Decyzja o warunkach zabudowy

Dyżur "Domu"

Decyzja o warunkach

zabudowy

Zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych uzyskana

przy sporządzaniu miejscowych planów,

które utraciły moc jest nadal obowiązująca

   Procedurze uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy ze szczególnym uwzględnieniem sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania terenu poświęcony był redakcyjny dyżur telefoniczny z udziałem przedstawicielek Wydziału Architektury Urzędu Miasta Krakowa: Jadwigi Warat-Hapońskiej, kierownika referatu warunków zabudowy, i Ewy Skorczyńskiej, kierownika referatu orzecznictwa. W relacji z dyżuru przekazujemy najczęściej powtarzające się pytania i odpowiedzi.
- Mieszkam na terenie gminy Żegocina. Dowiedziałem się w tutejszym urzędzie, że moje plany związane z budową domu będę mógł zrealizować dopiero po ustaleniu miejscowego planu zagospodarowania terenu - poprzedni przestał obowiązywać. Co mogę zrobić w takiej sytuacji?
   - Ustawa z 11 lipca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje pewne procedury dla ustalenia warunków zabudowy w sytuacji braku miejscowego planu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) jest wówczas możliwe, jeśli planowana inwestycja spełni następujące warunki: będzie dostępna do drogi publicznej i teren inwestycji jest uzbrojony, a także nie będzie on wymagał zmiany przeznaczenia gruntu rolnego poprzez sporządzenie planu zagospodarowania przestrzennego; jeśli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób umożliwiający ustalenie warunków nowej zabudowy w nawiązaniu do cech zabudowy istniejącej. Art. 61 ustawy uzależnia otrzymanie decyzji WZ także od innych, odrębnych przepisów, dotyczących np. ochrony przyrody i zabytków.
- W czasie obowiązywania planu zagospodarowania moja działka rolna, zgodnie z jego postanowieniami, przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową. Czy obecnie, gdy brak jest miejscowego planu, dawne postanowienia są już nieaktualne?
   - Zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych uzyskana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc jest nadal obowiązująca.
- Jestem właścicielem gruntu rolnego. Czy mogę na nim wybudować dom, w sytuacji, gdy miejscowy plan nie jest jeszcze uchwalony?
   - Poza sytuacją omówioną wyżej możliwość zabudowy gruntu rolnego w przypadku braku planu jest bardzo ograniczona i uzależniona od dwóch czynników: klasy gruntu oraz wielkości obszaru rolnego.
- Planuję otwarcie gabinetu dentystycznego w mieszkaniu na parterze budynku. Czy zmianę funkcji tych pomieszczeń wystarczy zgłosić w miejscowym wydziale architektury?
   - Nie, zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Obowiązująca w takim przypadku procedura niczym nie różni się od stosowanej przy ustalaniu decyzji WZ dla innych inwestycji.
- W jaki sposób mogę sprawdzić przeznaczenie działki, którą zamierzam kupić, jeśli znajduje się ona na terenie, gdzie plan miejscowy nie obowiązuje?
   - Przeznaczenie terenu może wówczas określić jedynie decyzja WZ. Najbezpieczniej jest więc dokonać zakupu dopiero po jej uzyskaniu. Z wnioskiem o wydanie decyzji nie musi występować do urzędu właściciel działki. Nowa ustawa (z 11 lipca 2003 r.) wprowadziła możliwość przeniesienia decyzji na rzecz innej osoby (np. właściciel uzyskał decyzję, którą nabywca może przenieść na siebie).
- Czym można tłumaczyć fakt, że w Krakowie na sporządzonych przez gminę wykazach gruntów przeznaczonych do zbycia znajduje się niewiele, w stosunku do lat ubiegłych, propozycji?
   - W sytuacji braku planu, a tak jest w Krakowie, gmina, aby zbyć grunt, musi określić jego przeznaczenie. Jest to możliwe jedynie na drodze uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Czas jej pozyskiwania (w Krakowie w ciągu kilku miesięcy) wpływa m.in. na przedłużanie się procedury zmierzającej do zbycia gruntów i tym np. można tłumaczyć, że tego rodzaju propozycji jest ostatnio mniej.
- Zamierzam wystąpić o wydanie decyzji o WZ na budowę dwóch domów. W przyszłości planuję również podział działki, na której one staną. W jaki sposób można podzielić działkę, gdy brak jest miejscowego planu?
   - Zasady podziału działek określa się wówczas w drodze decyzji o WZ z zachowaniem pełnej procedury. Korzystnym dla pana rozwiązaniem będzie złożenie jednego wniosku dotyczącego całej inwestycji - na warunki dla obu domów i na określenie zasad podziału. Dzięki temu sprawa prowadzona będzie jednym postępowaniem i zaoszczędzi pan wiele czasu.
- Dowiedziałem się, że na terenie, gdzie położona jest moja działka, obowiązuje miejscowy plan. Czy wobec tego, chcąc rozpocząć budowę domu, muszę wystąpić do urzędu o wydanie decyzji o WZ?
   - Nie. Zgodnie z nową ustawą decyzję o WZ wydaje się wyłącznie w sytuacji braku planu. Jeżeli plan obowiązuje, należy wystąpić wprost o wydanie pozwolenia na budowę. Urząd bada wówczas m.in. zgodność zamierzenia inwestycyjnego z ustaleniami planu.
- Gdzie można uzyskać informacje dotyczące prawidłowego wypełniania wniosku o wydanie decyzji o WZ?
   - W Krakowie, w siedzibie Wydziału Architektury można otrzymać wzór takiego wniosku, uwzględniający wszystkie wymogi ustawowe. Są tam również przygotowane dla petentów informacje dotyczące poszczególnych procedur obowiązujących w urzędzie.
Notowała DANUTA ORLEWSKA