Kupujemy działkę budowlaną

W ubiegłym tygodniu pisaliśmy na naszych łamach o wyborze projektu domu. Dziś więcej o zakupie działki. Otóż przy jej zakupie bez pośrednictwa biura nieruchomości powinniśmy wykazać się szczególną ostrożnością, przemyślanymi działaniami, a także i pewną fachową wiedzą.

Granice działki
Kupujący nie powinien, tylko i wyłącznie, wierzyć oświadczeniom właściciela działki. Powinien dobrze sprawdzić, czy działka, którą właściciel pokazywał, i ta, której dokumenty dostarczył do notariusza, to ta sama działka. Do tego służą mapy geodezyjne. Zawierają one granice działek, ich numery, a także punkty orientacyjne (budynki, ulice, strumyk, las itp.), które umożliwiają zorientowanie się w terenie.

Mapy udostępnione są też w internecie na stronie http://geoportal.gov.pl/. Może się zdarzyć, że właściciel chce oszukać nabywcę działki co do przebiegu jej granic.

– Właściciel może twierdzić, że granica przebiega w innym miejscu, niż to jest faktycznie, na przykład, że granica przebiega przez „tamte krzaki”, podczas gdy faktycznie działka jest węższa _– ostrzega Paweł Puch na łamach „Krakowskiego Rynku Nieruchomości. – Może też próbować zataić, że granica uległa zatarciu, i nie bardzo wiadomo, jak przebiega w terenie, a między nim a sąsiadem trwa spór co do jej przebiegu.
Jeśli chodzi o kwestię właściwego określenia granic, powinny one być oznaczone słupkami geodezyjnymi. Na ich podstawie jesteśmy w stanie zorientować się co do przebiegu granic. Jeżeli natomiast znaków geodezyjnych brak, trzeba skorzystać z usług geodety, który te granice wytyczy._

Najkorzystniejsza jest działka o szerokości około 20-25 metrów. Taka szerokość daje nam pewność, że wybór projektów domów będzie całkiem spory. Za działkę wąską uznaje się nieruchomość o szerokości 16 metrów. Pojawiają się wówczas spore problemy z usytuowaniem budynku.

Plan zagospodarowania
Trzeba koniecznie udać się do właściwego urzędu i zobaczyć, co narzuca plan zagospodarowania przestrzennego danego rejonu. Określa on rodzaje działek i informuje, jaki dom można budować na naszej działce.

Niestety, dużo terenów nie jest objętych planami zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli działka, którą zamierzamy nabyć, nie jest objęta takim planem, powinniśmy postarać się o tzw. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taki dokument jest wydawany przez gminę na wniosek posiadacza działki. Poprośmy więc sprzedającego, aby postarał się o taki dokument. Będziemy wówczas wiedzieć, jaki dom i o jakim usytuowaniu może powstać na działce.

Dojazd do działki
Niewątpliwie najkorzystniej jest, gdy posesja posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, której właścicielem jest gmina. Przy drogach powiatowych i wojewódzkich nieco trudniej uzyskać pozwolenie na bezpośredni wyjazd na drogę. Jednak, nawet jeśli do danej działki jest dojazd, na przykład jakąś mniej lub bardziej utwardzoną drogą przez działkę sąsiednią, nie znaczy to, że jest on zagwarantowany prawnie. Trzeba to koniecznie sprawdzić.

– Jeśli nie ma dostępu do drogi publicznej, musimy postarać się o służebność przejścia i przejazdu po terenie prywatnym. Informację o właścicielu drogi uzyskamy m.in. w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych lub w starostwie powia- towym w ewidencji gruntów i budynków – radzi Ewa Kędziora z biura projektowego Lipin- scy.pl.

– Jeżeli tego nie sprawdzimy i uwierzymy zapewnieniom sprzedającego, że przecież jego ojciec i dziadek tą drogą jeździł i nigdy nie było problemu, to możemy wpaść w tarapaty. Sąsiad może bowiem w __przyszłości postawić lub przesunąć istniejące ogrodzenie, uniemożliwiając nam przejazd.

Dostępne media
Niezmiernie ważną sprawą jest doprowadzenie do działki mediów niezbędnych w użytkowaniu zbudowanego domu.

Jeżeli na kupowanej działce nie ma jeszcze fizycznych przyłączy niezbędnych mediów, musimy wcześniej pomyśleć skąd je doprowadzimy. W praktyce bardzo często jest rozwiązanie polegające na zgodzie mieszkających już sąsiadów na doprowadzenie od nich prądu, wody, czy gazu. Nawet pisemna zgoda nie jest jednak najlepszym rozwiązaniem.

Jeżeli kupujemy działkę, nie znając sąsiadów ani stosunków między nimi, powinniśmy zawsze uzależnić kupno działki od tego, aby w naszej umowie kupna-sprzedaży ustanowiono służebność mediów. Taka służebność jest praktycznie niemożliwa do zniesienia .

Jaki grunt?
Przed kupnem działki dobrze jest też wykonać badanie gruntu. To niestety dodatkowy koszt (kilkaset złotych), lecz może pomóc uniknąć przykrych niespodzianek. Badanie wykonuje geolog, określając rodzaj podłoża, na którym stanie nasz dom.

Może się okazać, że pod cienką warstwą gleby jest twarda skała. Wówczas wykonanie fundamentów będzie bardzo trudne, nie mówiąc już o konieczności rezygnacji z wykonania podpiwniczenia. Geolog może też stwierdzić, że teren jest podmokły, a poziom wód gruntowych bardzo wysoki. To praktycznie eliminuje możliwość wykonania piwnicy pod budynkiem.