Działkowcu! Masz prawo do działki

19 stycznia 2014 roku weszła w życie nowa ustawa działkowa. Wprowadziła zasadę, że Twój rodzinny ogród działkowy musi mieć swojego zarządcę, ale Ty, jako działkowiec, nie musisz być członkiem organizacji, która go prowadzi. Możesz, ale nie musisz.

Nowe przepisy rozdzieliły, obowiązkowy wcześniej, związek pomiędzy prawem do działki a przynależnością organizacyjną. Właśnie dlatego trzeba było wprowadzić prawne rozwiązania pozwalające zrezygnować z przydzielania ziemi nowym działkowcom na mocy uchwały.

Tak jest teraz
Obecnie zamiast tak zwanego przydziału ustawa wymaga pisemnej umowy stowarzyszenia ogrodowego z działkowcem. Dzięki tej umowie zyska on prawo do działki - dzierżawę działkową, którą można zapisać w księdze wieczystej.

Uwaga! Każdy działkowiec na prawo do jednej działki.

Prawa tych działkowców, którzy użytkowali ziemię przed wejściem w życie nowej ustawy, automatycznie zaczęły jej podlegać.

Jak powstaje nasze prawo do działki
1. Prawo to powstaje na podstawie umowy dzierżawy działkowej. Zawierana jest pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a kandydatem na działkowca.
2. Taka umowa dzierżawy działkowej może być zawierana jedynie w przypadku przejmowania wolnej działki. Nie ma zastosowania w sytuacji, kiedy ogród jest już zajęty, czyli istnieje prawo do niego.
3. Umowę dzierżawy działkowej zawiera stowarzyszenie ogrodowe (zarząd rodzinnego ogrodu działkowego) z danym kandydatem na działkowca.
4. Umowa może być zawarta również z małżonkiem działkowca - jeśli żąda on ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim partnerem.
5. Przy ustanowieniu prawa do działki uwzględnia się w szczególności ustawowe funkcje rodzinnych ogrodów działkowych oraz działki, a także miejsce zamieszkania osoby, która się o nią ubiega.

Warto wiedzieć: ten punkt oznacza w praktyce to, że nie istnieje bezwzględny obowiązek zawarcia umowy z każdą osobą, która sobie tego zażyczy. Odmowa powinna być jednak podyktowana konkretnymi względami. Na przykład znaczną odległością pomiędzy ogrodem a miejscem zamieszkania kandydata na działkowca.

6. Umowa dzierżawy działkowej musi być na piśmie!

Czyli zarząd konkretnego ROD-u nie może nam przekazać wolnej działki na podstawie ustnego porozumienia, bo to nie ma wiążącej mocy prawnej.
Pamiętajmy także, że umowa może być zawarta na ustanowienie prawa działkowca wyłącznie do jednej działki.

To specyficzna umowa
Działkowiec korzysta z działki na podstawie konkretnego prawa. Dzierżawa uprawnia go do używania gruntu i pobierania z niego pożytków (warzywa, owoce), ale dotyczy ściśle określonej rzeczy (działki). Dlatego wynikają z niej obowiązki związane z odpowiednim wykorzystaniem ziemi, przestrzeganiem regulaminu i wnoszeniem opłat ogrodowych.

Kiedy płacisz czynsz, a kiedy nie
Dzierżawa działkowa jest prawem nieodpłatnym. To znaczy nie jest pobierany czynsz z tytułu korzystania z działki.

Uwaga, ale jest odstępstwo od tej reguły! Istnieje możliwość pobierania czynszu od działkowca, gdy stowarzyszenie ogrodowe ma obowiązek uiszczać taką opłatę na rzecz właściciela gruntu. Czyli gdy przysługujący mu tytuł prawny do danego gruntu ma charakter odpłatny.

Warto wiedzieć
1. Dzierżawa działkowa jest chroniona na podstawie prawa o ochronie własności. Na wniosek działkowca może być ujawniona w księdze wieczystej.

2. Dzierżawa ta przysługuje nie tylko działkowcom, którzy nabyli prawo do działki po wejściu w życie nowej ustawy. Przekształciły się w nią także dotychczasowe prawa działkowców, które wynikały z przydziałów (uchwał zarządów ROD-ów). Przekształcenie nastąpiło automatycznie, bez obowiązku zawierania nowej umowy z dotychczasowymi działkowcami. Zostali oni dzierżawcami z mocy prawa. Natomiast przysługujące niektórym prawo użytkowania pozostało w mocy - choć nowa ustawa nie przewiduje już możliwości jego ustanawiania.

Przenoszenie praw
Pan Kowalski nie może usiąść z panem Nowakiem u siebie w domu i napisać, że przekazuje mu ogród działkowy

Jedną z najistotniejszych nowości w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych jest uregulowanie zasad obrotu. Wprowadzono jasne mechanizmy pozwalające działkowcom przenosić prawo do działki.

Uwaga!
Takie przeniesienie nie stanowi sprzedaży. Jest ono zmianą strony umowy.
Tak to się odbywa
Przeniesienie praw do działki następuje w drodze umowy zawieranej pomiędzy działkowcem a pełnoletnią osobą fizyczną. Umowa obejmuje oświadczenie o przeniesieniu. Powinna ona regulować także kwestię rozliczenia stron za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca.

Forma tej umowy ma znaczenie
I to kluczowe. Prawo wymaga bowiem, aby była zawarta na piśmie, ale - uwaga - koniecznie z podpisami notarialnie poświadczonymi. Nie oznacza to, że przeniesienie musi być potwierdzone w formie aktu notarialnego. Chodzi tylko o to, aby autentyczność podpisów stron w umowie została urzędowo poświadczona przez notariusza. Inaczej będzie nieważna. Czyli pan Kowalski nie może usiąść z panem Nowakiem w domu, napisać, że jeden drugiemu przekazuje działkę, i sprawa będzie formalnie załatwiona. Tak zawarte porozumienie jest nieważne z punktu widzenia przeniesienia prawa do działki.

Co dalej
Umowa zawarta zgodnie z wymogami jest ważna. Ale jej skuteczność (czyli formalne wejście w życie) zostanie zawieszona do czasu zatwierdzenia dokumentu przez stowarzyszenie ogrodowe. Dlaczego? Między innymi z tego powodu, że to ono jest drugą stroną umowy dzierżawy działkowej. W związku z tym musi mieć możliwość wyrażenia stanowiska co do osoby, która ma stać się jego partnerem. Aby więc skutecznie zrealizować umowę, Kowalski i Nowak muszą złożyć w stowarzyszeniu (czyli w zarządzie ROD-u) wniosek o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki z załączoną umową obejmującą wysokość uzgodnionego wynagrodzenia za naniesienia i nasadzenia będące własnością zbywającego.

To trzeba wiedzieć
Co się dzieje, gdy złożymy w zarządzie rodzinnego ogrodu działkowego wniosek o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki z załączoną umową.

Od chwili złożenia wniosku stowarzyszenie ogrodowe ma dwa miesiące na złożenie oświadczenia w przedmiocie zatwierdzenia umowy lub odmowy. Powinno to się odbyć w formie uchwały zarządu ROD-u.
Jeżeli w tym terminie nie zapadnie żadna uchwała, przeniesienie praw do działki będzie uważane za zatwierdzone.

Stowarzyszenie ogrodowe może odmówić zatwierdzenia umowy.
Dzieje się tak jednak:
a) z ważnych powodów; lub
b) gdy jest inny kandydat oczekujący na działkę. Wówczas musiałby on zapłacić ustalone wynagrodzenie ustępującemu działkowcowi w terminie dwóch tygodni. A co jeśli tego nie zrobi? Następuje wtedy automatyczne zatwierdzenie przeniesienia praw do działki na wskazaną przez działkowca osobę.
Uwaga! Zarząd ROD-u nie może wskazać w powyższym trybie kandydata do przejęcia działki, jeżeli umowa o przeniesieniu praw do niej została zawarta pomiędzy działkowcem a jego osobą bliską. Wówczas odmowa zatwierdzenia będzie możliwa tylko z ważnych powodów.

Odmowa może być zaskarżona do sądu przez każdą ze stron umowy.
Ewentualne orzeczenie sądu o jej bezpodstawności zastępuje zatwierdzenie przeniesienia praw do działki.

To trzeba zapamiętać, gdy chodzi o zbywanie prawa do działki.
Regulacje umożliwiające zbywanie tego prawa są w prawie działkowym nowością. Nie jest to dosłowna sprzedaż ziemi, ale skutek ma podobny. Warunkiem zmiany uprawnionego do działki jest pisemna umowa oraz jej zatwierdzenie przez stowarzyszenie ogrodowe. Może ono nie zaakceptować takiej transakcji, ale wyłącznie z ważnych powodów.