Pandemia nie wpływa na ceny mieszkań. Rosną i będą rosnąć nadal. Kraków wśród liderów. Własne M coraz droższe

Piotr Ogórek
Piotr Ogórek
W Krakowie cały czas powstają nowe inwestycje mieszkaniowe. Stolica Małopolski oferuje także jedne z najdroższych mieszkań w skali całego kraju Andrzej Banas
Pandemia koronawirusa negatywnie odbija się na gospodarce, wiele branż nie może działać. Jedni są na skraju bankructwa, inni działalność już zakończyli. Wydawało, że także rynek mieszkaniowy odczuje negatywne skutki pandemii, ale nic z tego. Wzrost cen w zeszłym roku nieco wyhamował, ale cały czas rósł. Trend na rok 2021 jest taki sam. Kraków cały czas jest jednym z miast z najdroższymi mieszkaniami.

FLESZ - Znamy nową listę obostrzeń

Pod względem cen mieszkań Kraków jest w ścisłej czołówce polskich miast. Mediana ceny za metr kwadratowy na rynku pierwotnym wynosi w Krakowie 9800 zł, a na rynku wtórnym 8000 zł. Drożej jest tylko w Warszawie (10,8 tys. zł i 9,8 tys. zł) oraz w Sopocie (16,7 tys. zł i 10,3 tys. zł). Kraków ma za to najwyższy roczny trend wzrostu cen za metr na rynku pierwotnym – aż 13 procent.

Mieszkania to wciąż nie tylko miejsce do życia, ale dobra inwestycja. Prawie zerowe oprocentowanie lokat powoduje, że wiele osób posiadających gotówkę woli zakupić nieraz kilka mieszkań, bo stopa zwrotu jest o wiele większa. Takie inwestycje są opłacalne nawet na kredyt, a także przy zamarciu rynku najmu krótkoterminowego. Mieszkań wciąż jest za mało, więc popyt na nie jest duży, zwłaszcza w większych miastach.

Mieszkania wciąż łakomym kąskiem. Pandemia tego nie zmieniła

Popyt na własne M pozostanie silny również w 2021 roku i napędzi kolejne podwyżki, wskazują eksperci Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie "Evaluer Index 2021".

Pierwsze dwa miesiące ubiegłego roku, tuż przed samą pandemią, były okresem wzrostów cen nieruchomości mieszkaniowych. Pojawienie się w marcu koronawirusa w Polsce zachwiało rynkiem. Na przełomie pierwszego i drugiego kwartału ubiegłego roku, kiedy został wprowadzony twardy lockdown, rynek nieruchomości mieszkaniowych wyhamował. Realizowane były głównie wcześniej umówione transakcje.

Krakowskie ABSURDY budowlane. Deweloper płakał, jak to wymyś...

W drugiej połowie roku, gdy restrykcje koronawirusowe były mniejsze, a społeczeństwo nieco się rozprężyło, nastąpiło ożywienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W następstwie pojawienia się nowej grupy nabywców chcącej chronić swój kapitał przed dewaluacją popyt na mieszkania zaczął być coraz większy, co także przekładało się na wzrost poziomu cen nieruchomości.

Widząc zwiększający się popyt, deweloperzy zaczęli coraz śmielej wprowadzać nowe inwestycje na rynek. Jednak mimo poprawy sytuacji i wzrostu sprzedaży mieszkań w całym 2020 roku, nie udało się osiągnąć poziomów z roku poprzedzającego pandemię. Przyczyną takiego stanu rzeczy był okres przestoju w II kwartale oraz mniejsza oferta sprzedaży, na co wskazują autorzy raportu "Evaluer Index 2021".

Covid-19 nie zatrzymał podwyżek

W swoim raporcie Emmerson Evaluation przeanalizował dane z rynku mieszkaniowego 30 polskich miast, w tym szczegółowo siedem głównych aglomeracji, także w rozbiciu na poszczególne dzielnice. Informacje pochodzą z bazy danych Evaluer, a ceny za mkw. są przedstawione w formie mediany, nie a średniej. Wartość środkowa lepiej odzwierciedla bowiem informację na temat cen, gdyż na wynik nie wpływają pojedyncze, nietypowe transakcje (jak np. zakup jednej wyjątkowo luksusowej nieruchomości). W analizie zostały wzięte pod uwagę ceny transakcyjne, po których kupujący rzeczywiście nabyli mieszkania.

Poniżej widać, jak wygląda mediana cen mieszkań na ryku wtórnym i pierwotnym w poszczególnych miastach. Jak wspomnieliśmy, Kraków jest na trzecim miejscu, a do tego lideruje pod względem wzrostu trendu rocznego na rynku pierwotnym.

Mediana cen mieszkań za mkw. na rynku pierwotnym i wtórnym
Mediana cen mieszkań za mkw. na rynku pierwotnym i wtórnym

Kraków. Najdroższe mieszkania są w ścisłym centrum, najtaniej w Nowej Hucie

Eksperci Emmerson Evaluation przyjrzeli się też dokładniej poszczególnym miastom. W Krakowie największe wzrosty cen odnotowano w Śródmieściu (Emmerson używa podziału Krakowa na cztery jednostki ewidencyjne - Śródmieście, Krowodrza, Podgórze i Nowa Huta - red.) z medianą na poziomie 11 600 zł/mkw. Z kolei z najniższym poziomem mediany cen (8 400 zł/mkw) mieliśmy do czynienia w Nowej Hucie. Są jednak enklawy, gdzie ceny są o wiele większe. To m.in. Czyżyny, a zwłaszcza rejon w obrębie ulic Lema i Życzkowskiego, gdzie za mieszkania trzeba było płacić średnio 10 000 zł/mkw.

W 2020 roku najwięcej nowych projektów deweloperskich realizowanych było w Krowodrzy i Podgórzu. Szczególnie rozwijają się obszary Prądnika Białego i Bronowic. Najdroższe inwestycje były m.in. na Zwierzyńcu, gdzie średnio za mkw. mieszkania deweloperzy oczekiwali 13 500 zł.

Najwięcej nowych inwestycji powstało w dzielnicach Podgórze i Dębniki. Szczególnie drogie inwestycje były zlokalizowane w rejonie Starego Podgórza, które bezpośrednio przylega do Starego Miasta. Ceny mieszkań w tym obszarze zaczynały się od 12 000 zł/mkw.

Dobra sytuacja na rynku pierwotnym wpłynęła korzystnie na krakowski rynek wtórny. Największy wzrost cen - o 11 proc. rok do roku, odnotowano w Nowej Hucie. Pomimo dużych podwyżek Nowa Huta pozostała najtańszą lokalizacją z medianą ceny mkw. na poziomie 7 000 zł. Niemniej mieszkania w najlepszych lokalizacjach w Nowej Hucie sprzedawane były nawet za 9 000 zł/mkw. Najdroższe od lat w Krakowie pozostaje Śródmieście, gdzie mediana ceny mkw. lokali z rynku wtórnego osiągnęła według naszych analiz poziom 9 000 zł.

Co czeka rynek mieszkaniowy w 2021 roku?

Pomimo przewidywanego w wyniku rozwoju pandemii spadku PKB, wzrost bezrobocia jest relatywnie niewielki i w 2020 roku wyniósł tylko 1 procent. Bezrobocie w Polsce pozostaje na najniższym poziomie w całej Unii Europejskiej. To bardzo ważny wskaźnik dla rynku mieszkaniowego, gdyż niskie bezrobocie i brak obaw o utratę pracy zawsze były na czele listy czynników napędzających jego wzrost.

Innym, bardzo istotnym czynnikiem ekonomicznym wpływającym na koniunkturę rynku mieszkaniowego są stopy procentowe NBP. Od dłuższego czasu są one najniższe w historii, co skutkuje wyjątkowo tanim kredytem, również dla nabywców mieszkań.

– Należy podkreślić, że obniżki dokonane przez NBP zaraz na początku pandemii doprowadziły do sytuacji, w której trzymanie oszczędności w banku stało się nieopłacalne. To skutecznie stymuluje popyt osób posiadających gotówkę na różne aktywa rynkowe, m.in. do lokowania ich na giełdzie, w obligacjach, metalach szlachetnych oraz na rynku nieruchomości. Rynek mieszkaniowy, tradycyjnie postrzegany w Polsce jako najbezpieczniejszy, przejął znaczną część tych oszczędności. Osoby, które nie chcą trzymać w banku pieniędzy na zerowym lub ujemnym oprocentowaniu, ale pragną zainwestować je bez narażania się na duże ryzyko, najczęściej wybierają zakup mieszkania – tłumaczy Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation i wskazuje, że nie bez znaczenia jest również fakt, że po skokowym zaostrzeniu polityki kredytowej w pierwszej fazie pandemii banki istotnie poluzowały politykę kredytową w drugiej połowie ubiegłego roku.

Strategia ta jest kontynuowana również na początku roku 2021. Dzięki temu również osoby nieposiadające wystarczających oszczędności mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania, wspomagając się kredytem hipotecznym.

Ze strony podażowej eksperci Emmerson Evaluation zwracają uwagę na wysoką inflację, która z całą pewnością nie da deweloperom pola do obniżek cen mieszkań. Należy więc spodziewać się wzrostu zarówno kosztów materiałów budowlanych, jak i również kosztów wynagrodzeń pracowników, których nadal brakuje.

- Warto pamiętać, że lockdown na przełomie pierwszego i drugiego kwartału ubiegłego roku znacznie zahamował wydawanie nowych pozwoleń na budowę oraz wprowadzanie przez deweloperów nowych inwestycji na rynek mieszkaniowy. Skutkowało to mniejszą podażą praktycznie w każdym dużym mieście i skutecznie wspomagało obserwowane przez cały ubiegły rok wzrosty cen mieszkań. Aktualnie liczba uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę oraz wprowadzanych na rynek inwestycji wzrosła. Może to w części zrównoważyć zgłaszany popyt oraz złagodzić potencjalne wzrosty cen mieszkań w tym roku. Jest to jednak w zasadzie jedyny czynnik przeciwdziałający potencjalnym wzrostom cen mieszkań. Wszystkie inne wskaźniki przemawiają za kontynuacją podwyżek w perspektywie najbliższego roku – wskazuje Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.

Krakowskie ABSURDY budowlane. Deweloper płakał, jak to wymyś...

Popyt będzie rosnąć, mieszkania będą droższe nawet o 8 procent

Eksperci Emmerson Evalaution nie spodziewają się odwrócenia trendu wzrostowego cen w 2021 r. i wskazują, że popyt jest wystarczająco duży, żeby odpowiednio napędzić rynek do kolejnych rekordów. Według ich prognoz podwyżki będą wahały się w zakresie 3-8 procent.

Emmerson Evaluation istnieje od 2008 roku i świadczy usługi wycen nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych (biura, handel, magazyny, inwestycje deweloperskie, hotele). Evaluer to z kolei spółka celowa utworzona w lipcu 2019 r. w wyniku zmian organizacyjnych w Emmerson Evaluation polegających na wydzieleniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa świadczącej usługi w zakresie udostępniania Bazy Danych Transakcyjnych EVALUER oraz raportów analitycznych dotyczących różnych segmentów rynku nieruchomości.

Wideo

Materiał oryginalny: Pandemia nie wpływa na ceny mieszkań. Rosną i będą rosnąć nadal. Kraków wśród liderów. Własne M coraz droższe - Gazeta Krakowska

Komentarze 6

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

P
Proste? :)
14 kwietnia, 17:45, Proste? :):

"ceny mieszkań. Rosną i będą rosnąć nadal. Kraków wśród liderów. "

...dlatego NIE KUPIĘ mieszkania w Krakowie -- komu zależy na "zamieszkaniu w dużym mieście", niech się rujnuje na "szufladę" w beznadziejnym bloku -- a ja sobie kupię duże mieszkanie w którymś z niedalekich miasteczek.

Dzisiaj zamieszkanie w dużym mieście nie ma już tylu "plusów", co kiedyś: mamy Internet, a przezeń "okno na świat", zaś cokolwiek by człowiek nie chciał kupić, to mu kurier za 2-3 dni pod drzwi chętnie podwiezie.

15 kwietnia, 05:14, Ehh:

No nie takie proste,chyba ze jestes na emeryturze. Dopoki pieniadze z budżetu ida do miast duzych,to czy chcesz,czy nie w duzym miescie będzie Praca i Piniadz,a oprocz tego rynek zbytu,gdzie za wplywy choćby z prywatnego akademika,czy chocby ze stołówki deweloper,czy dostawca kupi sobie pół miasteczka na peryferich w ktorym wyczuje zysk a takie miasteczka ida spac w raz ze słońcem ,zero kominkacji z pracą różnie a urzednicy i podlegle budzetowi jednostki(szpital,szkoly itp)tez chca zarobic na poziomie

A od czego Internet? :) Trzeba myśleć trochę. "Przywiązany do miejsca", jak chłop pańszczyźniany jest np. jakiś "konserwator powierzchni poziomych" w jakimś biuroffcu -- którym NIE JESTEM.

E
Ehh

Teoretycznie im więcej pobudowane,tym tansze powinny byc.Jednak rynek mieszkaniowy dziala w mysl zasady,ze latwiej glodnego nakarmić niz obzartucha nasycić. Szkoda tylko ludzi,których nie stac i stac nie będzie na wlasny dach nad głową. Ważne zeby grube koty z uczelni dobrze zyly na dotacjach i zeby utrzymac zawody regulowane,,to wtedy chocby z Bangladeszu przywiezie sie najemców.

E
Ehh
14 kwietnia, 17:45, Proste? :):

"ceny mieszkań. Rosną i będą rosnąć nadal. Kraków wśród liderów. "

...dlatego NIE KUPIĘ mieszkania w Krakowie -- komu zależy na "zamieszkaniu w dużym mieście", niech się rujnuje na "szufladę" w beznadziejnym bloku -- a ja sobie kupię duże mieszkanie w którymś z niedalekich miasteczek.

Dzisiaj zamieszkanie w dużym mieście nie ma już tylu "plusów", co kiedyś: mamy Internet, a przezeń "okno na świat", zaś cokolwiek by człowiek nie chciał kupić, to mu kurier za 2-3 dni pod drzwi chętnie podwiezie.

No nie takie proste,chyba ze jestes na emeryturze. Dopoki pieniadze z budżetu ida do miast duzych,to czy chcesz,czy nie w duzym miescie będzie Praca i Piniadz,a oprocz tego rynek zbytu,gdzie za wplywy choćby z prywatnego akademika,czy chocby ze stołówki deweloper,czy dostawca kupi sobie pół miasteczka na peryferich w ktorym wyczuje zysk a takie miasteczka ida spac w raz ze słońcem ,zero kominkacji z pracą różnie a urzednicy i podlegle budzetowi jednostki(szpital,szkoly itp)tez chca zarobic na poziomie

B
Bat na tumanów
14 kwietnia, 18:08, Zbigniew Rusek:

Wywalić ludność napływową z Krakowa!!! Kraków NIE może być milionowym miastem. Przybysze powinni wracać do rodzinnych stron a wielodzietni niech zasiedlą wyludniającą się Łódź i także wyludniające się Katowice. Deweloperów należy deportować na taczkach z Krakowa. Przez to przeludnienie w Krakowie grasuje Covid!!!

To wracaj na Ruś ;)

Z
Zbigniew Rusek

Wywalić ludność napływową z Krakowa!!! Kraków NIE może być milionowym miastem. Przybysze powinni wracać do rodzinnych stron a wielodzietni niech zasiedlą wyludniającą się Łódź i także wyludniające się Katowice. Deweloperów należy deportować na taczkach z Krakowa. Przez to przeludnienie w Krakowie grasuje Covid!!!

P
Proste? :)

"ceny mieszkań. Rosną i będą rosnąć nadal. Kraków wśród liderów. "

...dlatego NIE KUPIĘ mieszkania w Krakowie -- komu zależy na "zamieszkaniu w dużym mieście", niech się rujnuje na "szufladę" w beznadziejnym bloku -- a ja sobie kupię duże mieszkanie w którymś z niedalekich miasteczek.

Dzisiaj zamieszkanie w dużym mieście nie ma już tylu "plusów", co kiedyś: mamy Internet, a przezeń "okno na świat", zaś cokolwiek by człowiek nie chciał kupić, to mu kurier za 2-3 dni pod drzwi chętnie podwiezie.

Dodaj ogłoszenie