Jak wykupić mieszkanie od gminy?

Każdego roku około tysiąca mieszkańców Krakowa wykupuje od gminy zajmowane przez siebie mieszkanie komunalne. Zyskują dwie strony takiej transakcji – miasto ma dodatkowe dochody, lokatorzy stają się właścicielami nieruchomości.

Z dużą bonifikatą...
Zasady sprzedaży mieszkań komunalnych w Krakowie zmieniały się wielokrotnie. Zawsze jednak jednym z najważniejszych rozwiązań była możliwość wykupu lokali mieszkalnych przez najemców przy zastosowaniu dużej bonifikaty. Obecnie wynosi ona 90 proc., co oznacza, że mieszkanie wykupywane jest za 10 proc. jego rynkowej wartości.

O tym, jak wielka jest to ulga dla kupujących świadczą wpływy ze sprzedaży mieszkań komunalnych, a właściwie ich porównanie z dochodami ze sprzedaży na przetargach. W ubiegłym roku miejscy urzędnicy podpisali 950 umów z lokatorami, którzy za wykup zapłacili w sumie 15,67 mln zł. W tym samym okresie na przetargach zlicytowano wprawdzie tylko 23 mieszkania należące do miasta, ale za to uzyskano za nie aż 5,47 mln zł. Podobną tendencję widać w poprzednich latach. Np. za rok 2010 za 1002 mieszkania wykupione przez najemców miasto dostało 29,25 mln zł, a za 22 sprzedane na przetargach – 5,69 mln zł.

Duża zniżka to nie jedyna zachęta do wykupu. Miasto godzi się na spłatę należności w ratach – półrocznych na okres do 3 lat. Wprawdzie są one oprocentowane, ale to tylko 1,5 stopy procentowej redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

...ale z zakazem sprzedaży,
Duża bonifikata nie jest bezwarunkowa. Wykupującemu grozi zapłacenie kwoty równej pełnej wartości mieszkania, jeśli sprzeda go przed upływem 5 lat od dnia transakcji.

Wielu osobom wydaje się, że gmina nie może ich już ścigać. Tymczasem okres żądania wyjaśnień i zwrotu pieniędzy może sięgać nawet 15 lat. Jeśli ktoś sprzedał mieszkanie tuż przed upływem 5 lat od transakcji, to urzędnicy mają jeszcze kolejne 10 lat na dochodzenia praw gminy. I coraz częściej to robią, a do tego coraz częściej udaje im się odzyskać bonifikaty.

Kluczowy dla żądań zwrotu bonifikaty jest zapis w umowach sprzedaży, że mieszkania nie wolno zbyć w ciągu 5 lat od nabycia prawa własności. Ten warunek można ominąć w trzech przypadkach.

Po pierwsze, gmina nie może domagać się pieniędzy, gdy lokal zostanie przekazany osobie bliskiej. Tyle tylko, że potoczne znaczenie takiej osoby jest inne niż w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Można oddać mieszkanie dziecku, ale zapisanie go córce i zięciowi lub synowi i synowej powoduje, że ustawowe zwolnienie ze zwrotu bonifikaty nie obowiązuje. Za osobę bliską w takich przypadkach nie są uznawani też teściowie czy pasierbowie.

Drugi sposób ominięcia ustawowego zakazu sprzedania mieszkania kupionego od gminy pod rygorem zwrotu bonifikaty to zakup innego za pieniądze uzyskane z transakcji. Ważne, że musi to być jedna nieruchomość. Nie mniej istotne jest to, że kupując dom nie można części kwoty przeznaczyć na jego zakup, a resztę na wykończenie – cała kwota musi pójść na zakup nowej nieruchomości.

Trzecia możliwość to zamiana mieszkań.

lub liczyć na wolę radnych
Ale jest jeszcze szansa, by zgodę na odstąpienie od żądania zwrotu pieniędzy wyrazili miejscy radni.

Aby skorzystać z tej ścieżki, trzeba się zwrócić o to do rady. Jeśli pozytywną opinię w konkretnej sprawie wyrażą dwie komisje – mienia i budżetu – urzędnicy przygotują projekt uchwały, który przegłosuje cała Rada Miasta.

W pierwszej kolejności radni idą na rękę tym, którzy przekazali kupione od gminy mieszkanie swoim bliskim – tym nie uznawanym przez ustawowe przepisy. W bardzo wielu przypadkach rodzice zapisywali taki lokal na swoje dziecko i jego współmałżonka będąc przekonanymi, że nie łamią zapisów wcześniej zawartej z gminą umowy.

Drugi przypadek dotyczy kupienia mieszkania spółdzielczego. Wielu osobom wydaje się, że kupili mieszkanie własnościowe, ale w myśl przepisów ustawowych własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest ograniczonym prawem własności.

Wreszcie radni godzą się także na to, by niektórzy mogli oddać tylko część bonifikaty. Chodzi o tych, którzy kupili dom za część pieniędzy sprzedanego mieszkania komunalnego, a za resztę go wykończyli. W takim przypadku muszą oddać bonifikatę tylko od tej drugiej części.

To samo dotyczy zakupu kilku nieruchomości – wtedy gmina nie zażąda bonifikaty za jedną nieruchomość wskazaną przez zainteresowaną osobę.

Dużur Eksperta

* Co tydzień na łamach „Przeglądu Nieruchomości” umożliwiamy naszym Czytelnikom uzyskanie odpowiedzi na nurtujące ich pytania. Każdy dyżur ekspertów, dotyczący tematu interesującego mieszkańców Krakowa oraz regionu, poprzedzony będzie tekstem wprowadzającym. Na telefoniczny dyżur zapraszamy osoby bezpośrednio zajmujące się danym zagadnieniem. Obok (str. 3) relacja z ubiegłotygodniowego dyżuru przedstawiciela Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej.

*Wszystko o wykupie mieszkań Komunalnych. Podczas jutrzejszego (12 marca) dyżuru na pytania naszych Czytelników odpowiadać będą pracownicy Referatu Zbywania Lokali w Wydziale Skarbu Urzędu Miasta Krakowa. Dzwonić można w godz. 10-13 pod numer telefonu 12 616 98 62. Relację z tego dyżuru Czytelnicy znajdą w kolejnym środowym wydaniu „Przeglądu Nieruchomości”.