Prawo zabudowy

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi, do którego w drodze analogii stosuje się odpowiednie przepisy o własności, w tych wszystkich kwestiach, które nie są uregulowane w przepisach o użytkowaniu wieczystym. Dotyczy to między innymi sposobu wykonywania prawa, jego ochrony, oraz nabywania prawa użytkowania wieczystego.
Obecnie ta instytucja prawna przeżywa kryzys, a zasadność jej funkcjonowania jest wątpliwa, choćby ze względu na nowy model ustrojowy naszego państwa, oparty m.in. o konstytucyjną zasadę ochrony własności.
Zmiany ustawodawcze dotyczące użytkowania wieczystego zaczęto stopniowo wprowadzać na mocy przepisów dwóch ustaw: ustawy z dnia 4 września 1997 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości. Z kolei poważnym ograniczeniem występowania użytkowania wieczystego, było wprowadzenie przez ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zmiany do ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości. Nowe rozwiązania dotyczyły tylko osób fizycznych, nieruchomości przeznaczonych na cele określone w ustawie i tylko tych, do których prawo użytkowania wieczystego przysługiwało w co najmniej jednej z dwóch dat określonych przez ustawę. Nie były to jednak posunięcia w pełni zadowalające. 29 lipca 2005 r. uchwalono ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ale po tych zmianach proces przekształcania prawie zamarł. Następnie pojawiła się ustawa z 7 września 2007 r. o zmianie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która weszła w życie 1 stycznia 2008r. Ale i to posunięcie nie przyniosło spodziewanych rezultatów. Obecnie wydaje się, że prawo użytkowania wieczystego przysługujące obecnie zarówno osobom fizycznym, jak i prawnym powinno zostać przekształcone w prawo własności.
Ostatnio coraz częściej mówi się o konieczności usunięcia z systemu prawnego rozwiązania, które przez całe lata było przedmiotem licznych kontrowersji. Trzeba stworzyć przejrzyste prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe oraz możliwość kształtowania stosunków umownych, które umożliwią sprawne funkcjonowanie obrotu nieruchomościami gruntowymi i prawami z nimi związanymi. Jest to podstawa do dokonywania wieloletnich inwestycji i planów.
- Charakter własności, położenie nieruchomości i bezpieczeństwo finansowania mają istotny wpływ na decyzje inwestorów - stwierdził podsekretarz stanu Olgierd Dziekoński, podczas otwarcia międzynarodowej konferencji "Reforma prawa użytkowania wieczystego - prawo zabudowy".
Celem spotkania było przedstawienie nowej instytucji - prawa zabudowy, które będzie ograniczonym prawem rzeczowym. Prawo zabudowy, zgodnie z międzynarodową praktyką, będzie mogło być ustanawiane nie tylko przez podmioty publiczne: Skarb Państwa, gminę, ale także przez każdego właściciela, a także użytkownika wieczystego.
Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości kończy prace nad zmianą do Kodeksu cywilnego, która pozwoli inwestorom i deweloperom na wznoszenie osiedli, centrów handlowych, budowę parkingów podziemnych lub metra na cudzych działkach. Do ustanowienia prawa zabudowy konieczne będzie zawarcie umowy między właścicielem nieruchomości a inwestorem.
Prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym wpisywanym do ksiąg wieczystych. Według propozycji komisji będzie ono ustanawiane na okres 30-100 lat.
Na prawie zabudowy będzie można ustanawiać hipotekę i służebności.
D.O.