Mieszkanie to skarb

Krakowianie, przenosząc się do Myślenic, "idą w górę". Dosłownie. Tak jak ceny nieruchomości, które miejscowy rynek ma w swojej ofercie. Nie zanosi się na to, aby tendencja w najbliższym czasie się zmieniła.

Jak się wydaje, niezły interes zrobili deweloperzy, prowadzący od kilku miesięcy budowę i sprzedaż mieszkań na stokach Góry Plabańskiej. Narzekać nie mogą też klienci, którym udało się kupić tam mieszkanie za mniej niż 4 tys. za metr kwadratowy. Dość powiedzieć, że wśród nich zdarzali się i tacy, którzy nabyli po kilka mieszkań.
Jak oceniają sprzedawcy, nawet kupujący jedno mieszkanie zrobili to z myślą o zysku, jaki może przynieść sprzedanie go po pewnym czasie.
- Sprzedaż rozpoczęliśmy w połowie maja, a zakończyliśmy jesienią. Na podstawie rozmów z konkurencją myślę, że jest to krótki czas. Jak sądzę, przesądziła o tym korzystna cena i to, że nasza oferta była rozreklamowana - mówi Grzegorz Habas z Perfekt-Domu.
Podobnie wypowiada się Jarosław Mnichowski, zastępca dyrektora Przedsiębiorstwa Usług Technicznych i Realizacji Inwestycji "Raba", która również buduje kompleks mieszkaniowy na stoku Plebańskiej Góry w Myślenicach. - Na razie zaoferowaliśmy do sprzedaży 77 mieszkań, z czego 67 jest już sprzedanych. Sprzedaż rozpoczęliśmy w lipcu, więc wynik można zaliczyć do dobrych.
Żaden z deweloperów nie może narzekać na brak zainteresowania ze strony klientów. Od momentu, gdy zakończyliśmy sprzedaż, wizyt i telefonów od osób zainteresowanych kupnem mieliśmy tyle, że moglibyśmy sprzedać jeszcze jeden blok - twierdzi Grzegorz Habas.
W obydwu przypadkach dużą grupę nabywców stanowiły osoby z Krakowa. Przesądziły o tym ceny (w tym samym czasie, gdy w Myślenicach rozpoczęto sprzedaż, cena za metr kwadratowy w Krakowie zaczynała się od 5-6 tys. zł). Nie bez znaczenia jest także atrakcyjna lokalizacja osiedla oraz fakt, że Myślenice posiadają dogodną sieć połączeń z Krakowem, a dojazd na własną rękę nie zajmuje więcej niż pół godziny.
Jeśli ktoś myśli o własnym, nowym mieszkaniu w Myślenicach, pod rozwagę może w tej chwili wziąć jedynie ofertę "Raby". Na nowe przyjdzie poczekać. Deweloperzy, widząc szansę za zysk, nie rezygnują z Myślenic. Nowe inwestycje są planowane, ale ceny również będą wyższe.
- W planach, choć jeszcze bardzo mglistych, mamy dalsze inwestycje w Myślenicach - mówi Jarosław Mnichowski z "Raby". - Największa trudność to skup gruntów pod budowę budynku wielorodzinnego. Wiadomo, że musi to być teren odpowiednio duży. Tu pojawia się problem, bo tereny, których "Zorza" nie wykorzystała pod rozbudowę osiedla, teraz wracają do spadkobierców osób, które kiedyś zostały z nich wywłaszczone. Te zwroty to często wąskie pasy ziemi, które trzeba odkupić i skumulować.
Podczas negocjacji ceny, jak podaje Mnichowski, trudno zejść poniżej 30 tys. zł za ar. Do tego dochodzi wzrost cen materiałów budowlanych i samej robocizny. Na pytanie, jakie byłyby ceny, gdyby Perfekt-Dom dziś rozpoczynał inwestycję, Grzegorz Habas odpowiada: - Myślę, że około 4,6 tys. zł za metr, może nawet 5 tys. zł. Wzrost jest podyktowany w głównej mierze zwyżką cen materiałów budowlanych. Dla przykładu, ceramika podrożała o około 200 proc. Pustaki, które w ubiegłym roku kosztowały 1,60 zł za sztukę, w jednej z ofert z ubiegłego tygodnia są już w cenie 7,80 zł.
Deweloperzy uspokajają jednak, że ceny w Myślenicach mimo wszystko nie sięgną poziomu cen krakowskich: - Kraków to jednak pewna ekskluzywność i płaci się tam także właśnie za "dobry adres" - mówi Mnichowski, dodając, że choć ziemia w Myślenicach w ostatnich latach podrożała dwukrotnie (a nawet więcej), wciąż jest nieporównywalnie tańsza od ziemi w Krakowie.
Oferta rynku wtórnego (jeśli weźmiemy pod uwagę dostępną jeszcze w sprzedaży resztkę oferty "Raby" po 4900 zł brutto za metr kwadratowy) jest obecnie bardzo zbliżona do rynku pierwotnego. Za metr kwadratowy trzeba dać 4-5 tys. zł. Najwięcej w przeliczeniu zapłacimy za niewielkie (ok. 30-metrowe) mieszkanie w centrum miasta. Trudno też mówić o zróżnicowaniu cen pod względem atrakcyjności poszczególnych ulic czy dzielnic, bo różnice są niewielkie.
- Ceny mieszkań w Myślenicach w skali roku poszły w górę o ok. 50-60 proc. i myślę, że tendencja wzrostowa utrzyma się w dalszym ciągu. "Szał" trochę zmalał, jednak ceny w umiarkowanym tempie, ale rosły będą nadal - prognozuje Tomasz Lehman, właściciel Biura Obrotu Nieruchomościami Rapit w Myślenicach. - Może się zdarzyć, że w momencie, gdy "Raba" i Perfekt-Dom będą finalizować swoje inwestycje, a ich klienci będą musieli wpłacić ostatnie raty, część z nich będzie w tym czasie sprzedawać mieszkania dotychczas zajmowane. Być może wtedy na rynku pojawi się większa liczba mieszkań i ceny trochę spadną. Ale jeśli takie zjawisko rzeczywiście zaistnieje, to tylko w skali mikro.
Na niższe ceny możemy liczyć dopiero w Dobczycach (ok. 15-20 proc. mniej), choć i te szacunki są ostrożne, gdyż tam sprzedaje się mniej niż w Myślenicach. W Sułkowicach sytuacja jest jeszcze inna. Ceny (może poza budynkami położonymi przy głównej ulicy) nie odbiegają od cen z terenów wiejskich. W tej gminie, paradoksalnie, za dużo wyższą cenę można zamieszkać np. w Krzywaczce czy Bierutowicach niż w samych Sułkowicach.
Rocznie w Myślenicach sprzedaje się około 40-60 mieszkań, to nieporównywalnie mniej niż w dużym mieście, gdzie w obrocie są setki mieszkań.
Trudniej niż mieszkanie jest sprzedać dom. Choć nie jest to oczywiście niemożliwe. Zainteresowanie działkami i domami przejawiają głównie osoby z Krakowa.
- Wzrost cen działek obserwujemy od roku 2005 i rosną one o ok. 10-15 proc. w skali roku, przy czym gwałtownie "skoczyły" pod koniec 2006 roku. Nieruchomości gruntowe nadrabiają teraz zaległości względem mieszkań i domów - mówi Tomasz Lehman.
W przypadku domów i działek najdroższe jest Zarabie (ceny domów zaczynają się tu od ok. 5 tys. zł za metr kwadratowy). Zdaniem fachowców, zajmujących się obrotem nieruchomościami, będą one rosły ze względu na podnoszenie atrakcyjności Zarabia poprzez zrealizowane lub planowane w pobliżu inwestycje, stok narciarski czy budowa hali widowiskowo-sportowej.
- W Myślenicach jest bardzo mało działek. Przeciętnie ceny kształtują się tu w granicach 20 tys. za ar, ale zdarzają się też takie, za które właściciele żądają 100 tys. zł za ar - mówi Tomasz Lehman.
Ze względu za duże zainteresowanie działkami mieszkańców Krakowa zwiększył się obrót ziemią w miejscowościach położonych w północnej części powiatu - Głogoczowie, Sieprawiu czy Krzyszkowicach. Obecnie za ar ziemi trzeba tam zapłacić od 8 do 10 tys. zł.
- Obserwujemy ogromny wzrost, jeśli chodzi o wydawane warunki na wykonanie przyłącza wodociągowego do działek w Głogoczowie, Krzyszkowicach czy Jaworniku. Samo wydanie takiego warunku jeszcze nie przekłada się na wykonanie przyłącza, trwa to nawet kilka lat. Można jednak na tej podstawie obserwować znaczny wzrost zainteresowania działkami w tym rejonie - mówi Andrzej Urbański, prezes Miejskiego Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w Myślenicach.
Za sypialnie dużych miast (w tym przypadku oczywiście Krakowa) uchodzą tereny leżące do 50 km od ich granic. Tak więc do roli tej aspirować może cały powiat myślenicki, a nie tylko jego północna część. - Na razie zainteresowanie działkami w południowej części powiatu jest małe, ale sytuacja zmieni się z pewnością, gdy zmodernizowana zostanie zakopianka, dzięki czemu polepszy się dojazd - mówi Tomasz Lehman.
Dobrych wiadomości nie ma dla osób poszukujących mieszkania lub domu do wynajęcia. Ofert jest jak na lekarstwo, co właścicielom lokali daje możliwość windowania cen nawet ponad poziom stawek z Krakowa.
KATARZYNA HOŁUJ

- Przez ostatnie 15 lat umożliwialiśmy przekształcenie prawa do lokalu z lokatorskiego na spółdzielczo-własnościowe na preferencyjnych warunkach, ze znacznymi bonifikatami. Dawniej przepisy prawne dawały spółdzielniom wolną rękę w tym zakresie, co oznacza, że mogły one same ustalać warunki. Wtedy też ustalaliśmy bonifikaty, dzięki którym można było nabyć mieszkanie za 10, a później nawet za 5 proc. jego wartości rynkowej (wtedy mieszkanie kosztowało nawet 2-3 tys. zł). Od 2001 roku ustawa nałożyła na wszystkie spółdzielnie jednakową wysokość bonifikaty. Od tego czasu osoba chcąca przekształcić prawo do lokalu, który zajmuje w spółdzielczo-własnościowe musi to zrobić, dopłacając do posiadanego wkładu mieszkaniowego 25 proc. wartości rynkowej mieszkania (określa ją powołany do tego rzeczoznawca). Wygląda to w ten sposób, że posiadany wkład mieszkaniowy stanowi równowartość 50 proc. wartości rynkowej mieszkania. Do spłacenia pozostaje drugie 50 proc., przy czym na mocy ustawy obowiązuje 25-proc. bonifikata, czyli do spłacenia pozostaje wspomniane wyżej 25 proc.
Sprawa z mieszkaniem spółdzielczym-lokatorskim wygląda tak: gdy osoba oddaje je spółdzielni, to otrzymuje zwaloryzowany wkład mieszkaniowy. W praktyce przypadki takie nie mają miejsca. Jedynie gdy umrze jedyny lokator, spółdzielnia musi spłacić ten wkład jego spadkobiercom.
Mogę powiedzieć, że w chwili obecnej zainteresowanie lokatorów przekształceniem mieszkania w spółdzielczo-własnościowe niejako zawisło w próżni. Stało się tak za sprawą przygotowywanej ustawy, która ma dać możliwość wykupu mieszkań za symboliczne kwoty kilkunastu złotych. Podobnie było w 2001 roku, kiedy za rządów AWS-UW w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych znalazł się zapis o możliwości wykupu mieszkania za 3 proc. jego wartości rynkowej. Wtedy część tej ustawy zakwestionował Trybunał Konstytucyjny. Dziś LPR i PiS wracają do tego pomysłu, przy czym ich projekt zakłada, że trzeba będzie zapłacić "nominał", czyli wysokość kredytu bankowego, jaki w dniu zasiedlenia mieszkania umorzył członkowi budżet państwa (po denominacji są to kwoty rzędu kilkunastu złotych). Jeśli ustawa ta wejdzie w życie, będziemy musieli ją realizować, gdyż za uchylanie się od tego zarząd spółdzielni może ponieść odpowiedzialność karną. Ludzie na tę ustawę czekają, co widać po zainteresowaniu dzwoniących do nas i składających u nas wnioski. Jeśli ustawa, tak jak jest to planowane, wejdzie w życie 1 czerwca, wnioski, które zostaną u nas złożone do tego dnia, będą musiały zostać rozpatrzone najpóźniej do końca sierpnia (spółdzielnie mają mieć na to 3 miesiące).
Zdaniem osób trzeźwo oceniających pomysł tej ustawy, jest ona niezgodna z konstytucją i to z dwóch powodów. Po pierwsze, ingeruje we własność prywatną, jaką jest spółdzielnia, po drugie - nierówno traktuje jej członków, stawiając na poszkodowanej pozycji tych, którzy - nierzadko kosztem wielu wyrzeczeń - wykupili mieszkania wcześniej. Nie wiem, jak będzie wyglądała sytuacja, gdy Trybunał Konstytucyjny zakwestionuje zgodność tej ustawy z ustawą zasadniczą. Można się jednak spodziewać, że wywoła to bałagan i konflikty w spółdzielni. (KAR)

2005 r. - 367
2006 r. - 365
2007 r. (do 31 marca) - 78
(dane z Wydziału Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w Myślenicach)