Lokator pod dziurawym parasolem

Ponad 2 mln osób, tj. około 600 tys. gospodarstw domowych, zajmuje lokale w prywatnych kamienicach. W samym Krakowie tytuły prawne do mieszkań znajdujących się w zasobach prywatnych mocą dawnych decyzji administracyjnych o przydziale ma ponad 23 tys. rodzin. Liczba najemców mieszkających w prywatnych kamienicach wciąż wzrasta, ponieważ właściciele odzyskują dawne nieruchomości, stają się one także przedmiotem obrotu. Ich lokatorzy poważnie obawiają się o swoją przyszłość.

Zaplątana historia

 Pani Bożena na początku lat 80. zamieniła swoje spółdzielcze 60 m2 i komunalne 70 m2 swojej matki na jedno ponadstumetrowe mieszkanie w centrum Krakowa. 10 lat później odnalazł się właściciel kamienicy, który jednoznacznie dał do zrozumienia lokatorom, że będą tu mieszkali najkrócej, jak to możliwe. Dziś pani Bożena czuje się oszukana. Najpierw prawie 20 lat czekała na mieszkanie spółdzielcze, teraz może stracić dach nad głową.
 Pani Danuta zamieniła komunalne jednopokojowe na komunalne dwupokojowe. Na początku lat 90. dawny właściciel odzyskał nieruchomość. Z ponad 60 lokatorów w kamienicy zostało 13. Starzy sąsiedzi pani Danuty, mieszkający w gminnym bloku, liczą na uwłaszczenie, dzięki któremu staną się właścicielami swoich mieszkań. Pani Danuta wciąż pisze pozwy do sądu z powodu naliczania jej przez nowego właściciela zbyt wysokiego czynszu. Nie wie, gdzie za kilka lat podzieje się z dzieckiem.
 Obok wielu podobnych ludzkich sytuacji diametralnie różny list przyszedł do redakcji, w którym Czytelniczka żali się, że wraz ze swoją dwupokoleniową rodziną zajmuje najmniejsze mieszkanie we własnej kamienicy. Tak poukładały się losy, że rodziny dokwaterowane na podstawie szczególnego trybu najmu po wojnie, wykruszyły się, wyprowadziły. Teraz stumetrowe mieszkania zajmują emeryci albo wnuki pierwszych najemców. Mieszkają wygodnie, płacąc czynsz regulowany i żądając kosztownych napraw w swoich mieszkaniach od właściciela, który jest uboższy od lokatorów, a do utrzymania budynku w należytym stanie technicznym jest zmuszony ustawą. Gdzie tu sprawiedliwość?
 Takie trudne do rozwiązania sytuacje zafundowała nam nasza zawikłana historia. Po wojnie ludzie musieli gdzieś mieszkać, a mieszkanie miało charakter socjalny. Z drugiej strony przez 50 lat najemcy płacili czynsze, które nie dawały możliwości wykonywania na bieżąco koniecznych napraw i remontów. Teraz zaległości są tak duże, że tylko radykalna podwyżka czynszów może przynieść środki umożliwiające ratowanie starych zasobów mieszkaniowych. Potraktowanie mieszkania jako towaru rynkowego musi odbywać się jednocześnie z rozpostarciem parasola ochronnego nad lokatorami. Chociaż ludziom żyje się coraz trudniej, parasol jest coraz bardziej dziurawy.

Niezgodne z Konstytucją

 Stosunki między właścicielami nieruchomości a najemcami lokali, reguluje Ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Jeden z jej zapisów (art. 56 ust. 2 o czynszu regulowanym) został zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny i straci swoją moc 11 lipca 2001 r. Od 12 lipca 2001 r. będzie obowiązywać czynsz wolny ustalony przez właściciela budynku. - Czas do lipca 2001 r. TK pozostawił parlamentowi na uchwalenie nowej ustawy o najmie lokali, której przepisy będą zgodne z Konstytucją. Taka Ustawa nosząca roboczą nazwę "O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego" była już dwukrotnie czytana w Sejmie i nadal pracuje nad nią komisja sejmowa. Jeśli zostanie uchwalona do lipca 2001 r., w życie wejdą jej przepisy, a orzeczenie TK będzie wykonane - wyjaśnia Kazimierz Jurek ekspert ds. nieruchomości, który pracuje w komisji sejmowej z ramienia Federacji Związków Gmin i Powiatów RP.
 Przepisy projektu Ustawy o ochronie praw lokatorów (...) przewidują, że w zasobach prywatnych do końca 2004 r. będzie obowiązywał czynsz regulowany w wysokości do 3 proc. wartości odtworzeniowej m kw. p.u. mieszkania (ustalanej na każdy kwartał przez wojewodę). Od początku 2005 r. podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Podwyżki czynszu mogą w danym roku przekraczać średnioroczny wzrost cen towarów i usług nie więcej niż o 25 proc. Pierwsza podwyżka czynszu nie może być wyższa niż 4,5 proc. wartości odtworzeniowej m kw. p.u. mieszkania.

Komentarze

 - Wyrok TK ustalający czynsz wolny zaskoczył nas i z pewnością spowoduje zmianę kierunku działalności naszej organizacji - mówi Alicja Sarzyńska, prezes Zarządu Głównego Polskiego Zrzeszenia Lokatorów. - Liczyliśmy się z tym, że już 3-procentowy czynsz będzie straszny, ale wolny spowoduje dramaty ludzi i spore kłopoty gmin - dodaje pani prezes, a dalej wyjaśnia, że mieszkania w starych zasobach są duże i niefunkcjonalne. Duże hole, spiżarnie, zakamarki sztucznie powiększają powierzchnie mieszkań.
 - Gminy nie zdają sobie sprawy, że zdeterminowani lokatorzy, którym przyjdzie płacić czynsze przekraczające ich możliwości finansowe, będą mieli prawo domagać się od gminy lokalu gminnego. Chociaż decyzje administracyjne o najmie dotyczące budynków prywatnych z mocy prawa w 1994 r. przekształciły się w umowy cywilnoprawne, dla lokatorów stroną wciąż jest gmina, a nie prywatny właściciel. To ona dziedziczy odpowiedzialność za niegdysiejsze przydziały mieszkań. Skąd gmina weźmie mieszkania, aby zaspokoić te roszczenia? - pyta Alicja Sarzyńska.
 - Czynsz w wysokości 3 proc. nie zakłada zysku, nie pozwala także na przeprowadzenie gruntownych remontów. Na świecie stawka czynszu waha się między 6 a 8 proc. wartości odtworzeniowej m kw. To umożliwia zabezpieczenie kosztów bieżącej eksploatacji, środki na remonty i jakiś zysk - Kazimierz Jurek przytacza argumenty właścicieli nieruchomości wyrażone podczas dyskusji w komisji sejmo-
wej nad projektem Ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciele nieruchomości uważają, że zapisy ustawy są dla nich krzywdzące, ponieważ nie pozwalają im swobodnie rozporządzać swoją własnością.
 - My nie możemy porównywać się z krajami zachodnimi. Wspomniana stawka czynszu to około 20 do 30 proc. średnich miesięcznych dochodów Europejczyka. Tymczasem u nas obok czynszu istotne są również koszty mediów, stanowiące około 60 proc. opłat. Razem koszt mieszkania często już dzisiaj przekracza wysokość emerytury czy pensji lokatora. Te 3 proc. to i tak zawyżona kwota - argumentuje prezes Polskiego Zrzeszenia Lokatorów, także niezadowolonego z kształtu projektowanej ustawy.

Co robi państwo i gmina?

 Na razie stawkę czynszu regulowanego ustala Rada Gminy. Wynosi on w Krakowie 1,1 proc. wartości odtworzeniowej m kw. powierzchni użytkowej mieszkania. Na III kwartał 2000 r. wojewoda małopolski określił ją na 2772 zł. Gdyby dziś wprowadzono czynsz regulowany w wysokości 3 proc. tej kwoty, najemcy płaciliby 6 zł 93 gr od każdego metra swojego mieszkania, czyli około 350 zł bez mediów za małe (jak na stare zasoby) 50-metrowe mieszkanie.
 W tej sytuacji trudno się dziwić, że lokatorzy poważnie martwią się o swoją przyszłość. Nie napawa ich optymizmem polityka mieszkaniowa gminy, która zrezygnowała z budownictwa komunalnego, stawiając wyłącznie na "Konsorcjum", czyli budownictwo własnościowe. Gdyby krakowianie mieli pieniądze na kupno nowego mieszkania, nie stałoby tyle pustych nowych mieszkań. Jeszcze na początku tego roku pisaliśmy, że w Krakowie jest ich 5 tysięcy. Z informacji uzyskanych od deweloperów wynika, że do końca tego roku na rynku może być już 10 tysięcy mieszkań, których nie ma komu sprzedać!
 Nie spełniło swojego zadania także budownictwo czynszowe, które miało być ofertą dla niezamożnych. Okazało się, że żeby zapisać się do TBS-u, a potem utrzymać takie mieszkanie, trzeba mieć co najmniej przeciętne dochody. Na domiar złego słyszy się o kłopotach z finasowaniem przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy preferencyjnych kredytów dla TBS-ów. To może zahamować ich rozwój.
 Opracowywana przez lata przez UMiRM polityka mieszkaniowa także może ulec załamaniu, ponieważ z inicjatywy Ministerstwa Finansów z Sejmu mają zostać wycofane 4 projekty ustaw, kształtujących tę politykę (program "Własne mieszkanie", Ustawa wspierająca remonty starych zasobów, o dodatkach mieszkaniowych i o budownictwie socjalnym).
 Ewentualne wejście w życie ustawy uwłaszczeniowej w niczym nie zmieni sytuacji lokatorów zasobów prywatnych. Jeszcze ją pogorszy, powiększając różnice między najemcami. Lokatorom komunalnym podaruje mieszkania, najemcom prywatnych zasobów niewiele wart bon uwłaszczeniowy.
 O wszystkich tych skomplikowanych sprawach, przede wszystkim o polityce mieszkaniowej państwa i regionu przedstawiciele Polskiego Zrzeszenia Lokatorów będą dyskutować z gośćmi reprezentującymi rząd i organizacje pozarządowe z kraju i z zagranicy 14 października, w sali obrad Rady Miasta. Tego dnia będziemy w Polsce obchodzić Międzynarodowy Dzień Mieszkalnictwa.

Ewa Piłat

 Projekt ustawy O ochronie praw lokatorów po raz pierwszy w polskim prawodawstwie definiuje pojęcie "lokator". W rozumieniu art. 2 ust. 1 przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu mieszkalnego oraz osobę zajmującą taki lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, a także twórcę korzystającego z pracowni do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, nie będącej jego własnością.