Mieszkanie z rynku wtórnego

Kupno mieszkania jest jedną z najważniejszych inwestycji w życiu. Transakcja taka wiąże się jednak z pewnymi niebezpieczeństwami. Szczególnie, jeżeli chodzi o mieszkania używane. Można jednak zminimalizować ryzyko, jakie może się wiązać z takim zakupem.

Kto jest właścicielem nieruchomości?
Przy zakupie mieszkania na tzw. rynku wtórnym niezbędne jest przede wszystkim sprawdzenie czy osoba oferująca lokum jest rzeczywiście jego właścicielem. W praktyce występują przypadki, gdy za właściciela przy sprzedaży podają się np. najemcy. Trzeba to sprawdzić w księdze wieczystej. Jednak nie każde mieszkanie ma założoną księgę wieczystą. Zdarza się tak często w przypadku tzw. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wówczas trzeba poprosić właściciela o zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające jego prawo do mieszkania.

Obciążenie prawem dożywocia
Przed podjęciem decyzji o kupnie warto zapytać, czy mieszkanie nie jest obciążone tzw. prawem dożywocia. Chodzi tu o umowę polegającą na tym, że nabywca zobowiązuje się zapewnić sprzedającemu dożywotnie utrzymanie. Oznacza to w praktyce, że np. osoba bliska właścicielowi mieszkania może mieszkać w nim aż do swojej śmierci, niezależnie od tego, kto jest właścicielem mieszkania. W takim przypadku na sprzedaż mieszkania musi się zgodzić osoba, na rzecz której ustanowiono umowę dożywocia.

Trzeba pamiętać, że prawo dożywocia nie musi być zapisane w księdze wieczystej. Aby zatem zabezpieczyć się przed przykrą niespodzianką, trzeba wpisać w umowie sprzedaży mieszkania oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich.

Kupując mieszkanie należy zweryfikować, czy nie jest ono zadłużone. Z jednej strony trzeba sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma wpisanego obciążenia hipoteki z tytułu kredytu hipotecznego, a z drugiej upewnić się, że nie ma zaległości, np. z tytułu płatności za media lub do spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty. – Najlepiej zacząć od sprawdzenia III i IV działu księgi kupowanej nieruchomości. W dziale III mogą występować wpisy związane z ograniczeniami dotyczącymi nieruchomości – wyjaśnia Alicja Pietruszkiewicz z Idea Expert SA, ekspert Związku Firm Doradztwa Finansowego. Do takich ograniczeń należą: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. – Natomiast w dziale IV znajdują się informacje o wpisie banku – jego nazwa oraz kwota wpisu hipoteki – tłumaczy Alicja Pietruszkiewicz.

Działalność gospodarcza sprzedającego
W przypadku, gdy kupujemy mieszkanie od osoby prowadzącej działalność gospodarczą, należy sprawdzić nie tylko to, czy hipoteka jest czysta, ale także kwestię ewentualnych zaległości podatkowych. _– Należy jednak pamiętać, że wpis do hipoteki może być także związany z roszczeniami wierzycieli innych niż bank, np. instytucji państwowych, takich jak Urząd Skarbowy _– radzi Alicja Pietruszkiewicz.

– Przedsiębiorcy traktują zwykle mieszkanie jako siedzibę firmy, dokonując odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego, jakim jest mieszkanie. Gdy firma ma długi podatkowe, a sprzedała mieszkanie, nowy właściciel może być pociągnięty do odpowiedzialności za zaległości podatkowe poprzedniego właściciela. Aby tego uniknąć, warto wystąpić do właściwego urzędu skarbowego z wnioskiem o wydanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami. Podobnie, warto zażądać od przedsiębiorcy aktualnego zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami.

Zmiana otoczenia nieruchomości
W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym dobrze jest sprawdzić perspektywiczny plan zagospodarowania okolicy budynku. Jest to o tyle ważne, że może okazać się, iż za kilka lat zielona okolica zmieni się w węzeł obwodnicy z drogą ekspresową lub w wysypisko śmieci. – Kupując nieruchomość warto mieć się na _baczności, gdyż czasem może nas to uratować przed problemami. Ostrożność należy wzmóc przede wszystkim w sytuacji, gdy sprzedający podejrzanie mocno naciska na to, by szybko dobić targu, nie dopuszczając nas do __dokładnego sprawdzenia stanu faktycznego lub gdy cena nieruchomości jest podejrzanie niska _– przestrzega Marcin Krasoń z Home Broker.