Katalońskie pomysły na kryzys

Wspólne zdjęcie uczestników warsztatów w siedzibie APCE

Kryzys na Półwyspie Iberyjskim odróżnia z pewnością 10-krotnie większa skala tamtejszego rynku budowlanego. Występujące na nim zjawiska mają jednak podobny charakter. Kluczowym problemem jest ograniczony dostęp do źródeł finansowania. Duże firmy próbują radzić sobie z nim prowadząc, w ramach zintegrowanej działalności stowarzyszeniowej, negocjacje bezpośrednio z bankami.
W poszukiwaniu pieniędzy
Wspomniane już katalońskie Stowarzyszenie Budowniczych i Deweloperów uzyskało od znanego na polskim rynku banku Santander deklarację kredytowania nowych inwestycji w przypadku tych deweloperów, którzy - o czym wspominałem już w minionym tygodniu - zgodzili się obniżyć ceny mieszkań o 20 proc. W znacznie trudniejszym położeniu znajdują się mniejsze firmy, nie posiadające odpowiedniego zaplecza logistycznego i nie dysponujące znaczącym kapitałem. Jednak i one nie czekają biernie na rozwój wypadków. Podczas warsztatów w Barcelonie krakowscy budowniczowie domów i mieszkań spotkali się z prezesem Stowarzyszenia Deweloperów, które zostało powołane przez ponad 200 lokalnych firm, jako reakcja na pogłębiające się w Hiszpanii zjawisko dekoniunktury. - Sytuacja zmusiła nas do poszukiwania pieniędzy na zewnątrz, poza Hiszpanią - mówił Valentin Oliveras, prezes Stowarzyszenia Przedsiębiorców Branży Nieruchomości (ACDEI). - Podjęliśmy rozmowy z inwestorami arabskimi. W tej właśnie sprawie odbyłem przed kilkoma dniami podróż do Dubaju.
Zdaniem katalońskich rozmówców rozmowy prowadzone w emiratach przebiegają obiecująco, problem w tym, że tamtejsi finansiści zwracają uwagę głównie na duże przedsięwzięcia w rentownych branżach rynku nieruchomości, interesując się przede wszystkim projektami hotelarskimi, sportowo-rekreacyjnymi (np. budową pól golfowych) oraz apartamentowymi. Koszty kredytów zaciąganych w petrodolarach nie są wysokie (kwestia ta wyraźnie interesowała również krakowskich inwestorów), gdyż ich oprocentowanie nie wynosi więcej niż 6-8 proc. w skali roku.
Charakterystycznym elementem miejskiego pejzażu wielkich hiszpańskich metropolii są obecnie duże zespoły budynków mieszkalnych oraz biurowych, które stoją puste. W Barcelonie, w dzielnicy Gran Via 2, znajduje się skupisko biurowców czekających od ponad dwóch lat na najemców. Duzi deweloperzy, o czym była już mowa, upatrują swych szans w różnicowaniu kierunków działalności. Postępuje tak m.in. obecna w Polsce Grupo Prasa (GP Investments), rodzinna firma, której rodowód sięga lat 60., należąca obecnie do pierwszej piątki największych firm deweloperskich w Hiszpanii.
Założona w Kordobie koncentrowała się początkowo na generalnym wykonawstwie prac budowlanych. Jej dynamiczny rozwój związany jest z decyzjami o rozszerzeniu działalności na cały teren Hiszpanii oraz zagranicę. - Początki naszej ekspansji przypadają na lata 80. Firma kupuje w tym czasie grunty w różnych zakątkach kraju i otwiera oddziały w Madrycie, Sewilli i Barcelonie - mówi Adam Rul-lan Bóbr, zastępca dyrektora generalnego w Grupo Prasa. - Tereny za granicą kupiliśmy po raz pierwszy w historii naszej działalności w roku 2000, w Portugalii.
W skład Grupo Prasa wchodzą spółki związane z deweloperką, budownictwem (CISA), pośrednictwa nieruchomości (SUNSCAPE), realizujące i zarządzające rezydencjami dla osób starszych (SANYRES). Grupa posiada m.in. pola golfowe, prowadzi nawet działalność hodowlaną i zarządza terenami łowieckimi. W Krakowie GP Investments realizuje duży obiekt mieszkalny "Apartamenty przy Bulwarze", według projektu biura Ingarden & Evy, w rejonie ul. Rzeźniczej (pierwszy etap obejmuje 161 mieszkań). - Do zaangażowania się w Polsce skłoniła nas bardzo dobra sytuacja tutejszego rynku nieruchomości - podkreśla Adam Rul-lan Bóbr. Realizujemy projekt apartamentowca przy ul. Modrej w Warszawie i domów jednorodzinnych w Magdalence. W roku 2006 wygraliśmy największy w historii przetarg we Wrocławiu na tereny tzw. Centrum Południowego o pow. ponad 44 tys. m kw.
Opinie uczestników warsztatów
Arch. Andrzej Rymarczyk, członek zarządu SBDiM: Barcelona jest jednym z najwspanialszych europejskich miast. Swój sukces zawdzięcza ona m.in. swojej doskonałej lokalizacji, wykorzystującej wzajemne sąsiedztwo morza, rozległej nadmorskiej niziny oraz otaczających ją wzgórz. Wszystkie te elementy połączone są doskonale rozplanowaną strukturą urbanistyczną, tworzoną i rozwijaną harmonijnie na przestrzeni wielu stuleci. Dzisiejsza przestrzeń miejska ma swój początek w XIX wieku, kiedy to arch. Ildefons Cedra nakreślił z rozmachem plan miasta. Realizacja tego planu kontynuowana jest do dzisiaj. Podobnie jak budowa kościoła Sagrada Familia, wznoszenie którego rozpoczął w 1899 Antonio Gaudi i którego realizacja, według rysunków i szkiców autora, trwa do dnia dzisiejszego. Nowoczesne myślenie o rozwoju miasta przeplata się w Barcelonie z kontynuacją idei zapoczątkowanych przez jego wielkich twórców.
Dlatego też w zabytkowym centrum miasta, jak i w jego nowoczesnych dzielnicach peryferyjnych nie widzi się obiektów drastycznie szpecących czy degradujących krajobraz miejski. Obiekty o nowoczesnej, awangardowej architekturze powstają często w bezpośrednim sąsiedztwie obiektów zabytkowych, znakomicie z nimi współgrając.
Plan zagospodarowania przestrzennego miasta, funkcjonujący na całym jego obszarze, zapewnia Barcelonie harmonijny rozwój. Miasto posiada świetnie rozplanowaną sieć drogową, opartą na czytelnej siatce szerokich ulic. Znajduje się w nim doskonale rozwinięta sieć metra, pozwalająca na przemieszczanie się w obszarze miasta ogromnej liczbie jego mieszkańców. Miasto stworzyło i tworzy dalej nowe, atrakcyjne obszary przestrzeni miejskiej, takie jak m.in. miasteczko olimpijskie (Port Olimpic), parki miejskie (Parc de Joan Miro), dzielnica uniwersytecka, dzielnica na terenie starego portu (Port Vell), wypełniając je architekturą o bardzo wysokiej jakości. Jakość architektury jest również efektem funkcjonowania dobrze przygotowanych planów zagospodarowania, które w swoich zapisach precyzyjnie definiują charakter, wygląd, jakość oraz szczegółowe uwarunkowania przestrzenne dla projektowanej zabudowy. Rozwojowi miasta sprzyjają również czytelne procedury administracyjne, dzięki którym inwestorzy szybko i sprawnie mogą uzyskiwać pozwolenia budowlane.
Tytus Misiak, prezes Zarządu Głównego SBDiM: Kolejne już, po Londynie i Paryżu, Warsztaty Dewelopera w Barcelonie wzbogaciły członków Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań o doświadczenia hiszpańskich firm deweloperskich i ich stowarzyszeń w zakresie planowania przestrzennego, warunków prowadzenia inwestycji i ich finansowania oraz standardów i jakości budownictwa mieszkaniowego. Katalończykom możemy pozazdrościć rozplanowania miasta i szlaków komunikacyjnych wraz z wielokilometrowymi ścieżkami rowerowymi. Natomiast pod względem standardów i jakości wykonania budynków mieszkalnych wyżej ocenialiśmy realizacje większości inwestycji krakowskich. Myślę również, że łatwiej będzie nam wychodzić ze skutków kryzysu finansowego w budownictwie mieszkaniowym niż Hiszpanom. Taka prognoza jest uzasadniona bardzo małą ilością oddawanych mieszkań w Polsce w stosunku do rzeczywistych potrzeb, ocenianych na poziomie co najmniej 1,5 mln mieszkań.
Tekst i fot. Janusz Michalczak