Na co należy zwrócić szczególną uwagę, podpisując umowę z deweloperem

Umowa w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

Cena

Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie.

Zmiana metrażu i jej konsekwencje

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (do 3 proc.) kupujący ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3 proc. i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3 proc. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

Płatność w ratach – terminy i warunki

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Kluczową sprawą jest dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu.

Zawarcie umowy ostatecznej

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Powinno to nastąpić niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego, nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.

Umowa ostateczna nie może być zwarta, jeśli deweloper:

– nie uzyska pozwolenia na użytkowanie,
– nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla,
– nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu.
Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

Gwarancja

Deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, lecz jedynie daje mu możliwość wyboru.

Zmiany w aranżacji

Kupujący ma prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z Prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloper powinien zwrócić kupującemu różnicę.

Odbiór lokalu

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym (na rynku są bowiem bardzo różne formy – poczta, telefon, e–mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach. Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

Odstąpienie od umowy

Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od umowy w przypadku:
– opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności,
– opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego,
– nieusunięcia w terminie wad i usterek,
– niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla,
– nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach.

Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.

Konsultacja: BARTŁOMIEJ WRÓBLEWSKI,  adwokat

REKLAMA: