Ustawy pomogą deweloperom

Dopłaty do kredytów na zakup pierwszego mieszkania, powrót kas budowlanych i nowy fundusz inwestujący w mieszkania na wynajem – to inicjatywy, które mogą mieć ogromny wpływ na rynek mieszkań w Polsce.

Na razie przesądzone jest tylko wprowadzenie rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, choć nadal nie wiadomo, jakie będą zasady jego funkcjonowania. Powrót kas budowlanych nie wydaje się realny, choć Sejm rozpoczął już debatę na projektem ustawy przygotowanym przez posłów Sojuszu Lewicy Demokratycznej. Fundusz, który ma zapewnić ofertę mieszkań publicznych na wynajem, to na razie inicjatywa zgłoszona przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Mieszkanie dla młodych

Program „Mieszkanie dla młodych” ruszy najprawdopodobniej z początkiem przyszłego roku. Z nowej formy pomocy ma korzystać około 36 tys. rodzin rocznie. Ponieważ program ma działać przez pięć lat, z dopłat z budżetu państwa przy zakupie własnego mieszkania skorzysta ok. 180 tys. polskich rodzin. Tylko w przyszłym roku na ten cel trzeba będzie wydać z budżetu 600 mln zł.

Pomoc państwa ma polegać na jednorazowej dopłacie do zakupu lokalu mieszkalnego. Wysokość dopłaty ma wynosić od 10 do 20 proc. ceny liczonej według wskaźnika kosztu odtworzenia jednego metra kwadratowego powierzchni lokalu w każdym województwie (ostatnie propozycje zakładają, że będzie to 110 proc. tego wskaźnika). Dopłatą ma być objęte maksymalnie 50 metrów kw. mieszkania o powierzchni do 75 m kw. Pierwotnie mowa była tylko o nowych mieszkaniach, są już poprawki, by dopłatami objąć także nowe domy jednorodzinne, ciągle pojawiają się propozycje, by program stosować także przy zakupie mieszkań na rynku wtórnym.

Nowy program – tak samo jak wygaszony z końcem ubiegłego roku „Rodzina na swoim” – ma wspierać zakup pierwszego mieszkania. A to oznacza, że osoby korzystające z dopłat do kredytów nie będą mogły być właścicielami innego mieszkania czy udziału w budynku, w którym mogłyby uzyskać samodzielny lokal.

Z dopłat przy zakupie mieszkania będą mogły skorzystać małżeństwa i osoby samotne do 35. roku życia. Dla rodzin z dziećmi przewidziano wyższe dopłaty niż dla osób samotnych i bezdzietnych małżeństw.

Czy wrócą kasy budowlane

Autorzy projektu o polskich kasach oszczędnościowo-budowlanych zakładają, że co roku przystępowałoby do nich od 200 do 250 tys. osób. Każda z nich otrzymywałaby premię za oszczędzanie – 20 proc. od kwoty zgromadzonej w ciągu roku, przy czym premia przysługiwałaby tylko za oszczędności do 12 tys. zł rocznie. To oznaczałoby, że maksymalna pomoc państwa to 2,4 tys. zł za każdy rok oszczędzania. W uzasadnieniu do projektu ustawy mowa jest jednak o tym, że średnia premia będzie wynosić 1 tys. zł, bo przeciętny Polak odkładający na mieszkanie w kasie będzie mógł zgromadzić w ciągu roku tylko do 5 tys. zł.

Państwo płaciłoby tylko premie, bo kredyty byłyby udzielane z oszczędności tych, którzy dopiero zaczynają odkładać na własne cztery ściany. Pożyczka wraz odłożonym kapitałem i odsetkami trafiałaby do oszczędzającego po zgromadzeniu 4-50 proc. kosztów inwestycji.

Nie wiadomo jednak, czy projekt SLD uzyska poparcie większości w Sejmie, zwłaszcza rządowej koalicji. Opozycja jest za, PO przeciw, PSL jeszcze nie ma zdania. Ostro pomysłowi powrotu kas sprzeciwia się resort finansów, według którego wymagałyby one zaangażowania do 4 mld zł z budżetu państwa.

Tańsze mieszkania na wynajem

Bank Gospodarstwa Krajowego zamierza zainwestować 5 mld zł w mieszkania na wynajem. Specjalny fundusz ma zacząć działać już w przyszłym roku, będzie funkcjonował przez 4 lata i zapewni sfinansowanie ok. 20 tys. mieszkań. Byłby to dodatkowy, ale znaczący impuls dla rozwoju rynku deweloper­skiego.

Na nową inicjatywę czekają ci, których nie stać na zakup własnych czterech ścian, a drugiej strony nie kwalifikują się do tego, by gmina zapewniła im mieszkania. Muszą więc wynajmować lokale na wolnym rynku.

Stawki za wynajem mieszkań będących w dyspozycji nowego funduszu BGK mają wypełnić lukę między czynszami gminnymi a wolnorynkowymi. W założeniach nowego programu mowa jest o stawkach na poziomie 4 proc. wartości odtworzenio­wej. Dla Krakowa byłoby to więc kilkanaście złotych za metr kwadratowy miesięcznie.

Z przedstawionych przez resort finansów i BGK założeń wynika, że powstanie Fundusz Zamknięty Aktywów Niepublicznych. To on będzie inwestował w całe budynki z gotowymi lokalami mieszkalnymi i to on zajmie się wynajęciem tych mieszkań. Początkowo takie bloki fundusz kupi w sześciu największych miastach (w tym w Krakowie). Każdy z lokali będzie miał 50-60 metrów kwadratowych powierzchni. Pierwsze mieszkania na wynajem mają się pojawić za rok. Takie przynajmniej padają zapewnienia, choć na razie nowy program to tylko wstępny pomysł.

Jak przekonują autorzy pomysłu, nowy fundusz będzie bardzo poważnym graczem na rynku mieszkaniowym. Po pierwsze ze względu na skalę możliwych do wykupienia inwestycji, po drugie z powodu niższych kosztów funkcjonowania. Podmiot zajmujący się kupowaniem i wynajmowaniem lokali (BGK Nieruchomości) ma dysponować środkami BGK i może być dokapitalizowany obligacjami Skarbu państwa. Dzięki temu odpadną koszty zewnętrznego (np. kredytowego) finansowania.

Grzegorz Skowron