszą wnieść uzupełniające wpłaty na wkłady mieszkaniowe lub budowlane w wysokości pokrywającej ponoszone przez spółdzielnię koszty zmiany tytułu prawnego do gruntu (łącznie z kosztami opłat notarialnych i sądowych). (D.O.)