Ryzykowna gra

W jakiej walucie?

   Gdy znajdziemy się po drugiej stronie biurka bankowego inspektora kredytowego, najpewniej zostaniemy zasypani różnorodną ofertą jakby "na miarę" naszych potrzeb. Banki mają w swoim asortymencie produkty, które mogą być przeznaczone przede wszystkim na zakup lub budowę domu czy mieszkania, na zakup działki budowlanej, remont, modernizację, renowację. Wreszcie na przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności oraz inne cele. Prawie wszystkie banki pozwalają na finansowanie ok. 70-80 proc. inwestycji, czyli wymagają co najmniej 20-30 proc. wkładu własnego.
   Jeżeli spełniamy warunki banku - tzn. posiadamy zdolność kredytową, najważniejszy dla nas stanie się koszt kredytu (tabelę z wybraną ofertą banków prezentujemy na str. 10) i dogodność jego spłaty. Pamiętajmy jednak, że mnogość opłat i prowizji spowoduje, iż nawet najbardziej rozbudowana tabela nie ujawni wszystkiego. Radzimy cierpliwość i spokój pokerzysty. Gdy bank wyrazi wstępną zgodę na udzielenie nam kredytu, bezwzględnie poprośmy o dokładną symulację ujawniającą wszystkie koszty! Bank nie jest instytucją charytatywną - bank na nas zarabia. Nie liczmy na miłosierdzie.
   Wśród wielu czynników (np. rodzaj rat) szczególnie ważny wydaje się wybór waluty, w jakiej zaciągamy kredyt. Zazwyczaj jest on dostępny w złotówkach, dolarach, euro i frankach szwajcarskich. Od wyboru zależy poziom oprocentowania. Ponieważ stopy procentowe w naszym kraju są wciąż wysokie, odsetki od kredytów zaciąganych w złotówkach będą nominalnie najwyższe, choć rzeczywisty koszt, jaki poniesiemy, niekoniecznie najwyższy. Kredyt na zakup mieszkania to ryzykowna gra. Można sporo stracić przez własną niefrasobliwość.

Niebezpieczeństwo

zmiany kursu

   Kredyty w obcych walutach oprocentowane są znacznie niżej i dlatego cieszą się dużym powodzeniem. Decydując się na kredyt denominowany w obcej walucie, nie możemy jednak zapominać o ogromnym niebezpieczeństwie - ryzyku walutowym. Jeśli złotówka straci znacznie na wartości, nasze comiesięczne raty wzrosną, ponieważ ciągle będziemy musieli płacić równowartość sumy w obcej walucie. Taka jest zasada spłaty kredytów denominowanych w obcych walutach. Do banku wpłacamy równowartość określonej kwoty w euro czy frankach - równowartość w złotych.
   Oczywiście może zdarzyć się sytuacja odwrotna - złoty rośnie w siłę, a nasz kredyt staje się, zgodnie z mechanizmem kredytu denominowanego - coraz tańszy. Jednak osoby, które śledzą rynek walutowy, doskonale wiedzą, że czasy szczególnie silnego złotego już były. Rzeczywiście, jeszcze do niedawna wszyscy analitycy rynku radzili zaciągać walutowe, denominowane kredyty. To się bardzo opłacało. Niestety, w ostatnim czasie złoty nieco stracił na wartości, a zapowiedzi niektórych polityków wręcz zasugerowały możliwą jego dewaluację. To nie wróży dobrze posiadaczom kredytów w euro, dolarach czy frankach. Z drugiej jednak strony mówi się o ogólnej zasadzie wzmacniania naszej waluty przed wejściem do UE. Przecież realne stopy procentowe w naszym kraju wciąż są wysokie, a to powoduje opłacalność inwestycji zachodniego kapitału w nasze papiery skarbowe (takie inwestycje wzmacniają złotego).

Dla wytrawnych graczy

   Ktoś mógłby powiedzieć, że zmienność kursów i mnogość czynników na rynku walutowym powoduje, że wybór między kredytem w złotówkach a tym w walutach obcych jest bardzo trudny, wręcz niemożliwy. Z całego galimatiasu jest wyjście - otóż kredyt (w większości przypadków) można przewalutować, czyli zmienić walutę w trakcie trwania umowy. W tym miejscu jednak zastrzeżenie - przewalutowanie kosztuje i nie następuje od ręki. Zwykle trzeba jakiś czas odczekać, a ryzyko odwrócenia trendu na rynku (zmiana kursów) istnieje cały czas.
   Kiedy przewalutowywać? Na to pytanie trudno odpowiedzieć - właśnie podjęcie takiej decyzji w odpowiednim momencie jest rodzajem ryzykownej gry, o której piszemy. Dla przykładu: spodziewając się spadku stóp procentowych kredytów złotowych, a tym samym obniżenia oprocentowania zaciągniętego kredytu (przy oprocentowaniu zmiennym), warto wybrać złotówkę. Również kiedy spodziewany jest silny wzrost kursu waluty obcej, bezpieczniej zdecydować się na kredyt złotowy. Gdy waluta obca słabnie względem złotego, uciekamy od niej do rodzimego pieniądza.
   Jeśli spodziewany jest wzrost stóp procentowych kredytów złotowych (w tej chwili to raczej niemożliwe), bezpieczniejsze będzie zaciągnięcie kredytu walutowego.
   Gdy niedawno kurs złotego zmieniał się gwałtownie, wielu klientów polskich banków zdecydowało się na operację przewalutowania. Tak twierdzą przedstawiciele banków, jednak niechętnie chwalą się dokładnymi danymi na ten temat. Za to chętnie informują (muszą to robić) o prowizjach za przewalutowanie. Zazwyczaj jest to niecały 1 proc. od wartości zadłużenia. Kolejne przewalutowania (może być ich wiele, ale zazwyczaj liczba ta jest ograniczona) kosztują zwykle więcej. Dodajmy do tego jeszcze opłaty za zmiany w rejestrze hipotecznym - to wszystko powoduje, że pochopna zmiana waluty naszego kredytu może sporo kosztować i nie przyniesie pożądanego efektu.
   Możliwość przewalutowania jest więc korzystna, ale warto pamiętać, że przy zaciąganiu długoterminowych kredytów (a takim jest kredyt mieszkaniowy) obowiązuje ogólna zasada: pożyczaj w walucie, w której ci płacą. Obecnie zarabiamy w złotówkach, ale już niedługo (najpewniej za kilka lat) będziemy pobierać pensje w euro. Może więc warto zastanowić się nad tymi dwoma walutami - oczywiście z możliwością przemyślanych zmian w trakcie trwania umowy.
JACEK ŚWIDER