Błędy popełniane przy wynajmie

W przypadku, gdy kupujemy lokal na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – łatwiej uniknąć takiej pomyłki, a może tylko mniej wysiłku i wydatków wymaga dostosowanie nabytej nieruchomości do jej funkcji? Natomiast nie każde mieszkanie, które kupujemy z myślą o jego wynajmie, okaże się opłacalną inwestycją. Dlaczego?

W jakim celu kupujemy?
Powszechną strategią, zwłaszcza w przypadku osób, które w ostatnich latach niskich stóp procentowych traktowały rynek nieruchomości jako lepszą alternatywę dla swoich oszczędności niż bankowe lokaty, jest „dziś kupię, a jutro się zobaczy”.

Wielu tak myślących inwestorów czasem nie zastanawia się, w jakim celu kupuje mieszkanie. Czy chcą je od razu wyremontować i sprzedać po wyższej cenie, czy zdecydują się poczekać, by za 2-3 lata drożej sprzedać (zakładając, że ceny nieruchomości pójdą w górę), czy może mają zamiar je wynająć, aby uzyskać stabilny, comiesięczny dopływ gotówki? Katalog popełnianych w takich sytuacjach błędów jest naprawdę urozmaicony...

Emocje
Podstawowym, najczęściej popełnianym przez inwestorów błędem, jest kierowanie się emocjami. Koronnym zaś przykładem takiej sytuacji jest utożsamianie się z najemcą: „Ja bym tu nie chciał(a) mieszkać”. To naprawdę bez znaczenia!

Mieszkania są towarem pierwszej potrzeby, każdy musi gdzieś mieszkać, więc jeśli potencjalnego najemcy nie stać na mieszkanie 200-metrowe, ani nawet 50-metrowe, musi się zadowolić 20-metrowym, na parterze i od północy. Wybierze je, ze względu na wysokość czynszu, nawet, gdyby właściciel tego mieszkania nie chciał sam tam mieszkać.

Przepłacanie
Równie często popełniany błąd to przepłacanie za mieszkanie, kupowane na wynajem. Jeśli inwestor zapłacił 20 proc. powyżej ceny rynkowej („bo żonie się podobał widok”), to osiągnie niższą rentowność, niż osoba, która cierpliwie, bez emocji szukała prawdziwej okazji cenowej. Początkujący inwestorzy często też popełniają podobny błąd przy remoncie i wyposażeniu lokalu o takim przeznaczeniu.

Trzeba trzymać się żelaznej zasady: nie urządzamy dla siebie. Mieszkanie na wynajem powinno być wyposażone w proste, niedrogie, ale trwałe podstawowe meble i sprzęty. To samo dotyczy wykończenia: glazura nie musi być najmodniejsza i najdroższa. A kupowanie designerskiej lampy do lokalu w Podgórzu czy Nowej Hucie nie ma sensu: prawdopodobnie wynajmą je studenci, którzy nie docenią jej uroku.

Błędy w zarządzaniu
Kupowanie mieszkań na wynajem jest dla niektórych jak polowanie: łączy się z adrenaliną i poczuciem sukcesu, odczuwanym w momencie, gdy wychodzi się od notariusza po podpisaniu umowy. Zarządzanie nim jest o wiele bardziej żmudnym i mało spektakularnym zadaniem, ale to od niego w dużej mierze zależy, jaką stopę zwrotu osiągniemy na inwestycji.

Kluczowym procesem w ramach zarządzania najmem jest monitorowanie płatności i windykacja, na myśl o których wiele osób otrząsa się z obrzydzeniem i odkłada je na później. Niestety, później często bywa za późno i inwestycja, zamiast zysku, przynosi straty. Dlatego tak ważny jest proces weryfikacji najemcy, aby nie narazić się na kłopoty już po zawarciu umowy najmu.

Z motyką na słońce
Nie dopasowanie wizji możliwości to kolejny błąd. Przykłady? Zakup nieruchomości w innym mieście, bez przemyślanej strategii zarządzania lub kupno zbyt drogiej, która wymaga innej strategii przy szukaniu najemców, droższego wykończenia i wyposażenia, czy porywanie się przez początkującego inwestora na adaptację poddasza lub renowację kamienicy. Stopień złożoności takiej inwestycji jest o wiele wyższy, niż kupno kawalerki na wynajem w bloku.