Umowy z deweloperem. Co warto wiedzieć, aby uniknąć niespodzianek?

Umowa deweloperska to prawdopodobnie jedna z najbardziej skomplikowanych umów, jakie przychodzi nam w życiu podpisać. Umowę taką określa się kontraktem nazwanym, co znaczy, że jest on uregulowany na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub mieszkania. Prawda jest jednak taka, że rodzajów umów kupna-sprzedaży nieruchomości jest więcej. Obowiązuje nie tylko umowa deweloperska.

Umowa rezerwacyjna
Dokument tego typu podpisywany jest zazwyczaj przez osoby, które ubiegają się o kredyt na sfinansowanie nieruchomości. Umowa rezerwacyjna pozwala na wyłączenie możliwości oferowania nieruchomości innym nabywcom do czasu zakończenia procesu ubiegania się o kredyt. Ważnym elementem tej umowy jest zabezpieczenie w postaci kaucji (opłata rezerwacyjna). Warunki zwrotu kaucji określa się w dokumencie.

Szkopuł i cała złożoność umowy rezerwacyjnej tkwią w tym, że zapisu o niej nie znajdziemy w przepisach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

- Z racji tego, że w obowiązujących przepisach nie ma wzmianki o __umowie rezer-wacyjnej, jest ona określana umową nienazwaną - mówi Przemysław Stefanowski, ekspert w firmie inwestycyjnej PBG Erigo. - Mimo to jej stosowanie jest bardzo popularne i - co najważniejsze - zgodne z prawem. Z racji tego, że w dzisiejszych czasach zakup nieruchomości na kredyt jest niezwykle powszechny, często zdarza się zawieranie z deweloperem właśnie umowy rezerwacyjnej.

Umowa przedwstępna
Ten rodzaj umowy podpisuje się przed zawarciem umowy ostatecznej, zanim własność zostanie przeniesiona na nabywcę. Umowa przedwstępna nie musi być zawierana w formie aktu notarialnego, choć takie rozwiązanie jest polecane. Z punktu widzenia nabywcy jest to korzystne ze względu na możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy ustanawiającej prawo własności lokalu, jeśli deweloper uchyla się od tego obowiązku.

Ten przepis nie ma jednak zastosowania w przypadku osób, które zawrą umowę przedwstępną w formie zwykłej umowy pisemnej (nie aktu notarialnego). - Umowa przedwstępna ze względu na swoje umocowania prawne, zawierana jest w przypadku inwestycji, która już powstała - tłumaczy Przemysław Stefanowski. - Umowa deweloperska z kolei zawierana jest w przypadkach, gdy nieruchomość nie została jeszcze ukończona, kiedy nie został jeszcze stwierdzony stan samodzielności danego lokalu i odrębna własność.

Umowa ostateczna - przyrzeczona
Bazą dla tej umowy jest umowa przedwstępna lub deweloperska, w których zapisuje się wszelkie ustalenia i warunki zaakceptowane przez obie strony. Nie oznacza to jednak, że należy sporządzić ją w identycznym brzmieniu. Dopuszczalne są zmiany w zapisach, pod warunkiem, że obie strony wyrażą na nie zgodę. Umowa ostateczna pozwala na:
* ustanowienie własności lokalu (założenie księgi wieczystej mieszkania)
* określenie udziału mieszkania w nieruchomości wspólnej (budynku i gruncie)
* przeniesienie własności mieszkania na nabywcę.

Niezależnie od tego, jaki rodzaj umowy zdecydujemy się podpisać, warto zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od umowy, kary umowne, jak również fakt, czy w dokumencie nie zostały zawarte klauzule niedozwolone. Jedno jest pewne: przed podpisaniem którejkolwiek z umów, należy się z nią dobrze zapoznać, a w miarę możliwości zasięgnąć także rady prawnika.

Umowa deweloperska

Na czym polega? To umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego obciążają zarówno nabywcę, jak i dewelopera - w równych częściach.