Sprzedaż mieszkania z lokatorem: jak skutecznie przeprowadzić transakcję i uniknąć problemów?

W świadomości Polaków meldunek nadal posiada duże znaczenie, natomiast w świetle przepisów sprawa wygląda inaczej. Wystarczy spojrzeć na zapis ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) i widzimy, że znajdziemy tam żadnej wzmianki o zameldowaniu. W kontekście sprzedaży mieszkania z osobą zameldowaną kluczową kwestią jest to, czy posiada ona tytuł prawny do mieszkania, np. umowę najmu zawartą z właścicielem sprzedawanego lokalu.

Przeczytaj:Kupno mieszkania – 15 najczęstszych błędów. Tych pomyłek lepiej się wystrzegaj. Na co uważać przy zakupie nieruchomości?

Istotne jest też zapoznania się z przepisem o najmie z art. 678 § 1 kc, który mówi o tym, że w sytuacji sprzedaży nieruchomości wynajętej, nabywca staje się nowym najemcą. Innymi słowy – po dokonaniu sprzedaży nieruchomości, nowy nabywca na mocy prawa staje się również wynajmującym. Takie rozwiązanie ma chronić przede wszystkim najemcę, który w wyniku sprzedaży lokalu, mógłby zostać pozbawiony prawa do jego dalszego użytkowania. Nowy nabywca musi zdawać sobie sprawę, że decydując się na zakup mieszkania z lokatorem, musi respektować nie tylko przepisy o ochronie praw lokatorów, ale również zapisy w umowie najmu. Jeżeli przyszłemu nabywcy będzie zależeć na szybkim pozbyciu się lokatora, musi liczyć się z tym, że rozwiązanie umowy będzie możliwe tylko zgodnie z prawem.

Jeśli w upatrzonym lokalu chcemy sami zamieszkać, dobrym pomysłem będzie doprowadzenie do sytuacji, w której najemca sam zgodzi się do opuszczenia lokalu. Pamiętajmy, że polskie prawo skutecznie chroni lokatorów (nawet tych niewypłacalnych) i nie można ich wyrzucić na bruk. Najlepszym wyjściem będzie próba zorganizowania spotkania obecnego właściciela, najemcy i przyszłego nabywcy w celu porozmawiania o treści najmu oraz przedstawieniu pomysłów na to, co dalej będzie się dziać z nieruchomością po sprzedaży. Nowy nabywca powinien dobrze zorientować się, kim są aktualni najemcy. Na prawniczych forach roi się od wpisów nabywców, którzy nie sprawdzili dokładnie treści umowy najmu i po zakupie mają duży problem z polubownym załatwieniem sprawy.

Jeśli lokator przebywa w lokalu na podstawie umowy najmu, wówczas kwestia wypowiedzenia zależy od warunków zawartych na piśmie. Jeśli została zawarta na czas określony, po prostu czeka się na termin jej wygaśnięcia. Umowę można wypowiedzieć wcześniej, o ile wynajmujący pamiętał, aby zawrzeć w niej zapis o tym, że w przyszłości może planować sprzedaż wynajmowanej nieruchomości. Pamiętajmy też, że nie nie jest także łatwo wypowiedzieć umowę, która nie była zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z pewną datą. Często ta informacja jest niemiłą niespodzianką dla nowego właściciela nieruchomości.

Przepisy przewidują, że umowa najmu może być wypowiedziana przed terminem, jeśli lokator zalega z czynszem przez trzy pełne okresy płatności. Jeśli trafimy na osobę, która nie przejęła się dostarczonymi jej na piśmie wypowiedzeniem oraz wezwaniem do uregulowania zaległości w płatnościach, pozostaje nam przeprowadzenie procedury eksmisyjnej. Pamiętajmy, że sąd może zrzucić na nas obowiązek znalezienia lokalu zastępczego, jeśli z mieszkania chcemy eksmitować:

• kobietę w ciąży,
• osobę obłożenie chorą,
• małoletniego, niepełnosprawnego oraz sprawującą nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
• osobę bezrobotną,
• emeryta lub rencistę pobierającego świadczenia socjalne.

Jeśli wyrok sądu się uprawomocni, możemy wnioskować do komornika o wykonanie eksmisji. Warto uzmysłowić sobie, z czym mogą wiązać się takie sytuacje. Lokator może skutecznie utrudniać przeprowadzenie czynności eksmisyjne, narażając właściciela na dodatkowe koszta i stres.

Dla wielu osób odpowiedź brzmi: tak. Tego typu nieruchomości są tańsze nawet o 35% od tych bez zobowiązań. Najczęściej ich kupnem zainteresowani są inwestorzy, którzy mają czas i pieniądze, aby poradzić sobie z ewentualnymi trudnościami. Potencjalne problemy, które mogą pojawić się z lokatorem, budzą niechęć wstępnie zainteresowanych kupców. Sprawy nie ułatwia polskie prawo, które bardzo liberalnie podchodzi do osób zalegających z opłatami czynszu. Jeśli mamy problem ze sprzedażą mieszkania z lokatorem, o pomoc można się zwrócić do firm zajmujących się skupami nieruchomości z lokatorami.