Piąta reforma ustrojowa?

26 października Sejm uchwalił nową ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Dotyczy ona ok. 3,3 mln mieszkań, ponad 10 mln osób w nich mieszkających, zatem 1/4 obywateli naszego kraju. Tak szeroki zakres oddziaływania skłania spółdzielców do określania nowej ustawy mianem piątej reformy ustrojowej. Oby nie podzieliła losów poprzedniczek.
 W środowisku spółdzielców nowa ustawa nie została przyjęta z entuzjazmem. Twierdzą, że poprzedni system nie lubił spółdzielczości, gdyż reprezentowała własność prywatną, obecny, bo reprezentuje własność wspólną. Ewolucyjne zmiany w prawie spółdzielczym i działalności spółdzielni mieszkaniowych obserwowaliśmy od początku przemian ustrojowych w Polsce. Na przełomie lat 80. i 90. nastąpił podział wielkich spółdzielni - molochów na mniejsze jednostki. Wprowadzano zmiany kontrowersyjnych przepisów, np. dotyczących zasad dziedziczenia prawa do lokalu po zmarłym członku spółdzielni.
 Obecna ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych generalnie idzie w dobrym kierunku, ale część jej propozycji wymaga dookreślenia, doprecyzowania, a niektóre wycofania, ponieważ spowodują one niekorzystne konsekwencje dla ogółu spółdzielców.

 - mówił podczas poniedziałkowego spotkania z dziennikarzami ekspert ds. nieruchomości Polskiej Federacji Gmin i Powiatów RP Kazimierz Jurek. - Wiele proponowanych zmian jest koniecznych, a nawet uzdrawiających. Ustawa umożliwia m.in. zniesienie ograniczonych praw rzeczowych, takich jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy użytkowego w pełne prawo własności. - Własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego jest konstrukcją prawną trudną do wytłumaczenia, zupełnie nieznaną na zachodzie Europy - mówił Kazimierz Jurek. - Podlega takim samom prawom, jak pełne prawo własności - ripostował Tadeusz Sękowski, prezes Tarnowskiej SM i jednocześnie prezes Małopolskiego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych. - Może być dziedziczone, zastawiane, sprzedawane, a obrót nim na rynku nieruchomości jest znacznie prostszy. Wymaga się tylko zaświadczenia ze spółdzielni potwierdzającego prawo własności. Obrót pełnym prawem własności to natomiast konieczność sporządzenia odpisu ksiąg wieczystych, co spowalnia transakcję, a taksa notarialna i podatek od sprzedaży jest o kilka procent wyższy niż w przypadku własnościowych mieszkań spółdzielczych.
 Zgodnie z przepisami nowej ustawy przekształcenie ograniczonych praw rzeczowych i założenie odrębnej księgi wieczystej ma się odbywać na wniosek i koszt zainteresowanego (we wcześniejszym projekcie proponowano, aby koszty postępowania wieczystoksięgowego ponosiło państwo). Ze środków budżetowych mają być dokonane tylko podziały geodezyjne.
 Uchwalona przez Sejm ustawa umożliwia wydzielenie w budynkach spółdzielczych odrębnej nieruchomości, a stąd już tylko krok do podziału spółdzielni czy wydzielania się wspólnot mieszkaniowych.
 - Wszystkie nowe ustalenia ustawy mógłbym zaakceptować, pod warunkiem

 spółdzielczego - stwierdzał prezes Tarnowskiej SM. Kością niezgody mogą stać się atrakcyjne lokale użytkowe, których najem przynosi spore zyski. Jeśli prawo do profitów z tego tytułu przypadnie wyłącznie właścicielom danego budynku, będzie to niesprawiedliwe w stosunku do pozostałych spółdzielców. - Czy to jest zasługa mieszkańców, że mieszkają akurat w budynku, gdzie są lokale użytkowe? - zastanawiali się spółdzielcy.
 Trudno znaleźć spółdzielnię mieszkaniową, która nie wykonuje termomodernizacji budynków czy modernizacji centralnego ogrzewania. Są to kosztowne przedsięwzięcia rozłożone na lata, często wspomagane kredytem. - Może się zdarzyć, że chęć wydzielenia się ze spółdzielni zadeklarują właściciele mieszkań w budynku całkowicie zmodernizowanym. Niech reszta martwi się o kontynuowanie prac w pozostałych obiektach - mówił prezes SM "Krakus" Jerzy Prażuch. - W ten sposób mogą szybko powstać spółdzielnie biedne i bogate. Precyzyjne zasady wyliczenia nakładów remontowych w ciągu ostatnich 5 lat w danym budynku są konieczne, aby wydzielanie się wspólnot nie odbyło się kosztem innych członków spółdzielni - dodawał Tadeusz Sękowski, który wyraził kolejną wątpliwość: - Kto będzie chciał się zajmować czuwaniem nad infrastrukturą techniczną - wymiennikowniami, placami zabaw, zieleńcami? To prace rodzące tylko koszty, nie przynoszące zysku, a konieczne dla komfortowego mieszkania spółdzielców.
 Jako niesprawiedliwy, a co najmniej kontrowersyjny, uznali przedstawiciele spółdzielczości mieszkaniowej art. 47 uchwalonej ustawy, umożliwiający przekształcenie we własność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego po uiszczeniu opłaty w wysokości

 - Jedni całe lata oszczędzali, zaciągali i spłacali kredyty, aby wykupić mieszkanie spółdzielcze, inni dostaną je za 3 proc. - komentował prezes Jerzy Prażuch. - Myślę, że spowoduje to duże rozgoryczenie części spółdzielców, a może nawet wniosek do Trybunału Konstytucyjnego, ponieważ w tym stanie ta ustawa jest wywłaszczeniem spółdzielców z ich wspólnego majątku - dodawał prezes Sękowski. Dodajmy, że w skali ogólnopolskiej mieszkania własnościowe posiada około 70 proc. spółdzielców.
 Środki ze sprzedaży mieszkań zasilały głównie fundusze remontowe. Spółdzielnie, w zależności od standardu i stopnia zużycia technicznego mieszkania sprzedawały je swoim członkom za 10 do 30 proc. wartości rynkowej. Komisja nadzwyczajna we wcześniejszym projekcie ustawy proponowała, aby przekształcać prawo lokatorskie we własność za 5 proc. wartości rynkowej mieszkania.
 De facto spółdzielca i tak będzie musiał zapłacić 5 proc., ponieważ dodatkowe 2 proc. pochłonie opłata skarbowa. Środki ze sprzedaży będą przeznaczane na spłatę podlegającego odprowadzeniu do budżetu państwa umorzeniu kredytu obciążającego dany lokal. Jeśli pozostanie jakaś część, może wesprzeć fundusz remontowy spółdzielni.
 Wprowadzenie w życie nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obciąży

 samych spółdzielców. Wg prezesów spółdzielni mieszkaniowych zwłaszcza przez pierwsze dwa lata wdrażania ustawy radykalnie zwiększą się koszty administracyjne. Konieczne będzie bowiem stworzenie pełnej inwentaryzacji budynków, odtworzenie ich dokumentacji technicznej, wykonanie szacunkowych wycen przez biegłych rzeczoznawców. Środki na ten cel muszą znaleźć same spółdzielnie. Jednocześnie, jeśli gwałtownie ograniczy się wpływy z tytułu przekształceń własnościowych, konieczne albo rozpoczęte remonty będą musiały być sfinansowane bezpośrednio przez członków spółdzielni. Tylko w jednej SM "Krakus" do kasy spółdzielczej wpływało rocznie ok. 700 - 800 tys. zł w wyniku wykupywania mieszkań. W br. zapowiedź ustawy uwłaszczeniowej skutecznie zatrzymała sprzedaż mieszkań i pozyskano z tego tytułu zaledwie ok. 100 tys. zł. Wejście w życie nowej ustawy o spółdzielniach będzie miało podobne konsekwencje.
 Jakie korzyści przyniesie ustawa mieszkańcom zasobów spółdzielczych? Przede wszystkim uporządkowanie stosunków własnościowych, możliwość wydzielenia budynku ze spółdzielni. Nie w każdym przypadku jest to oczywisty zysk dla właścicieli lokali. - W noc po wyborach prezydenckich w jednym z naszych budynków spółdzielczym zostały spalone 3 dźwigi osobowe. Każdy z nich kosztuje około 150 tys. zł - opowiada prezes "Krakusa". Czy wspólnota mieszkaniowa samodzielnie udźwignęłaby ciężar sfinansowania np. wymiany wind?
 W obecnym kształcie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych obciąży budżet państwa kwotą ok. 70 mln zł rozłożoną na kilka, a nawet kilkanaście lat. Nieznany jest na razie termin, w którym tym aktem prawnym zajmie się Senat. Środowisko spółdzielców liczy na wprowadzenie w izbie wyższej parlamentu do ustawy poprawek nadających jej możliwy do zaakceptowania kształt. W najbliższym czasie w Krakowie odbędzie się specjalna konferencja, podczas której o ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych będą dyskutować jej autorzy oraz przeciwnicy. Czy jej efektem staną się kompromisowe zapisy, czy może o jej konstytucyjności zadecyduje TK? Zdaniem spółdzielców energia decydentów poszła w złym kierunku. Zamiast stworzenia w dziedzinie mieszkalnictwa nowoczesnej logistyki, zwłaszcza finansowo-kredytowej, umożliwiającej szybkie budowanie nowych mieszkań, skoncentrowano sie na działaniach formalnoprawnych, które mogą na dłuższy czas skonfliktować środowisko spółdzielców.