Ulga na cele mieszkaniowe

Nie wszyscy pamiętają, że od 2009 r. obowiązuje tzw. ulga mieszkaniowa, dzięki której unikniemy podatku sprzedając otrzymaną w spadku nieruchomość. Możemy z niej skorzystać wówczas, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe.

Na jakich zasadach stosowana jest ulga?
Podstawowym warunkiem jest, by osoba sprzedająca dom lub mieszkanie przed upływem pięciu lat od nabycia spadku, przeznaczyła pieniądze na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od sprzedaży. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych określa te cele jako m.in. zakup nowego domu lub mieszkania, działki pod budowę, budowę domu bądź jego rozbudowę, a także remont posiadanego lokum. W tej grupie wydatków mieści się też spłata zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego.

Fakt sprzedaży nieruchomości należy zgłosić fiskusowi w ogólnie obowiązującym terminie rocznych rozliczeń podatkowych. Zeznanie należy złożyć do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży nieruchomości. Jeśli więc ktoś sprzedał w maju br. nieruchomość, którą odziedziczył w roku ubiegłym, to zeznanie musi trafić do urzędu skarbowego do 30 kwietnia 2015 r.

Rozliczamy się z tego wypełniając druk PIT-39 – zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Nie różni on się zasadniczo od innych formularzy podatkowych. Trzeba tam m.in. podać swoje dane identyfikacyjne i adresowe oraz obliczyć zobowiązanie podatkowe.

Złożenie odpowiednio wypełnionego formularza PIT-39 jest jednoznaczne z deklaracją, iż pieniądze zostaną wydane w ciągu dwóch lat na cele wymienione w ustawie. Nie są tu potrzebne żadne inne oświadczenia.

Jak to wygląda w praktyce
Posłużmy się przykładem. Jan Nowak otrzymał w 2012 r. w spadku po mamie mieszkanie. Lokal, po gruntownym remoncie, został sprzedany w maju br. za 300 tys. zł.

W związku ze sprzedażą nieruchomości dochód z odpłatnego zbycia powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym. Jednak sprzedający postanowił kupić działkę budowlaną i postawić na niej swój wymarzony dom. Działka kosztowała 100 tys. zł. Uwzględniając fakt, że remont sprzedanego mieszkania kosztował 30 tys. zł, z kwoty uzyskanej ze sprzedaży panu Nowakowi pozostało jeszcze 170 tys. zł. Za taką kwotę domu oczywiście nie zbuduje i będzie musiał dodatkowo wyłożyć posiadaną gotówkę lub posłużyć się kredytem. Żeby nie zapłacić fiskusowi podatku z tytułu sprzedaży mieszkania mamy, musi złożyć deklarację PIT-39 do końca kwietnia przyszłego roku. Gdy tego nie uczyni, bądź też nie przeznaczy pieniędzy na poprawę swojej sytuacji mieszkaniowej, będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 19 proc. od kwoty 270 tys. zł.

W deklaracji PIT-39 wykazuje się dochód ze sprzedaży nieruchomości, stanowiący różnicę między przychodem (wartość widniejąca w umowie sprzedaży mieszkania) a kosztami uzyskania. Te ostatnie to np. koszty ogłoszeń prasowych, opłat sądowych, notarialnych ponoszonych przez sprzedającego. Do kosztów uzyskania przychodów zaliczą się też udokumentowane wydatki, które zwiększyły wartość mieszkania, zatem koszty przeprowadzonego remontu (30 tys. zł).

Przy obliczaniu zobowiązania podatkowego (część D w formularzu PIT-39) należy uwzględnić wydatki na własne cele mieszkaniowe. Będzie to zatem 100 tys. zł na działkę i np. 380 tys. na budowę domu.

Gdy nowy dom znajduje się poza Polską
Warto wiedzieć, że kupowana, budowana czy remontowana nieruchomość nie musi być wcale położona w Polsce. Ustawa określa wyraźnie, że zwolnienie dotyczy państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Ze zwolnienia podatkowego można więc korzystać kupując lokum np. w Hiszpanii lub we Francji.

W tym miejscu trzeba dodać, że nie można skorzystać ze zwolnienia, jeśli uzyskaną kwotę przeznaczymy na zakup gruntu lub budowę czy remont budynku, jeśli te nieruchomości przeznaczone będą na cele rekreacyjne. Nie może to być więc dom letniskowy czy działka rekreacyjna. Dom powinien być mieszkalny, całoroczny, natomiast działka – budowlana.

Należy jeszcze raz przypomnieć, że aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego, mamy ograniczony czas. Zgodnie z przepisami jest to nie więcej niż dwa lata. Okres ten liczy się jednak od końca roku, w którym nieruchomość została sprzedana. Praktycznie jest to zatem więcej niż dwa lata. Sprzedający mieszkanie lub dom np. w maju br. ma na zainwestowanie pieniędzy czas do końca 2016 r.